Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 9
AVALÚO DE FINCA RURAL 214 - DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
INFORME DE AVALÚO 214-60102017942000-2019-R
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 02 - PITAHAYA ARANJUEZ DIRECCIÓN EXACTA
570m este y 258,69m sur del bastion del puente sobre quebrada El Mico. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 5.000,00 m2 P-1445692-2010 Identificador Predial 5.000,00 m2 60102017942000 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢11.360.946,17 ¢0,00
₡11.360.946,17
ONCE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS COLONES 17/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
El terreno se valora por vía valor de mercado y las edificaciones se valoran por vía valor de reposición. Se declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo. Las afirmaciones y consideraciones aquí expresadas constituyen nuestra opinión profesional, que podría no ser compartida por las autoridades administrativas, judiciales o por otras personas.
Nombre del Perito
Ing. Abner Manuel Rockbrand Campos
Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 7168 Nombre de la empresa
Emp.
ABNER MANUEL ROCKBRAND Firmado digitalmente por ABNER MANUEL ROCKBRAND CAMPOS (FIRMA) CAMPOS (FIRMA) Fecha: 2019.07.01 12:03:06 -06'00' Firma del Perito Identificación N° Ing. Abner Manuel Rockbrand Campos
Nombre y firma representate legal de la empresa 18 junio 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8309-8016 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Ing. Abner Manuel Rockbrand Campos 19 junio 2019
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 9 214-60102017942000-2019-R
AVALÚO DEL TERRENO ÁREA CULTIVADA Área Valor Unit. Estado ha ¢ / ha m2 B 23.760.000,00 4.757,27
Descripción Lote
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 2.376.000,00 242,73
Servidumbre paso
0
TOTAL
5.000,00 Área m2
Descripción
RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
0,00 Servicios 1
TOTAL Características Lote Tipo
Servicios 2
Frente: Mejoras al terreno:
Valor Total ¢ 11.303.273,52 0,00 0,00 0,00 57.672,65 0,00 0,00 0,00 11.360.946,17
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢11.360.946,17
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES LOTE BALDIO NORTE BANCO NACIONAL DE COSTA RICA SUR
SERVIDUMBRE AGRICOLA CON UN FRENTE DE 82,19M Y AGROSERVIDCIOS HIPICOS DE ARANJUEZ S.A.
LOTE BALDIO Y LASTRE GRUESO
ESTE
SERVIDUMBRE AGRICOLA DE 65.27 METROS DE FRENTE Y AGROSERVIDCIOS HIPICOS DE ARANJUEZ S.A.
LOTE BALDIO Y LASTRE GRUESO
OESTE FIRST QOOD S.A.
VÉRTICE 1 4
N° 1
2
3 4 5
LOTE BALDIO
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 413.141 413.126
PRECISIÓN NORTE 1.111.420 1.111.367
5,00 m
Altitud 50 45
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 19/6/2019 Mapa de valores zonales ONT- Base de Datos www.snitcr.go.cr Coordenadas Este DGT. 609-01-U53 Norte Quinta de 5800m2 se vende a Oferta 150millones
http://www.inmotico.com/ventacr00011351-15/espectacular-quintaen-puntarenas-vendo-cambio.html
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
19/6/2019
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 8,00 m Ancho de vía Acera NO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 9 214-60102017942000-2019-R
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado NO Transporte Público Electricidad NO Edificios Comerciales Agua Potable NO Recolección de basura Señal celular SÍ KOLBI Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados Ninguno
NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO NO
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar GANADERIA
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.000 mm 1,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 27 °C 20,00 km relacionados con la explotación Meses secos 0 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 5,00 horas 100% No hay 1% Cercas Malo Relieve Plano RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 600,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Topografía Pendiente Descendente
Zona de vida Bosque Húmedo Premontano transición a Basal
SÍ Óptimo Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 5,00%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 2,5 YR 2/8 Tipo de Suelo Alfisol Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
19-jun
El gravamen de servidumbre trasladada no presentan afectación en campo.
OBSERVACIONES La propiedad se encuentra a unos 700m del poblado de Aranjuez. Los servicios públicos se encuentra a unos 900m de la propiedad. La propiedad se encuentra dentro de un proyecto urbanístico de quinta (5000m²), el cual se encuentra abandonado. En la vía principal de acceso al poblado de Aranjuez y en un radio de 2km del lote valorado no se encontraron referencia presentes en campo. Los vértices del plano no se encuentran localizados en sitio, además la propiedad se encuentra enmontada. La propiedad posee arboles nativos de la zona como guanacaste, nancite, etc. Se recomienda la limpieza y ubicación de los vértices del lote. La servidumbre agrícola no de encuentra inscrita a favor de la finca.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 03 Página: 4 de 9
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
-
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
VUT años
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
214-60102017942000-2019-R Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0,00 ¢0,00
¢0,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
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Código: RE07-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 9
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-60102017942000-2019-R
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
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214-60102017942000-2019-R
ANEXO FOTOGRÁFICO
Servidumbre
Vista desde esquina
Lote
Servidumbre
Lote
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1
2
3
4
5
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PLANO DE CATASTRO
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INSERTAR PLANO DE CATASTRO
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ESTUDIO DE REGISTRO
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INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO
Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 5
MEMORIA DE CALCULO Características
SUJETO
1
1.200,00
VALOR ¢/m2 Área Frente
5.000,00 60,38
Pendiente Ubicación Servicios 2 Tipo de Vía Hidrología Capacidad Uso T Negociación Indexación IPC
1 3 1 5
Factor de Homologación Valores Homologados
FACTOR 1,0000
DESCRIPCIÓN
4
Factor
5
Factor
3.503,32
1,4182 110 0,9938 1,0000 10 1,1223 5 1,0523 11 0,7408 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,2993 1,0000 1,6022 1.922,68
30.000,00
Forma (Regularidad)
Valor conclusivo Factor secciones
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor 2 Factor 3 Factor 5.800,00
2 5 11 5
1,0227 1,0000 1,0000 1,0129 1,0523 0,7408 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
0,8076 2.829,18
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡2.376 /m2 Valor ajustado ¢2.376 / m2 1,0000 VALOR UNITARIO FINAL
¢2.376,00 /m2 ¢23.760.000,00 /ha
Explicación de factores desvalorizantes y valorizantes
Referencia 2 posee construcciones que se estiman el valor de las mismas en 129.680.755 millones. Descripción Completa: Quinta cerca de Aranjuez de Puntarenas con una vista espectacular del Golfo de Nicoya con casi 6000 mts de terreno, jardines preciosos alrededor de la casa, canchita de futbol, más de 50 árboles frutales dando cosecha Casa con corredores por los cuatro costados artesonada la totalidad de la casa con maderas preciosas de Almendro y Guanacaste, 3 habitaciones con aire acondicionado, 2 baños, sala, comedor, cocina y cuarto de servicio que puede servir de bodega La Propiedad cuenta con una piscina que da hacia la vista con un deck cubierto para admirar los impresionantes atardeceres que se pueden apreciar desde la propiedad
Forma de explotación Casa habitación Piscina
TOTAL
Área m2 300,00 85,00
385,00
V. Unit. ¢ / m2 430.000 140.000
VRN ¢ 129.000.000 11.900.000 140.900.000
VUT años 60 40
Edad Estado años 8 MB 8 MB
Factor Depre. 0,9244 0,8800 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado 0,9997 0,9997 #N/A #N/A
VNR VUR ¢ años 119.211.900,00 55,4 10.468.855,00 35,2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 129.680.755,00
Valor Unitario Final ¢ / m2 397.373 123.163 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
