Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

INFORME DE AVALÚO 214-11602039651400-2017-U

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 4-000-001021

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 16 - TURRUBARES 02 - SAN PEDRO SAN PEDRO

DIRECCIÓN EXACTA Turrubares, San Pedro, de la Plaza de Deportes de San Pedro 250,00 m al norte y 40,00 m al noroeste, sobre margen derecho. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-944143-1991 Identificador Predial 11602039651400 Certificado Catastral No hay datos 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 228,02 m2 228,02 m2 0,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢5.630.269,84 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢8.945.462,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 14.575.731,84 CATORCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA Y UNO VALOR EN LETRAS: COLONES 84/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢8.945.462,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

SÍ

1.- Se realiza avalúo para actualización de valor a solicitud del Banco Nacional, Dirección de Recursos Materiales. 2.- La propiedad no se encuentra ubicada en Zona Catastral. 3.- Se informa al Banco que existe un traslape del techo de la vivienda sobre la propiedad colindante al norte, por lo que se recomienda cortar el mismo e instalar una canoa para evitar conflictos con el propietario colindante. Jorge Quesada Badilla

Ingeniero Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro 1623 Nombre de la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S.A.

JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA)

Firma del Perito Identificación N° 2-0385-0251

JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Nombre y firma representante legal de la empresa 14 agosto 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2446-39-21 y 8872-85-52 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Fecha: 2017.08.16 13:19:42 -06'00'

Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Fecha: 2017.08.16 13:20:05 -06'00'

Ing. Jorge Quesada Badilla 16 agosto 2017

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 228,02

A nivel

Sobre nivel

Nivel 1,5 Frente 7,21 Forma R Pendiente (%) 3 Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Factor de Comercialización Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214-11602039651400-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 52.447,00 25.000,00 18.888,89 1.144,00 1,7027 897,35 1,5716 450 1,2515 0 70 R 1 3 4 16 1

0,9560 0,4688 1,0000 0,9747 0,9503 0,9139 1,0000 0,8788 0,9000 0,5109 26.795,83

FACTOR 0,0000

A nivel

0 15 R 3 3 1 16 2

0,9560 0,7833 1,0000 1,0000 0,9503 1,0000 1,0000 0,9374 0,9000 0,9435 23.588,28

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000

1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

A nivel

0 15 I 3 5 1 11 4

0,9560 0,7833 1,2000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1618 1,0667 0,9000 1,2543 23.693,04

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO 24.692 /m2 Valor ajustado ¢24.692 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 228,02 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢24.692,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢5.630.269,84

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 4 N°

1

2

3

LINDEROS ACTUALES Guillermo Vargas. Juan Bautista González. Lidia Vargas. Calle pública con 7,21 m lineales de frente.

Galera contigua. Galera a 3,00 m de distancia. Galera a 4,00 m de distancia. Calle pública en concreto.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 451.130 451.133 451.138

PRECISIÓN 2,00 m

Altitud

NORTE 1.092.468 1.092.462 1.092.471

324 326 326

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende propiedad esquinera ubicada en el centro Transacción 8883-4205 de San Pedro de Turrubares, en ¢60.000.000,00, tiene una edificación en madera que no se considera de valor, es de topografía plana, a nivel de la calle pública, tiene equipamiento urbano.

Coordenadas Este

451.097

Norte

Fecha Consulta 14/08/2017 1.092.069

El Señor Federico Vega vende lote medianero Oferta 14/08/2017 8841-4988 / 8324-3000 ubicado en el centro de San Pedro de Turrubares, en ¢22.433.750,00, es de topografía plano, a nivel Coordenadas Este 1.092.045 451.208 Norte de la calle pública, no tiene equipamiento urbano. El Señor Rafael Martínez vende lote medianero Oferta 14/08/2017 8564-3433 ubicado en San Pablo de Turrubares, en https://turrubares.olx.co.cr/lote-de-450-m2¢8.500.000,00, es de topografía plano, a nivel de Página web totalmente-plano-para-construir-iid-940006260 la calle pública, no tiene equipamiento urbano.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Concreto Material 11,50 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-11602039651400-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardines y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura Kolbi Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Kolbi a 300 m a 40 m a 300 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar

a 300 m

Habitacional y agropecuario

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,21 m Pendiente % 3 30,75 m 3 Tipo de vía: 4,26 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

1,50 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%

FECHA ESTUDIO

10/08/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES El gravamen no afecta el valor del bien dado en garantía.

