Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60401009225100-2018-U

AVALÚO DE FINCA URBANA

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIRECCION RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE EXDEUDOR

MARCO VINICIO ALVARADO CORRALES

OPERACIÓN # 5744-1

UBICACIÓN DEL BIEN

06 - PUNTARENAS 04 - MONTES DE ORO 01 - MIRAMAR MIRAMAR

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

Céd. Jurídica 4-000-001021

DIRECCIÓN EXACTA DEL BANCO NACIONAL 200 OESTE Y 28 NORTE REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA

la Finca

Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Certificado Inmobiliario Diferencia de medidas

P-1351709-2009 60401009225100 0,00%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 260,00 m2 260,00 m2 260,00 m2 Demasía 0,00 m2

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢13 531 440,00 ¢25 391 586,00

38 923 026,00

TREINTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTITRES MIL VEINTISEIS COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢25 391 586,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Zonal

SÍ

VER OBSERVACIONES DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES. Arq. Martha Oviedo Blanco Arquitecta A-10730

Emp.

Firma del Perito Identificación N° Arq. Martha Oviedo Blanco

Nombre y firma representate legal de la empresa 1 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: 87014371 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

109390541

Arq. Martha Oviedo Blanco 1 septiembre 2018

Firmado digitalmente por: MARTHA NIDIA OVIEDO BLANCO (FIRMA) Fecha y hora: 01.09.2018 19:16:23

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 AREA PENDIENTE FRENTE VIA SERVICIOS I SERVICIOS II NIVEL UBICACIÓN

260 10 13 5 1 16 0 5

Factor de Homologación Valores Homologados

N° 1 2 3 4 5

4

0,00

Factor

5

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,00

Factor

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

VALOR DEL TERRENO 52 044 /m2 Valor ajustado ¢52 044 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 260,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢52 044,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢13 531 440,00

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4

214-60401009225100-2018-U

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 45 000,00 50 000,00 0,00 280,00 1,0250 647 1,3551 1,0000 10 1,0000 0 0,8797 1,0000 10 1,0678 15 0,9649 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 2 0,9700 2 0,9704 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 0 1,0000 2 1,0618 1,0000 5 1,0000 3 0,9503 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0617 1,1263 1,0000 47 774,74 56 313,31

LINDEROS ACTUALES GERMAN ESPINOZA VILLEGAS OLMAN GARRO RODRIGUEZ GERMAN ESPINOZA VILLEGAS CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 419 685

VIVIENDA UNIFAMILIAR LOTE PARA CONSTRUIR VIVIENDA UNIFAMILIAR CALLE PUBLICA NORTE 1 116 167

PRECISIÓN

327

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 88867408 SE VENDE LOTE 28 METROS AL SUR Y 50 ESTE DEL TERRENO VALUADO O 150 OESTE DEL BANCO NACIONAL. FRENTE AUTOLAVADO RAMOS. 180 NORTE DEL LOTE VALUADO.

Oferta Oferta

Altitud

Fecha Consulta 1/9/2018

Coordenadas Este

419 696

Norte

1 116 134

Coordenadas Este

419 749

85357634 Norte

1/9/2018 1 116 341

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 13,20 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-60401009225100-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales MUNICIPAL Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 450 m a 300 m a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 400 m

RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 13,00 m Pendiente % 10 20,00 m Tipo de vía: 5 1,53846154 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 74,20%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

30/8/2018

GRAVAMENES NO HAY. ANOTACIONES NO HAY OBSERVACIONES

Terreno medianero ubicado en área residencial, a 200 metros del área comercial de Miramar. La suscrita valuadora doy fe que no se tiene interés económico ni personal en el resultado obtenido de este informe.

Ninguno Ninguno

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

TOTAL

216,00

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2 290 000 180 000

VRN ¢ 50 170 000 7 740 000 57 910 000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

TOTAL CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

-

-

214-60401009225100-2018-U Factor Estado 0,6780 0,4740 #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor 0 años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ¢ 22 919 559,00 2 472 027,00 25 391 586,00 VNR ¢

VNR ¢

-

-

VUR años 18,3 12,8 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 132 483 57 489 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢25 391 586,00 ¢0,00

¢25 391 586,00

ESTADO

VIVIENDA-LOCAL CORREDORES- PILAS

Área m2 173,00 43,00

Forma de explotación

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 18 0,6738 D 40 18 0,6738 M #¡DIV/0! #¡DIV/0!

