Nombre: Avalúo de Finca Rural

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

RECURSOS DE MATERIALES PERITAJE NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1 INFORME DE AVALÚO 214-30601020338900-2017-R

4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 06 - ALVARADO 01 - PACAYAS San Juan de Chicua DIRECCIÓN EXACTA

De la escuela publica La Pastora, 200m. Este, 2.4 km al sur y 300 este, o bien de la lecheria Ivancovich 200m nor-este REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 300,369.59 m2 C-0941162-2004 Identificador Predial 300,369.59 m2 30601020338900 0.00% 0.00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢458,244,848.75 ¢21,102,518.00

₡479,347,366.75

CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS COLONES 75/100

Tiempo estimado para la venta del bien:

14

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses

Provincial

¢21,102,518.00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Por su ubicación y uso para ganadería o agricultura

Nombre del Perito

ADRIAN NAVARRO NAVARRO

Tipo de Profesional

ING. CONSTRUCCION CIVIL

Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

ICO-IC-7892

Firma del Perito Emp.

Identificación N° ADRIAN NAVARRO NAVARRO

Nombre y firma representate legal de la empresa 2 septiembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8881-0092 / 2551-3258 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

303050715

ING. ADRIAN NAVARRO NAVARRO 5 septiembre 2017

Firmado digitalmente por: ADRIAN NAVARRO NAVARRO (FIRMA) Fecha y hora: 05.09.2017 10:20:32

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-30601020338900-2017-R

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha m2 regular 17,365,600.00 875.00 regular 13,143,700.00 9,494.59

Área

Descripción

ha 27 2

terreno en zacate terreno y area reserva

Valor Total ¢ 470,390,690.00 38,766,804.26 0.00 0.00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

30

TOTAL

Descripción estado deacceso al bien TOTAL Características Lote Tipo

0.00 0.00 0.00 0.00 509,157,494.26

369.59

Área m2 300,369.59 300,369.59 Servicios 1

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo -169.50

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ -50,912,645.51 0.00 -50,912,645.51 Área: 0.00

VALOR DEL TERRENO

¢458,244,848.75

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES terreno NORTE GANADERA LA MONTA#A S.A. GANADERA

LA

MONTA#A

S.A.

SUR IVANKOVICH CASTRO ESTE GANADERA LA MONTA#A S.A. OESTE QUEBRADA GONZALEZ

VÉRTICE 64 58

N° 1

2

3 4

Y

MARIO

terreno y servicumbre terreno terreno

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 519,464 519,470 519,442

PRECISIÓN NORTE 1,101,222 1,101,228 1,101,327

Altitud 2,637 2,664 2,681

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Finca cercana, compra 345 Transacción 8325-1925 25/08/2017 millones, area 23 hect. Coordenadas Este 519,451 1,101,121 Norte Valores OTN 306-01-R08 area de 11000m2, valor actualizado1745/m2 colones

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 7.00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono NO Alumbrado NO Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3 214-30601020338900-2017-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público jasec Edificios Comerciales asada Recolección de basura ice Edificios públicos / comunales Sólo Electricidad

NO NO NO NO NO NO

a0m a0m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Deficiente Actividad del lugar

a0m

ganadería y agricultura

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 145 mm 4.50 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 15 °C 10.00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8.00 horas 90% alambre púa Bueno 35 % Cercas Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque Húmedo Premontano

NO Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 36.00%

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: negro Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Regularmente Drenado Pedregosidad: 4 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

FECHA ESTUDIO

05/09/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 303-05145-01-0801-001 SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 542-05884-01-0003-001SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 2016-663265-01-0001-001 OBSERVACIONES

La finca a la fecha esta sin uso sin mantenimiento, el acceso es por medio de servidumbre, misma que esta en malas condiciones, su acceso es por medio de chapulín o caminando, pues tiene sectores deteriorados la misma. La topografía del terreno es del 35% en promedio, es ondulada, tiene una forma irregular. Se aplica factore negativo al precio del bien para mejora de servidumbre.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Galeron Bodega

Área m2 314.00 96.00

TOTAL

410.00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 125,000 125,000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 39,250,000 12,000,000 51,250,000

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 40 40

Factor Estado 0.4740 0.8190 #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0.7422 m 15 0.7422 r #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-30601020338900-2017-R

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 13,808,150.00 7,294,368.00 21,102,518.00

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años 14.1 24.3 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 43,975 75,983 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢21,102,518.00 ¢0.00

¢21,102,518.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30601020338900-2017-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: galeron Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 314.00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: GA01 mamposteria y perfil laminado supongo placa corrida zocalo de block y perfil laminado con lamina en hg na Entubado Conduit de perfil laminado Porcentaje de hg en malas condiciones Caja breaker na Interruptor Estado General concreto en hg Gas LP 2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

2

Paredes

¢

2002

1 Sistema eléctrico: NO

TOTAL 100%

NO Malo Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Malo Cielos Malo Pisos Deficiente Cubierta Malo

Leve

Apreciación visual de desplome Leve Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La construccion es un galeron en condiciones malas en la parte de perfil laminado,, tiene zocalos en concreto que estan en regulares condiciones. La estructura de perfil laminado de techo asi como la instalacion electrica esta en pesimas condiciones.La bodega esta con cubierta de techo y paredes en hg en regular condicion. en la propiead existe un transformador y lineas de alta tension.

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

214-30601020338900-2017-R

214-30601020338900-2017-R

S 5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30601020338900-2017-R

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30601020338900-2017-R

214-30601020338900-2017-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30601020338900-2017-R

214-30601020338900-2017-R