Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página1
AVALÚO DE FINCA RURAL OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
214
INFORME DE AVALÚO 214-60202014390600-2016-R
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES
BIEN TEMPORAL NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA ELIZABETH NAVARRETE MOLINA (3791-1) DEUDOR
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 02 - ESPARZA 02 - SAN JUAN GRANDE LLANADA DE CACAO DIRECCIÓN EXACTA
Llanada del Cacao de San Rafael de Esparza, 1,5 km al este del Salón Comunal de San Rafael, al margen derecho del Río Paires. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 207.476,00 m2 P-1875472-2016 207.476,00 m2 Identificador Predial 207.476,00 m2 60202014390600 0,00% 0,00 m2 Demasía NO Diferencia de medidas Porcentaje: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢179.205.844,74 ¢249.897.061,00
₡429.102.905,74
CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS COLONES CON 17/100. Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢249.897.061,00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
La Empresa Cardes Consultora Agrofinanciera S.A. No se hace responsable, por la reproducción de este documentos a terceros, no tendrá responsabilidad judicial por el uso que no sea para efectos de crédito hipotecario en el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Victor Manuel Carrillo Zuñiga Luis Gabriel Fonseca Cardenas Topografo Arquitecto 20764 22796
Firma del Perito Identificación N° 111130537 Identificación N° 503270939 CARDES CONSULTORA AGROFINANCIERA S.A.
Ing. Jose Ramon Cardenas Sequeira Nombre y firma representate legal de la empresa 16 Noviembre 2016 Fecha informe: 18 Noviembre 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8821-9886/2686-7656/2685-3034 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO
214-60202014390600-2016-R
ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha m2 B 8.637.425,28 7.476,00
Área
Descripción
ha 20
Finca
Valor Total ¢ 179.205.844,74 0,00 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA
20
TOTAL
7.476,00 Área m2
Descripción
0,00 Servicios 1
TOTAL Características Lote Tipo
0,00 0,00 0,00 0,00 179.205.844,74
RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
1
Servicios 2
16
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 200,00 m Área: 5ha 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢179.205.844,74
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE
LINDEROS ACTUALES calle publica Rio Paires Rio Paires - Vicente Barrantes Calderon Lidia Alpizar y James Leihth Denton
Asfaltada Zona de Proteccion zona de Proteccion / Finca Finca
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 431.233 1 431.425 2 431.072 3 430.844 4 N°
1
PRECISIÓN
Altitud
NORTE 1.104.174 1.104.090 1.103.468 1.103.844
218 200 205 205
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Terreno plano ideal para construir Oferta 50626355336 /50683827709 bodegas o plantas industriales, patio para contenedores. Dirección: colindando con el Río Jesús María y a 850 mts de la Ruta 27 y a 3.5 km de Puerto Caldera $ 1,800,000.00 Área del Terreno: 6.68 Hectáreas *** http://www.inmotico.com/ventacr00000226-16/se-vende-finca-en-sanjuan-grande-de-esparza.html )VALOR POR M2 ¢1500=) Detalles del anuncio Esta finca se localiza en San Juan Grande, Puntarenas Costa Rica, en el cantón de Esparza. Esta propiedad en las montañas disfruta de una hermosa
Coordenadas Este
Oferta
cr.iwanti.com
3,00 m
Fecha Consulta 17/11/2016
Norte
17/11/2016
Nombre: Avalúo de Finca Rural
2
3
4 5
Detalles del anuncio Esta finca se localiza en San Juan Grande, Puntarenas Costa Rica, en el cantón de Esparza. Esta propiedad en las montañas disfruta de una hermosa vista a la montaña y esta situada en the tropical dry forest de Costa Rica. El area total del lote es de 8,42 hectare (20,81 acre). Precio Solicitado: $500000 Metros Cuadrados 84235 ***http://cr.iwanti.com/terrenos_sevende-finca-en-la-monta-a-en-sanjuan-grande_idd_16334564 ** )VALOR POR M2 3325=
Esta finca se localiza en San Juan Grande, Puntarenas Costa Rica, en el cantón de Esparza. Esta propiedad rural disfruta de una hermosa vista a la montaña y esta situada en the tropical dry forest de Costa Rica. El area total del lote es de 1,20 hectare (2,96 acre). Precio: 300.000 US$ ***http://raicesticos.com/sobre-costarica/venta-de-terrenos-ll/ll1201986 ) VALOR POR METRO 14000=
Coordenadas Este
Oferta
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 2
Norte
506 2654 6666
17/11/2016
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 6,70 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 3 214-60202014390600-2016-R