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA-LOCAL Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 216,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Aposentos

CONSTRUCCIONES Avance:

214-60401009225100-2018-U Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢ Número permiso construcción:

Nombre

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02

MAMPOSTERIA INTEGRAL BLOQUES DE CONCRETO Y ZITRO NO APLICA ESTRUCUTRA R.T. SIN CANOAS NI BAJANTES H.G. #28 FIBROLIT INTERNO Y ALEROS. CORREDOR SIN CIELO CERAMICA REGULAR. CORREDORES EN CONCRETO. VENTANERIA V.F. Y CELOSIA 3 DORMITORIOS, 3 SERVICIOS SANITARIOS, SALA, COMEDOR, COCINA, PILAS, SALA T.V. Y LOCAL

Año de construcción:

83%

2000

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI SI

Gas LP

80%

PARCIAL

Cuchilla Regular

Ubicación

ENCHAPE ALTURA 1,60. HAY FALTANTE DE ALGUNAS PIEZAS CERAMICA Estado Físico y Mantenimiento: Baños CORREDOR CON PISO CHORREADO CONCRETO SIN CIELO. Otros Paredes Regular Cielos Deficiente Red de agua caliente NO APLICA Pisos Regular Cubierta Malo Tanque captación de agua NO APLICA Fisuras Apreciación visual de desplome Importante Leve Leve Repellos Importante Paredes Pisos Cielos Pisos Importante

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La vivienda posee un local en la parte frontal, con ingreso independiente; no posee cieloraso. Los corredores no poseen cieloraso y los pisos son de concreto chorreado. La instalación eléctrica se encuentra parcialmente entubada, con cables expuestos en el entrecielo, cielo y en paredes. Existen cables de ducha sin entubar, cajas sin tapa, plafones sueltos y placas eléctricas faltantes o sueltas, entre otros. Al momento de la visita de avalúo no había servicio eléctrico ni agua potable para verificar el estado de algunos aposentos. Se evidencia el faltante de grifería, y humedad en paredes. La vivienda posee dos ventanas hacia la colindancia sur las cuales incumplen con la Ley de Construcciones. Posee poca ventilación y poca iluminación por encontrarse totalmente construída sobre las colindancias Este y Sur. Presenta daños a nivel estructural en pared de cocina y en dormitorio principal

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

La cubierta del techo se encuentra en algunas partes muy deterioradas, lo que ocasiona goteras y filtraciones de agua a considerar, que deterioran el inmueble valorado. El presente avalúo no comprende estudios geotécnicos, mecánicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de los materiales o capacidad soportante de los suelos. No se realizaron pruebas eléctricas ni mecánicas al inmueble valuado. Dado lo anterior, no es posible asegurar su estabilidad o permanencia. NO se asume la responsabilidad por condiciones aparentes ocultas de los bienes valuados. La suscrita valuadora doy fe que no se tiene interés en el resultado obtenido de este informe.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO ACCESO AL BIEN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-60401009225100-2018-U VISTA PRINCIPAL

FOTOGRAFIAS DEL BIEN VALUADO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-60401009225100-2018-U FOTOGRAFIAS FOTOGRAFIAS INTERNAS DEL BIEN VALUADO

LOCAL COMERCIAL

PATIO PILAS TECHADO

ALGUNOS DETALLES CONSTRUCTIVOS A CONSIDERAR

ALGUNOS DE LOS DETALLES ELECTRICOS ENCONTRADOS POR REPARAR

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

CERTIFICADO INMOBILIARIO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

CERTIFICADO INMOBILIARIO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60401009225100-2018-U

HOMOLOGACION HOMOLOGACION DE TERRENOS Sector comercial Lote a Valorar Lote Tipo Sector residencial 1 45 000,00 AREA Al 260,00 m2 280,00 m2 PENDIENTE Pl 10,00 % 10,00 % FRENTE Fl 13,00 m 10,00 m VÍA vf 5 5 S1 1 2 SERVICIOS 1 Acera 0 0 Cordón y caño 0 1 S2 16 16 SERVICIOS 2 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 NIVEL Nlv 0,00 m 0,00 m UBICACIÓN Ulv 5 5 medianero medianero HOMOLOGACION DE TERRENOS Sector comercial Lote a Valorar Lote Tipo Sector residencial 1 50 000,00 AREA Al 260,00 m2 647,00 m2 PENDIENTE Pl 10,00 % 0,00 % FRENTE Fl 13,00 m 15,00 m VÍA vf 5 5 S1 1 2 SERVICIOS 1 Acera 0 0 Cordón y caño 0 1 S2 16 16 SERVICIOS 2 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 NIVEL Nlv 0,00 m 2,00 m UBICACIÓN Ulv 5 3 medianero esquinero

Factores Parciales 1,03 1,00 1,07 1,00 0,97 1,00

1,00 1,00

Factores Parciales 1,36 0,88 0,96 1,00 0,97 1,00

1,06 0,95