OBSERVACIONES Se trata de una propiedad ubicada en Turrubares, San Pedro; el acceso es por calle pública en concreto en regular estado con 11,50 m de ancho de vía, se ubica 1,50 m sobre el nivel de la misma; es de topografía plana con pendiente de 0% a 3%; cuenta con los servicios básicos; tiene una casa de habitación construida en el sistema de baldosas horizontales y columnas de concreto prefabricada, en bloques de concreto repellados y pintados, en muro seco (estructura de madera con forro en fibrocemento) y en zócalo de bloques de concreto y en fibrocemento.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de habitación

TOTAL Forma de explotación

Área m2 82,00

V. Unit. ¢ / m2 185.000

82,00 Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 15.170.000 15.170.000 VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 50

Factor Estado 0,8190 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 20 0,7200 R #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-11602039651400-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 8.945.462,00 8.945.462,00

VUR años 29,5 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 109.091 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien Vida Útil Remanente VUR VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢8.945.462,00 ¢0,00

¢8.945.462,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente N/A Avance: 100% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: N/A Nombre del Desarrollador: N/A Número de Contrato CFIA: N/A Número permiso construcción: N/A Documentos de construcción adicionales: N/A Propiedad utilizada por: Nombre Banco Nacional de Costa Rica Propietario Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 36% Año de construcción: 82,00 m2 1997 DETALLE DE ELEMENTOS Estructura

Paredes

En baldosas horizonales y columnas de concreto prefabricadas, en bloques de concreto repellados y pintados, en muro seco (estructura de madera con forro en fibrocemento) y en zócalo de bloques de concreto y en fibrocemento

Sistema eléctrico:

Paredes externas en baldosas horizonales y columnas de concreto prefabricadas, en bloques de concreto repellados y pintados, en muro seco (estructura de madera con forro en fibrocemento) y en zócalo de bloques de concreto y en fibrocemento. Paredes internas en baldosas horizontales y columnas de concreto prefabricadas y en muro seco (estructura de madera con uno y dos forros en fibrocemento)

Entrepiso

No tiene entrepiso.

Entubado Conduit

Techos

En cerchas de perling sencillo, tapicheles en en madera y precintas en fibrocemento.

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

En lámina de hierro galvanizado N° 28, techo a dos aguas. No tiene cielo raso, solo un dormitorio tiene cielo en tablilla plástica. En cerámica en dos dormitorio, sala y comedor, el resto tiene el piso en concreto.

Puertas

Puerta externa en marco de madera y láminas de plywood. Puertas internas en cartón pretensado tipo colonial.

Fachada

Plana con paredes en bloques de concreto repelladas, pintadas y en muro seco (estructura de madera con doble forro en fibrocemento), ventanas en marco de madera con vidrio y celosías.

Aposentos

Baños

Repellos Pisos

Estado de la edificación:

SI Diyuntores

Estado General

Bueno

Faltan algunas tapas de cajas octogonales, se recomienda que se instalen.

Gas LP

Dos baños con paredes en bloques de concreto repelladas, pintadas y en baldosas horizontales y columnas de concreto prefabricadas, no tiene enchapes, puerta externa en marco de madera con tableros de plywood, no tiene puestas internas, loza sanitaria y grifería de económicas.

Fisuras Ninguno Ninguno

Ubicación No hay sistema de Gas

Estado Físico y Mantenimiento:

Paredes Regular Pisos Regular

Paredes

Leve

TOTAL 100%

Caja breaker Interruptor

Sala - comedor, cocina, tres dormitorios y dos baños completos.

No tiene mueble de cocina. Mueble de cocina No tiene escaleras. Escaleras Guardarropas No tiene guardarropas. No tiene. Red de agua caliente No tiene. Sistema de seguridad

SI

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos Cubierta

Cielos

Deficiente Regular

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: No hay obras complementarias.

OBSERVACIONES Para las construcciones no existe una clasificación adecuada en la Tipología Constructiva por lo que el valor se establece con base en costos de mercado. No se efectuaron pruebas físicas al terreno ni a la construcción. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento. No se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación mecánica y potable.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Calle pública

214-11602039651400-2017-U Vista frontal de la propiedad

Casa de habitación

Baño completo

Dormitorio

Estructura de techo

Cableado eléctrico entubado

1

2

Cocina

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO Cocina

Dormitorio

Dormitorio

Traslape de techo sobre la colindancia norte

Colindancia sur

214-11602039651400-2017-U Sala - comedor

Baño completo

Sala

Colindancia norte

Presencia de perito en sitio

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PLANO CATASTRADO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-11602039651400-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-11602039651400-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO Valor de las construcciones: Se utiliza el valor de mercado.

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 214-11602039651400-2017-U

Valor del terreno: Se obtiene de la Homologación de comparables contra el sujeto (propiedad dada en garantía) para obtener al final el valor total del terreno.