Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL

INFORME DE AVALÚO DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES 214-21307034869300-2018-R ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4000001021

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4000001021 100% Exdeudor Alberto Ramirez Varela SIPCO 681488 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 13 - UPALA 07 - YOLILLAL SAN MARTIN DIRECCIÓN EXACTA

650 metros norte de la Escuela Las Garzas, San Martin. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 179,567.43 m2 A-0544615-1999 Identificador Predial 179,567.43 m2 21307034869300 0.00% 0.00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢77,180,454.90 ¢0.00

₡77,180,454.90

SETENTA Y SIETE MILLONES CIENTO OCHENTA MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO COLONES 90/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0.00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Según avalúo anterior, se recomendó Condicionar éste caso dado que presenta inconsitencias en varios aspetcos tales como error en punto de amarre o referencia a esquina, además de que las medidas entre varios vértices no coinciden según plano, solicitando se confecciónes un nuevo plano de catastro, por lo tanto se hace la observación de las correcciónes que deben realizar y que sea presentado un nuevo plano, además de dejar replanteado y bien identificados los vertices. Se comenta que la finca se ubica en una zona rural dispersa, en donde los servicios básicos de infraestructura no se observan frente a la finca, por lo que se deberá solicitar cartas de factibilidad para asegurar si se cuenta o no. Finalmente informo que en los alrededores no hay comparables, pues son fincas de usos agrícola (Piñeras)

Nombre del Perito

Rafael Paniagua Murillo Firmado digitalmente por: RAFAEL PANIAGUA MURILLO (FIRMA) Fecha y hora: 02.01.2019 12:44:18

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Arquitecto A-4664

Emp. 12460

Firma del Perito Identificación N° 2-0314-0157 SST CONSULTORES Firmado digitalmente por: FREDDY ANTONIO ALVARENGA TINOCO (FIRMA)

Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha y hora: 02.01.2019 12:55:44 20 diciembre 2018 Fecha informe: 20 diciembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8867-3100 // 2642-1561 // 8320-2104 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Descripción

Área ha

Finca Corral

17

TOTAL

17

m2

TOTAL Características Lote Tipo

Valor Total ¢ 0.00 0.00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA R 4,300,000.00 9,489.43 M 0.00 78.00

77,180,454.90 0.00 0.00 77,180,454.90

9,567.43 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

214-21307034869300-2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha

0.00 Servicios 1

1

Servicios 2

11

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0.00 0.00 309.37 m Área: 179,567.43 m2 0.00

VALOR DEL TERRENO

¢77,180,454.90

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE

MARINO MORA Y HERNAN PICADO ANCHIA JAVIER AZOFEIFA Y HARLINY PORRAS GUZMAN MARINO MORA Y HARLINY PORRAS GUZMAN

Lote similar Lote similar y quebrada Lote similar

OESTE

CALLE PUBLICA CON FRENTE DE TRESCIENTOS NUEVE METROS CUARENTA Y TRES CENTIMETROS LINEALES

Calle Pública

VÉRTICE V1 V3 V19

N°

1

2

3

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 395,983 395,943 3,961,645

PRECISIÓN NORTE 1,200,963 1,200,662 1,200,891

Altitud 66 50 45

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Carlos Umaña 8867-007 /2470-0229 Base de Datos

Oferta de finca de 10 Has ubicada en Las Milpas de Upala, a 3km de la finca sujeto, posee servcios básicos, plana y buen acceso por calle pública. Precio 9 millones por hectárea

Oferta de finca de 5 Ha, localizada en Las Milpas de Upala, ubicada en 4.5 km del lote sujeto, cesadas por servidumre agrícola. No posee servicios básicos. Precio ¢5,5 millones por hectárea.

Zonas Homogeneas Cod. 213-07-R02

Coordenadas Este

Base de Datos

379,192

Norte

Eliecer 8701-7910 / 8310-9674

Coordenadas Este

Base de Datos Coordenadas Este

386,103

3.00 m

Norte

Fecha Consulta 24/04/2017

1,200,571

24/04/2017

1,199,174

20/12/2018 Norte

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 14.00 m Ancho de vía Acera NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-21307034869300-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados

NO SÍ SÍ NO NO NO

a 800 m a 800 m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar

a0m

Agropecuaria

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3,500 mm 8.00 km Temperatura promedio 26 °C Cercanía a Centros de Acopio 8.00 km Meses secos relacionados con la explotación 3a6 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 5.00 horas 80% 16 % Postes y puas Bueno Mixto Cercas Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Húmedo Tropical

SÍ Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 46.00%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

FECHA ESTUDIO

17/12/2018

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY PROHIBICIONES ARTICULO 16 LEY 7599 CITAS: 471-06011-01-0091-001 RESERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PUBLICOS CITAS: 471-06011-01-0175-001

OBSERVACIONES Se trata de una finca de uso ganadero, actualmente está un poco descuidada, pues requiere limpieza del frente, tiene varios separos, al fondo pasa una quebrada, con poco cauce debido a la época. Cabe destacar que los vértices no están debidamente identificados y según avalúo anterior se constató que exiten errores de medida entre varios vértices, para tal efecto se utilizó equipo especializado para medición (Teodolito) En ese momento se solicitó un nuevo plano de catastro y no se contó en ésta ocasión con ese nuevo plano, por lo que los errores encontrados persisten y por mi parte emito el mismo criterio de que se debe confeccionar un nuevo plano de catastro, corrigiendo distancias internas entre vértices, además de corregir la distancia al punto de amarre o referencia a esquina. Respecto a la finca en general comento que es una finca productiva y apta para la actividad ganadera y agrícola. La finca se ubica en zona de siembra de piña.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Corral de madera

TOTAL Forma de explotación

Área m2 78.00

V. Unit. ¢ / m2 25,000

78.00

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 1,950,000 1,950,000

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 20

Factor Estado 0.4740 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 20 0.0000 M #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

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MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0.00 ¢0.00

¢0.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-21307034869300-2018-R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Corral de Madera Techado Uso predominante: Otros Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 78.00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura: 0.04%

Año de construcción:

1998

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Postes de madera de 4"x4" No Hay No Hay Vigas de artesón de madera curada Lamia Galvanizada # 28 No Hay No Hay Corral para ganado

Aposentos

1

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

0 0

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

No No Paredes

1 Sistema eléctrico:

Paredes Pisos

NO 0% NO

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta Malo

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Se trata de un corral hecho en madera para tal efecto, está techado, piso de tierra, no tiene instalaciónes de ningún tipo, está en estado de abandono y aparentemente ya cumplió su vida útil aprovechable.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

1- Foto del Perito

2- Quebrada al fondo

3- Sector con montículo

4- Colindancia 3-4

5-Frente del lote y calle

6-Interior de finca

7- Vértice #18

8- Bajando a vertice 18

9- Vértice 9

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

ZONAS HOMOGENEAS

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

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10- Vista del corral

11- Embarcadero de corral

12- Interior de corral

13- acceso lateral de la finca

14- Camino acceso interno

15- Vías internas

16- Vértice 19

17- Vertice 3

18- Frente de la finca

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PLANO 6.1

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21307034869300-2018-R

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HOMOLOGACIÓN 6.4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21307034869300-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ESTUDIO DE REGISTRO 6.3

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21307034869300-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ESTUDIO DE REGISTRO 6.3

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21307034869300-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

HOMOLOGACIÓN 6.4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21307034869300-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

SERVICIOS PÚBLICOS

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21307034869300-2018-R