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
SÍ NO SÍ SÍ NO SÍ
a0m a0m a 8000 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Clase social zonas cercanas Buena Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a 8000 m
fincas grandes con residencias y quintas
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2.200 mm 15,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 28 °C 8,00 km relacionados con la explotación Meses secos 6 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 12,00 horas 0% 10 % Cercas Bueno Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente
Zona de vida Bosque Seco Tropical
NO Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 67,00%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula
FECHA ESTUDIO
15/11/2016
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 5R 3/4 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Cuarta Clase Interno: Bien Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA (2) SERVIDUMBRE DOMINANTE: AFECTACIONES VISIBLES EN CAMPO / DEMANDA ORDINARIA
NO
HAY
OBSERVACIONES Finca se clasifica como medianero con frente a calle publica asfaltada, de topografía ligeramente ondulada, con una área de protección de rio al costado este - sur, además presenta una quebrada en medio de la finca y también presenta zona de oleoducto al costado sur de la propiedad. El cuerpo de agua mas cercano es Rio Paires al costado este no existe problemas de inundaciones y las construcciones se encuentra a mas de 50 metros de la quebrada y el Rio.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa principal Corredor Casa dos mala
correedor TOTAL Forma de explotación Piscina area de Deck Rancho Bodega sub nivel Jacuzzi
Área m2 325,00 355,00 88,20 17,64 785,84
V. Unit. ¢ / m2
Área m2 142,00 112,00 45,00 45,00 7,00
V. Unit. ¢ / m2
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
545.000,00 272.500,00 250.000,00 125.000,00
150.000,00 75.000,00 290.000,00 290.000,00 150.000,00
TOTAL Forma de explotación
TOTAL
VRN ¢ 177.125.000 96.737.500 22.050.000 2.205.000 298.117.500 VRN ¢ 21.300.000 8.400.000 13.050.000 13.050.000 1.050.000 42.750.000 VRN ¢
VUT años 60 60 60 60
Factor Estado 0,9191 0,9191 0,0000 0,0000
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 30 8 0,8311 0,8190 R 20 8 0,7200 0,0000 dm 40 8 0,8800 0,9748 B 40 8 0,8800 0,9748 B 20 8 0,7200 0,8190 R
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0,8438 I 15 0,8438 I 25 0,7049 DM 25 0,7049 DM
214-60202014390600-2016-R
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. 0,0000 0,0000 0,0000
Factor Estado 0,0000 0,0000 0,0000
VNR ¢ 137.366.775,00 75.023.570,00 212.390.345,00
VUR años 46,5 46,5 -
Valor Unitario Final ¢ / m2 422.667,00 211.334,00 -
VNR ¢ 14.498.342,00 11.194.605,00 11.194.605,00 619.164,00 37.506.716,00
VUR años 20,4 34,3 34,3 11,8
Valor Unitario Final ¢ / m2 102.101,00 248.769,00 248.769,00 88.452,00
VUR años -
Valor Unitario Final ¢ / m2
VNR ¢ -
0 0 0
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢212.390.345,00 ¢37.506.716,00
¢249.897.061,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-60202014390600-2016-R
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa Principal Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 785,84 m2
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
Número permiso construcción:
Nombre
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
1%
2001
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VM03 1 Madera Sistema eléctrico: Paredes de madera a doble Forro con buenos acabados con un Esta construcción no tiene colocado lo son toma corrientes, pequeño zócalo de concreto, algunos sectores de paredes internas abanicos, luces en algunos sectores solo están las previstas de fibrocemento. con los cables expuestos
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
Baños
Entubado Conduit No tiene Porcentaje Artesones de madera Cubierta de hierro galvanizado y duela asfáltica con tejas de Caja breaker madera
SI 100%
Interruptor Tablilla de madera Losas de concreto rustico, sectores de baño y cocina de cerámica Estado General
Disyuntores
SI
Regular
Atractiva con amplios corredores con columnas de madera Ubicación Amplios corredores, cuatro habitaciones, cinco baños, sala, Gas LP comedor, cocina, área de pilas. enchapados con piezas sanitarias de buena calidad y enchapes en su totalidad. Ningún baño tiene lavatorios fueron removidos, Estado Físico y Mantenimiento: además no existen piezas sanitarias
Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
TOTAL
% de avance
No tiene No tiene Paredes
Ninguno
Paredes Bueno Pisos Bueno Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos Cubierta
Cielos
Bueno Bueno
