Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10403038163500-2019-U

DIRECCION RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE DEL EXDEUDOR

NUMERO DE EXDEUDOR

4753-1

JUAN CARLOS VALERIO VASQUEZ UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 04 - PURISCAL 03 - BARBACOAS PIEDADES DIRECCIÓN EXACTA

BARBACOAS DE PURISCAL 75 METROS SUR DE LA ESCUELA NASARIO VALVERDE JIMENEZ, BARRIO PIEDADES. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-2010870-2017 Identificador Predial 10403038163500 Certidicado catastral No. 0.19% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 351.00 m2 351.67 m2 0.00 m2 0.67 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢6,873,633.00 ¢24,740,091.00

₡31,613,724.00

#¿NOMBRE?

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

Ámbito mínimo de mercado potencial meses ¢24,740,091.00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Al parecer la propiedad no fue objeto de aseguramiento por riesgo de deslizamiento alto por parte del INS. Actualmente la propiedad esta sujeta a las mismas condiciones que originaron el rechazo de dicha cobertura, sin embargo, no existe forma de aplicar un demérito por dicha situación (según la Normativa de Garantías). En el presente caso lo que procede es realizar la afectación del valor del terreno por las condiciones existentes, situación que se realiza, sin embargo en su momento lo resulta hubiera sido lo procedente era no haber asumido la propiedad en garantía. Actualmente en la construcción no se observan problemas estructurales serios debidos a las condiciones actuales del lote. El plano aportado SJ-2010870-2017 modifica al SJ-939958-1990 que es el indicado en el estudio de registro. Firmado digitalmente por

Nombre del Perito

ING. ALEJANDRO ARRIETA TORRES

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

ING. CONSTRUCCION

ICO-7677

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 22 marzo 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8412-1694 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

ALEJANDRO JOSE ARRIETA TORRES (FIRMA) Fecha: 2019.05.15 21:41:41 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0834-0260

15 mayo 2019

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 351.00 0.00 25.97 16.33 0.70 25.00 5.00 1.00 15.00 3.00

FACTOR EXTENSION FACTOR NIVEL FACTOR FRENTE FACTOR FONDO FACTOR REGULARIDAD FACTOR PENDIENTE (%) FACTOR UBICACIÓN FACTOR SERVICIOS 1 FACTOR SERVICIOS 2 FACTOR DE VIA

Factor de Homologación Valores Homologados

N° 1

2 3 4 5

0.7746 18,553.22

Factor

5

Factor

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

0.4420 22,101.97

Área afectada

0.00 m2

Área afectada Área afectada

0.00 m2 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡19,583 /m2 Valor ajustado ¢19,583 / m2 1.0000 Área 351.00 m2 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

NORESTE SURESTE NOROESTE SUROESTE VÉRTICE 1 3 4 5

0.7238 18,094.39

4

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

1.0000

1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

214-10403038163500-2019-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 25,000.00 23,952.00 50,000.00 500.00 1.1239 835.00 1.3311 300.00 0.9495 0.00 0.00 0.9500 0.00 0.9500 0.9500 30.00 20.00 1.0675 30.00 0.9646 0.9646 10.00 25.00 1.0000 27.83 1.0000 1.0000 1.00 0.80 0.8750 0.80 0.8750 0.7000 0.00 0.00 0.7258 0.00 0.7258 0.7258 5.00 5.00 1.0000 5.00 1.0000 1.0000 1.00 1.00 1.0000 1.00 1.0000 1.0000 15.00 15.00 1.0000 15.00 1.0000 1.0000 3.00 3.00 1.0000 3.00 1.0000 1.0000

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CON FRENTE DE 25,97m ZACARIAS JIMENEZ MORA ZACARIAS JIMENEZ MORA ZACARIAS JIMENEZ MORA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 460,228 460,228 460,220 460,218

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢19,583.00 /m2

¢6,873,633.00 CALLE PUBLICA DE CONCRETO LOTE CONSTRUIDO (VIVIENDA) LOTE CONSTRUIDO (VIVIENDA) LOTE CONSTRUIDO (VIVIENDA) PRECISIÓN NORTE 1,090,804 1,090,795 1,090,793 1,090,800

483 483 483 483

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos https://www.doomos.co.cr/tc/sanOferta VENTA DE LOTE EN LA MISMA ZONA DE jose/lotes_barbacoas.html BARBACOAS DE PURISCAL Coordenadas Este Norte VENTA DE LOTE EN LA MISMA ZONA DE BARBACOAS DE PURISCAL VENTA DE LOTE EN LA MISMA ZONA DE BARBACOAS DE PURISCAL

Oferta

Fecha Consulta 2/2/2019

29/1/2019

Jorge Mendez - 83908186

Coordenadas Este Evelyn Jimenez Vargas Oferta 71037520 Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este

+-3m

Altitud

Norte 23/1/2019 Norte Norte Norte

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Concreto Material 6.00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-10403038163500-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques NO ICE Transporte Público SÍ a 150m ICE MUNICIPAL Edificios Comerciales SÍ a 150m Recolección de basura SÍ ICE Edificios públicos / comunales NO a 5 m Electricidad y Agua

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar PROPIEDAD SE UBICA EN ZONA RESIDENCIAL Y DE FINCAS

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 25.97 m (PROMEDIO) Pendiente % 0 16.33 m Tipo de vía: 3 1 : 1.60 1 15 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0.00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Alto

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 54.20%

FECHA ESTUDIO

6/6/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE DOMINANTE CITAS: 384-06983-01-0003-001 SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: 384-06983-01-0900-001

OBSERVACIONES El terreno es un lote con topografía plana, tiene el inconveniente que sus linderos se ubican sobre el nivel de los terrenos aledaños provocando que este tenga fuerte riesgo de deslizamiento. Actualmente se observan señas en el terreno de grietas que pueden interpretarse como fallas en el terreno por deslizamiento, sin embargo, no existe o no se ha dado un deslizamiento propiapente dicho. Solo unas pequeñas secciones de la casa valorada presentan grietas en el piso que se supone son producto de las condiciones de los linderos del lote.

