Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

Nombre: Avalúo de Finca Rural

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

INFORME DE AVALÚO 214-11604012978100-2017-R

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 16 - TURRUBARES 04 - SAN LUIS SAN LUIS - QUEBRADA AZUL

DIRECCIÓN EXACTA Turrubares, San Luis, Quebrada Azul, del Salón Comunal de Quebrada Azul 117,00 m al norte, sobre margen izquierdo (callejón de acceso). REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 25.410,83 m2 SJ-904722-1990 Identificador Predial 25.410,83 m2 11604012978100 Certificado Catastral 0,00 m2 No hay datos 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢17.685.937,68 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢4.232.704,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡21.918.641,68 VEINTIUN MILLONES NOVECIENTOS DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UNO VALOR EN LETRAS: COLONES 68/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢4.232.704,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

1.- Se realiza avalúo para actualización de valor a solicitud del Banco Nacional, Dirección de Recursos Materiales. 2.- La propiedad no se encuentra ubicada en Zona Catastral. OBSERVACIONES 3.- El gravamen de Demanda Ejecutiva Hipotecaria citas 800-371021-01-0001-001, afecta el valor del bien, por lo GENERALES que se aplica un factor de demérito de 0,87 al terreno y construcciones según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables. Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS JORGE DE JESUS QUESADA Jorge Quesada Badilla Nombre del Perito QUESADA BADILLA (FIRMA) BADILLA (FIRMA) Fecha: 2017.08.21 08:37:16 -06'00' Ingeniero Agrónomo Firma del Perito Tipo de Profesional Identificación N° 2-0385-0251 Número de registro 1623 Nombre de la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S.A. Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS JORGE DE JESUS QUESADA QUESADA BADILLA (FIRMA) BADILLA (FIRMA) Fecha: 2017.08.21 08:37:36 -06'00' Nombre y firma representante legal de la empresa Ing. Jorge Quesada Badilla 14 agosto 2017 Fecha informe: 16 agosto 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2446-39-21 y 8872-85-52 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

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Nombre: Avalúo de Finca Rural

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción Área de arboles frutales y repastos

214-11604012978100-2017-R

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha

ha

m2

2

5.410,83

R

Valor Total ¢

6.960.000,00

17.685.937,68 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 2

TOTAL

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 17.685.937,68

5.410,83

0,00 Servicios 1

1

Servicios 2

16

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 29.000,00 m2 0,00

Frente: Mejoras al terreno:

Notas: Se establece un valor de ¢8.000.000,00/ha, de acuerdo a las tres referencias obtenidas, la N° 1 con ¢8.000.000,00/ha, la N° 2 con ¢7.000.000,00/ha y la N° 3 con ¢7.352.941,18/ha, con una finca tipo de 2,9 hectáreas lo anterior de acuerdo con el mapa de valores de zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda. Al valor de ¢8.000.000,00/ha, se aplica un factor de demérito de 0,87 quedando en ¢6.960.000,00/ha. Según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables.

VALOR DEL TERRENO

¢17.685.937,68

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 8 9 14 15 N°

1

LINDEROS ACTUALES Guadalupe Vargas Robles. Finca contigua. Abel Ramírez Naranjo. Finca contigua. Calle pública con 6,20 m lineales de frente. Calle pública en lastre Abel Ramírez Naranjo. Finca contigua.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 450.213 450.257 450.505 450.506

PRECISIÓN

Altitud

NORTE 1.088.194 1.088.132 1.088.160 1.088.152

385 384 393 394

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos El señor Rafael Ángel Arce Salazar vecino de la zona de San Luis de Trurrubares indica que el valor por hectárea en Quebrada Azul de Turrubares oscila entre ¢7.000.000,00/ha a ¢8.000.000,00/ha

Base de Datos

2

El Mapa de valores establece una finca tipo de 2,9 ha con una valor por hectárea de ¢7.000.000,00/ha.

Base de Datos Oferta

3

El Señor Johanny Campos Mesén vende propiedad de 6,8 ha a ¢7.352.941,18, se encuentra ubicada en Turrubares.

Mapa de Valores

Fecha Consulta

No hay datos

Coordenadas Este

2,00 m

14/08/2017

450.044

Norte

Ministerio de Hacienda

1.089.307 14/08/2017

Zona 116-04-R04

14/08/2017 8563-1691 http://costa-rica.bienesonline.com/ficha-finca-ventaPágina Web turrubares-san-jose_FIV4801.php

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

214-11604012978100-2017-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura Kolbi Edificios públicos / comunales Sólo Agua

NO SÍ a 2000 m NO SÍ a 2000 m NO SÍ a 120 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar Agropecuario y habitacional

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2.500 mm 0,00 km Temperatura promedio 25 °C Cercanía a Centros de Acopio 2,00 km Meses secos 5 relacionados con la explotación Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 7,00 horas 90% Cercas

en poste mixto y alambre de púas

Regular

Relieve

16% a 30%

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Ondulada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida

Bosque Húmedo Tropical

Cóncavo

NO Óptimo Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 48,20% Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

FECHA ESTUDIO

10/08/2017

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Rojizo Tipo de Suelo Alfisol Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES El gravamen de Demanda Ejecutiva Hipotecaria citas 800-371021-01-0001-001, afecta el valor del bien, por lo que se aplica un factor de demérito de 0,87 al terreno según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables.

OBSERVACIONES Se trata de una finca ubicada en Turrubares, San Luis; el acceso es por calle pública en lastre fino en regular estado, se ubica bajo el nivel de la misma, tiene un callejón de acceso en tierra con acceso a pie o en bestia; es de topografía ondulada con pendiente descendente de 16% a 30%; cuenta con el servicios básicos de agua potable, el fluido eléctrico se ubica frente a la propiedad, no obstante no se encuentra instalado; existe una cabina pequeña, construida en el sistema de mampostería integral. La propiedad se encuentra con una sección con árboles frutales como Mango, Limón, Aguacate entre otros y el resto se encuentra en pasto mejorado Brizanta, la propiedad tiene regular mantenimiento. Esta demarcada por cercas de poste vivo y muerto y alambre de púas en regular y mal estado.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

214-11604012978100-2017-R

CONSTRUCCIONES Valor Unitario Final VRN VUT Edad Factor Factor VUR VNR Estado ¢ / m2 ¢ años años Depre. Estado años ¢ 66.136 6.124.800 40 10 0,8438 0,8190 4.232.704,00 27,6 R #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! 6.124.800 TOTAL 64,00 4.232.704,00 Se establece un valor de ¢110.000,00/m² para la construcción, a este valor se aplica un factor de demérito de 0,87, quedando en ¢95.700,00/m². Según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables. Forma de explotación Cabina

Forma de explotación

Área m2 64,00

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 95.700

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢4.232.704,00 ¢0,00

¢4.232.704,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-11604012978100-2017-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Cabina Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: N/A Número de Contrato CFIA: N/A Documentos de construcción adicionales: N/A Propiedad utilizada por: Área construcción principal:

Propietario 64,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

N/A

Número permiso construcción:

N/A

N/A

Nombre Porcentaje de cobertura:

1%

Banco Nacional de Costa Rica Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: No hay En el sistema de mampostería integral. Externas e internas en bloques de concreto repelladas y en algunas secciones pintadas. Solo tiene buques para ventanas, no cuenta con marcos ni vidrios.

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

2007

1 Sistema eléctrico:

Solo tiene una puerta en un aposento en madera, el resto de aposentos no tiene. No tiene. Entubado Conduit Entrepiso SI TOTAL En cerchas y largueros de madera tipo artesón, no tiene tapicheles. Porcentaje Techos 100% Caja breaker En lámina de hierro galvanizada N° 28, techo a dos aguas. Cubierta SI No tiene cielo raso. Interruptor Cuchilla Cielos En concreto chorreado. Estado General Bueno Pisos Salón al frente y paredes en bloques de concreto repelladas y Fachada pintadas. Gas LP Ubicación Aposentos Salón pequeño, dos dormitorios y un baño completo. No hay sistema de gas Un baño completo, con paredes en bloques de concreto Estado Físico y Mantenimiento: Baños repelladas, no tiene enchape, piezas sanitarias económicas. Red de agua caliente No tiene. Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No tiene. Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Importante Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Importante Puertas

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: No hay obras complementarias

OBSERVACIONES Para las construcciones no existe una clasificación adecuada en la Tipología Constructiva por lo que el valor se establece con base en costos de mercado. Se trata de una cabina que le faltan acabados: Pintura, puertas, ventanas, tapicheles, cielo raso y enchape de pisos y de baño, se valora como obra gris habitable. No se efectuaron pruebas físicas al terreno ni a la construcción. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento. No se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación mecánica y potable.

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

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ANEXO FOTOGRÁFICO Calle pública

Callejón de acceso

214-11604012978100-2017-R Vista frontal de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Cabina

Dormitorio

1

Baño completo

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO Dormitorio

214-11604012978100-2017-R Salón

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Colindancia norte

Colindancia sur

Presencia de perito en sitio

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PLANO CATASTRADO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-11604012978100-2017-R

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ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-11604012978100-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10

214-11604012978100-2017-R MEMORIA DE CALCULO Valor de las construcciones: Se utiliza el valor de mercado. Se trata de una cabina que le faltan acabados: Pintura, puertas, ventanas, tapicheles, cielo raso y enchape de pisos y de baño, se valora como obra gris habitable. Se establece un valor de ¢110.000,00/m² para la construcción, a este valor se aplica un factor de demérito de 0,87, quedando en ¢95.700,00/m². Según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables. Valor del terreno: Se establece un valor de ¢8.000.000,00/ha, de acuerdo a las tres referencias obtenidas, la N° 1 con ¢8.000.000,00/ha, la N° 2 con ¢7.000.000,00/ha y la N° 3 con ¢7.352.941,18/ha, con una finca tipo de 2,9 hectáreas lo anterior de acuerdo con el mapa de valores de zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda. Al valor de ¢8.000.000,00/ha, se aplica un factor de demérito de 0,87 quedando en ¢6.960.000,00/ha. Según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables. El gravamen de Demanda Ejecutiva Hipotecaria citas 800-371021-01-0001-001, afecta el valor del bien, por lo que se aplica un factor de demérito de 0,87 al terreno según el cuadro de Gravámenes de demandas no relacionadas con la disputa del dominio, esto según la Normativa vigente en el apartado 4.6.7 Bienes Inmuebles Realizables.