Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 12
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES OFICINA ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
INFORME DE AVALÚO 214-20901042063400-2019-U
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
NOMBRE EXDEUDOR (ES) JUAN CARLOS GONZALEZ LOPEZ
BIEN # 6676-1
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 09 - OROTINA 01 - OROTINA LOTES COLOMBARI DIRECCIÓN EXACTA
1085 METROS ESTE Y 310 METROS NORTE DEL MEGASUPER DE OROTINA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 145,63 m2 A-1068376-2006 Identificador Predial 145,63 m2 20901042063400 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢9 703 472,53 ¢10 803 429,00
₡20 506 901,53
VEINTE MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL NOVECIENTOS UNO COLONES 53/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
24
Ámbito mínimo de mercado potencial meses ¢10 803 429,00
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Provincial
SÍ
VER OBSERVACIONES ARQ. MARTHA OVIEDO BLANCO
ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A- 10730 Nombre de la empresa
Emp.
Firma del Perito Identificación N° 1093390541 ARQ. MARTHA OVIEDO BLANCO
Nombre y firma representate legal de la empresa 14 mayo 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 87014371 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
ARQ. MARTHA OVIEDO BLANCO 15 mayo 2019
Firmado digitalmente por: MARTHA NIDIA OVIEDO BLANCO (FIRMA) Fecha y hora: 15.05.2019 20:18:24
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 12
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA PENDIENTE FRENTE VIA SERVICIOS I SERVICIOS II NIVEL UBICACIÓN
SUJETO 145,63 0 11,57 4 4 16 0 5
Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1
N° 1 2 3 4 5
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
214-20901042063400-2019-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 40 000,00 49 000,00 0,00 428,00 1,4324 294,00 1,2639 1,0000 5 1,0662 5 1,0662 1,0000 14 0,9535 7 1,1339 1,0000 5 1,0667 4 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 5 1,0000 3 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,5533 1,4516 1,0000 62 133,52 71 128,86
4
Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
5
Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡66 631 /m2 Valor ajustado ¢66 631 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 145,63 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢66 631,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢9 703 472,53 LINDEROS ACTUALES ELI ENRIQUE SANCHEZ LOPEZ JORGE CORRELES CALDERON ALVARO JIMENEZ SANDI CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 443 991
VIVIENDA INDIVIDUAL LOTE PARA CONSTRUIR LOTE PARA CONSTRUIR CALLE PUBLICA PRECISIÓN
Altitud
NORTE 1 096 387
255
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta FRENTE A LA LINEA DEL TREN, BARRIO Oferta 88145826 / 86462696 15/5/2019 JESUS. 30 NORTE DEL TERRENO Coordenadas Este 1 096 403 443 992 Norte TERRENO VALUADO, CONTIGUO AL Oferta 003-20901055181700-2017-U 5/7/2017 VIVERO MARICHAL. Coordenadas Este 1 096 372 444 663 Norte Oferta Coordenadas Este Norte Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 12
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-20901042063400-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
TIGO a 1600 m a 300 m a 1000 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a 850 m
RESIDENCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 11,57 m Pendiente % 0 13,48 m Tipo de vía: 4 1,16508211 4 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca No Distancia Plana Topografía Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 79,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
12/5/2019
ANOTACIONES NO HAY. GRAVAMENES NO HAY OBSERVACIONES
La construcción de la vivienda mide 11,40 ml de frente, de pared a pared. Una de las canoas de la vivienda una invade colindancia y la otra se encuentra bien pero la delimitación del vecino es quien se encuentra invadiendo dentro del terreno valuado. El terreno cuenta con paredes sobre los puntos 2-1 , 1-4 y 3-4. Algunas medidas en sitio no coinciden con las señaladas en el plano de catastro. Se solicita verificar topográficamente para realizar las debidas correcciones en la delimitación topográfica y en la parte estructural.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 4 de 12
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación VIVIENDA UNIFAMILIAR CORREDORES
Área m2 89,00 23,00
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2 280 000 185 000
112,00
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 24 920 000 4 255 000 29 175 000 VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL
214-20901042063400-2019-U
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 25 0,4922 D 40 9 0,8622 D #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado 0,6780 0,6780 #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
VNR ¢ 8 316 071,00 2 487 358,00 10 803 429,00
-
-
VUR años 13,3 23,4 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 93 439 108 146 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢10 803 429,00 ¢0,00
¢10 803 429,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 12
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-20901042063400-2019-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA UNIFAMILIAR Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 89,00 m2
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
61%
Año de construcción:
1994
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: 1 MAMPOSTERIA INTEGRAL Sistema eléctrico: BLOQUES DE CONCRETO NO APLICA Entubado Conduit SI PARCIAL R.T. EN CORREDOR Y MADERA SOLIDA EN AREA INTERNA Porcentaje 75% H.G. #28 CON CANOAS PLASTICAS MAL COLOCADAS SIN BAJANTE Caja breaker SI FIBROLIT EN LA VIVIENDA, CORREDORES SIN CIELOS Interruptor Cuchilla CERÁMICO INTERNO. CONCRETO EN CORREDOR Estado General Regular VENTANERIA ALUMINIO BRONCE EN SALA COMEDOR. Gas LP Ubicación SALA, COMEDOR, COCINA, 3 DORMITORIOS, Y 1 AREAS DE PILAS
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