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 5
Casa de habitación de paredes de madera a doble forro con un pequeño zócalo de concreto, existen sectores de paredes internas de fibrocemento, con pisos de lozas de concreto, el área de los pisos del baño son cerámica, la estructura del techo es de artesones de madera, cubierta de laminas de hierro galvanizado, con duela asfáltica teja de barro, las instalaciones eléctricas entubadas y cajas de disyuntores, pero no están totalmente colocadas los toma corriente, abanicos, apagadores no están instalados solo las previstas con los cables expuesto para su colocación. Corredores amplios con columnas de madera. En cuanto a los deterioros de la casa principal, las paredes de maderas presentan desde comejenes, termitas, humedad, tablas podridas, áreas en madera sin tratar, baños con lavatorios deteriorados, deficiencia en las instalaciones mecánicas, las instalaciones eléctricas también presentan un grado de deterioro, desde cables expuestos, luces que no funcionan, hasta tomas y apagadores arrancados, cuartos de baños con losas manchadas por la humedad, paredes de fibrocemento presentan afectaciones por termitas, no tiene muebles de cocina. El rancho también presenta deterioro en su estructura de madera ya que es madera expuesta, deterioro en el mueble de la cocina del rancho, la piscina no esta enchapada y presenta deterioro en la iluminación de la misma, su cuarto de maquinas no funciona, manchas por hongos. Los decks de madera del rancho presentan una seria afectación por el deterioro de la madera (podridos) afectación que alcanza el 80% de la madera. El jacuzzi tampoco funciona, se encuentra en pésimo estado, presenta hasta piso de tierra. La casa 2 (la mas vieja de todas) presenta afectación por la humedad, esta casa esta totalmente abandonada, con paredes podridas, expuesta al exterior sin ningún tipo de mantenimiento, baños y pilas en pésimo estado, instalación eléctrica con cableado expuesto totalmente, no tiene caja de disyuntores, se encuentra en un estado de demolición prácticamente.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6
214-60202014390600-2016-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Casa Principal
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6
214-60202014390600-2016-R
ANEXO FOTOGRÁFICO
FACTORES DE AJUSTE POR ELEMENTOS VALORIZANTES Y DESVALORIZANTES
Factor Tamaño Forma Topografía Nivel Exceso de fondo Esquina zona proteccion Aprovechamiento Oleoducto TOTAL
0,80 0,85 0,90 1,00 0,90 1,00 0,88 0,90 0,99 0,4319 VALOR UNITARIO DEL TERRENO
Valor unitario zonal Factor total de ajuste Valor unitario ajustado Valor Unitario Redondeado
Tamaño: Forma: Topografia Exceso de fondo Zona de Proteccion: Zona de Oleoducto
Precio 20.000.000 16.000.000 13.600.000 12.240.000 12.240.000 11.016.000 11.016.000 9.694.080 8.724.672
16.000.000 13.600.000 12.240.000 12.240.000 11.016.000 11.016.000 9.694.080 8.724.672 8.637.425
Finca valorar Comparable 1 Comparable 2 Comparable3 207.476,00 66.800,00 84.232,00 12.000,00 0,83 0,86 0,64 0,81 1,000 1,000 1,000 0,90 0,900 0,900 0,900 1,00 1,000 1,000 1,000 0,90 1,000 1,000 1,000 1,00 1,000 1,000 1,000 0,88 1,000 1,000 1,000 0,90 1,000 1,000 1,000
VALOR UNITARIO DEL TERRENO 20.000.000 0,431871 8.637.425 8.637.425
se trabaja con la tabla de Dante Guerrero de factores del tamaño de la finca valorada por los comparables Se trabaja comparando el area finca valora entre area de cuadradp perfecto en este caso con una area de 25387m2 La Finca a valorar tiene una una topografia Moderamente ondulada que equivale de 9 %. -15% este se aplica a una area de 83,000m2 que la forma deja como bolsas. Se toma el area de 778,75 ml por 15 metros en la colindancia y418,76 ml internamente por 30 metros total de area afectada 24244,05 m2 El area de 2122m2, es el resultado 353,78 metros lineales por 6,00m de ancho
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60202014390600-2016-R
0,7767 0,8100 0,9000 1,0000 0,9000 1,0000 0,8800 0,9000
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Area de Piscina - Rancho - Deck
Casa Numero Dos en mal estado
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6
Vista General de la Finca
Firmado
JOSE RAMON digitalmente por CARDENAS JOSE RAMON CARDENAS SEQUEIRA SEQUEIRA (FIRMA) Fecha: 2016.12.05 (FIRMA) 17:01:01 -06'00'
Firmado digitalmente VICTOR ANEXO FOTOGRÁFICO por VICTOR MANUEL MANUEL CARRILLO ZUÑIGA (FIRMA) CARRILLO Fecha: 2016.12.05 ZUÑIGA (FIRMA) 17:01:59 -06'00'
LUIS GABRIEL Firmado digitalmente por LUIS GABRIEL FONSECA FONSECA CARDENAS CARDENAS (FIRMA) Fecha: 2016.12.05 17:01:31 -06'00' (FIRMA)
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6