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES V. Unit. ¢ / m2 300,000.0 250,000.0 200,000.0 150,000.0

Área m2 27.00

V. Unit. ¢ / m2 75,000.0

Forma de explotación AREA DE CORREDOR FRONTAL

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VNR ¢ 19,778,900.00 1,483,416.00 1,054,872.00 1,087,834.00 23,405,022.00

VUR años 33.0 33.0 33.0 33.0

Valor Unitario Final ¢ / m2 197,789 164,824 131,859 98,894

OBRAS COMPLEMENTARIAS VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado 2,025,000 50 15 0.8050 0.8190 R

VNR ¢ 1,335,069.00

VUR años 33.0

Valor Unitario Final ¢ / m2 49,447

2,025,000

1,335,069.00 VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ESTADO

Área m2 VIVIENDA 100.00 CORREDOR 9.00 AREA DE PILA 8.00 AREA POSTERIOR SIN TERMINAR 11.00 TOTAL 128.00 Forma de explotación

214-10403038163500-2019-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 15 0.8050 R 50 15 0.8050 R 50 15 0.8050 R 50 15 0.8050 R

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

VRN ¢ 30,000,000 2,250,000 1,600,000 1,650,000 35,500,000

VRN ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre.

Factor Estado 0.8190 0.8190 0.8190 0.8190

Factor Estado

VNR ¢

TOTAL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢23,405,022.00 ¢1,335,069.00

¢24,740,091.00

Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10403038163500-2019-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación:

VIVIENDA Existente

Avance:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

-

Número permiso construcción:

Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 155.00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

100%

2004

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

VC-02

Estructura

BLOQUES CONCRETO Y PLACA DE CIMIENTO CORRIDA

Paredes

BLOQUES DE CONCRETO CON REPELLO AFINADO (INTERNAS Y EXTERNAS) - UNA PARED DE LA PILA ES DE FIBRLIT Y MALLA METALICA

Entrepiso Techos

NO TIENE - VIVIVIENDA DE UN SOLO NIVEL ESTRUCTURA DE MADERA EN BUEN ESTADO Y CUBIERTA DE TECHO DE HIERRO GALVANIZADO EN MAL ESTADO A DOS AGUAS HIERRO GALVANIZADO EN MAL ESTADO

Entubado Conduit

SI

Porcentaje

DE FIBROLIT Y GIPSUM EN ESTADO DE REGULAR A BUENO

Caja breaker Interruptor

Pisos

DE CERAMICA EN BUEN ESTADO EN TODA LA CASA

Estado General

Fachada

SENCILLA

Aposentos

CORREDOR, SALA - COMEDOR, COCINA, 4 DORMITORIOS, 1 BAÑO COMPLETO Y CUARTO DE PILA - EN LA PARTE POSTERIOR LA VIVIENDA TIENE UNA AMPLICION SIN TERMINAR

Cubierta Cielos

1 Sistema eléctrico: PARCIAL 95% SI Diyuntores Bueno

Gas LP

Ubicación

BAÑOS CON ENCHAPES DE AZULEJO EN TODAS LAS PAREDES Estado Físico y Mantenimiento: Baños NO Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente TERMODUCHA Pisos Bueno Cubierta Malo Tanque captación de agua NO TIENE Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Vivienda en estado de conservación de regular a bueno, no se observa afectación estructural debida a la presencia de taludes de gran altura hacia los colindantes los cuales tiene probabilidad indeterminada a deslizamiento, razón por la cual el INS no brindó aseguramiento por deslizaminiento.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA DEL ENTORNO

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

214-10403038163500-2019-U

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

FACHADA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA CORREDOR LATERAL FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

SALA - COMEDOR

COCINA

CUARTO DE PILA

214-10403038163500-2019-U

COCINA

OFICINA

BAÑO COMPLETO

DORMITORIO

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ANEXO FOTOGRÁFICO

DORMITORIO

DORMITORIO

ESTADO DE LA CUBIERTA DE TECHO

214-10403038163500-2019-U

DORMITORIO

AMPLIACION SIN TERMINAR

VISTA EXTERIOR DEL CUARTO DE PILA

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

PROBLEMAS DE HUMEDAD EN REPELLOS

SERVIDUMBRE DE ACCESO LATERAL A LA PROPIEDAD

CAJA DE BREAKERS

214-10403038163500-2019-U

ESTADO DEL ACCESO LATERAL A LA VIVIENDA

VISTA DEL TALUD UBICADO EN LA PARTE POSTERIOR

INSTALACION ELECTRICA ENTUBADA

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

SERVICIO ELECTRICO INSTALADO

214-10403038163500-2019-U

VALUADOR EN EL SITIO

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-10403038163500-2019-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO - 01

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-10403038163500-2019-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO - 02

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-10403038163500-2019-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

SERVICIOS PÚBLICOS DE BIENES TEMPORALES

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

214-10403038163500-2019-U