CV02
1 S.S. COMPLETO Baños PUERTA PRINCIPAL EN MADERA SOLIDA. Otros Red de agua caliente NO APLICA Tanque captación de agua NO APLICA Fisuras Leve Repellos Importante Paredes Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Deficiente Pisos Regular Cubierta Deficiente Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Se toma en cuenta la construcción original de la vivienda, toda construida en bloques de concreto. No se toma en cuenta el local levantado sobre el área de antejardín por encontrarse en su totalidad invadiendo el mismo. Esta area es contada como parte del corredor. La ampliación realizada en el costado sur de la vivienda, tiene problemas de humedad. La pared es de block a una altura de 1 metro y con fibrolit (algunos a 2 forros). En el Dormitorio 2 se amplió un área para closet, sin embargo, la misma tiene ventanas a colindancia que se deben eliminar, quitándole la iluminación y ventilación natural. En el dormitorio #3 la ventana da a un patio de tendido el cual se ventila por una ventana a colindancia que debe ser eliminada por no cumplir con la distancia reglamentaria; lo que provoca que el dormitorio, el patio de tendido y el área de pilas queden sin ventilación ni iluminación natural. El área de la ampliación sur no es tomada en cuenta para el presente avalúo por lo antes mencionado, ya que para cumplir con la normativa de construccción se deben clausurar esas ventanas a colindancia. Además es importante la debida colocación de las canoas que se encuentran externas y de manera contínua a la pared colindante Sur, pero sobre los postes del terreno colindante que tiene posible mala delimitación. La medida entre las paredes existentes como colindantes no miden lo indicado en el plano de catastro, ambas canoas se encuentran externas a las mismas y una de ellas invade colindancia.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 6 de 12
No se toma en cuenta para el presente avalúo la construcción sobre el antejardín; la ampliación de un servicio sanitario, un área de closet y un patio de tendido; ya que su ubicación limitan la ventilación y la iluminación de los dormitorios de la vivienda. La canoa colocada en la parte norte del techo, debe ser reubicada porque se sale del límite de propiedad y se encuentra invadiendo al terreno vecino. Al momento de la visita del avalúo se observaron problemas de goteras en el cieloraso y el ingreso de agua por las ventanas hacia la colindancia sur a los dormitorios. Se recomienda corregirlos para evitar el deterioro. Las ventanas frontales son en aluminio bronce corredizas, pero las demás tienen marcos en madera VF y celosía. Las puertas se encuentran en regular estado, con faltante de llavines y otros componentes. El área de corredor no cuenta con cieloraso, tiene estructura de RT con HG y piso de concreto con recortes de cerámica. Los cielos internos de la vivienda y los aleros presentan reventaduras y faltantes de piezas entre otros. La instalación mecánica y sanitaria requiere ser revisada. Falta un lavatorio, y los 2 servicios sanitarios se encuentran en mal estado. La instalación eléctrica se encuentra parcialmente entubada con cables expuestos sobre madera, plafones mal colocados, cajas sin tapa, cables expuestos, entre otros. Faltan luminarias y placas eléctricas. Debe de ser corregida para el cumplimiento de la normativa. Existe una caja de breacker de 8 espacios con 7 en uso con su respectivo breacker. Al momento del avalúo no había conexión de los servicios básicos de agua y electricidad. Existe un único closet de madera en regular estado, ubicado en el dormitorio #2. Todos los demás fueron eliminados para el momtento que se realizó la visita del avalúo. En la cocina existe un sobre de concreto enchapado con puertas de madera en regular estado de mantenimiento. En el enchape de la pared de la cocina existen algunas reventaduras debido a un agrietamiento en la pared de concreto.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 7 de 12 214-20901042063400-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Acceso
Acceso
Vista Principal
Corredor
Corredor
Corredor- Antejardín
Corredor
Sala- Comedor
Sala
Dormitorio Principal
Dormitorio #2- Ventana a Colindancia
Dormitorio #3 Ventana a Patio de Tendidocon Ventana a Colindancia
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1
2
3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 8 de 12 214-20901042063400-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Sobre Cocina
Mueble Cocina
Patio de Tendido- Ventana a colindancia - Sin iluminación ni Ventilación (Ventana Dormitorio )
Area de Pilas la Iluminación depende del Patio de Tendido
Servicio Sanitario en mal estado y sin Lavamanos
Area de Ducha
Area de Ducha
Servicio Sanitario
Ventana a Colindancia del Patio de Tendido
Canoa invade Colindancia Norte
Local invade Antejardín
Canoa en Colindancia Sur Postes de Colindante se ubican en Terreno Valuado
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
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4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 9 de 12 214-20901042063400-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Postes de colindantes en terreno valuado.
Cielos en Mal estado
Pared y Cielo en mal estado
Humedad por problemas de Canoas y Ventanas a Colindancia
Repellos deteriorados
Servicio Sanitario en Mal Estado
Puertas Deterioradas
Closet Eliminados
Cielos faltantes de Láminas
Cielos quebrados y plafones mal colocados
Faltante de Plafones
Cables Expuestos
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 10 de 12 214-20901042063400-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Caja de 8 espacios - 7 breackers
Cables expuestos
Cables Expuestos
Cajas sin Tapa
Cables expuestos
Fotos Perito
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1
2
3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 11 de 12 214-20901042063400-2019-U
INSERTAR PLANO DE CATASTRO
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 12 de 12 214-20901042063400-2019-U
INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO
