Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

INFORME DE AVALÚO 214-10601056539700-2017-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 06 - ASERRI 01 - ASERRI ASERRI - URBANIZACION LAS TRES MARIAS

DIRECCIÓN EXACTA Aserrí, Urbanización Las Tres Marías, de la esquina noreste del Parque de Aserrí 200,00 m al norte, 50,00 m al este, 100,00 m al noroeste, 125,00 m al norte y 35,00 m al este, sobre margen izquierdo, este último tramo por servidumbre de paso en concreto. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Certificado Catastral Diferencia de medidas

Según el Registro y el Plano 153,72 m2 153,72 m2 0,00 m2 0,00 m2 Demasía

SJ-305443-1996 10601056539700 No aplica Porcentaje:

0,00%

NO

AVALÚO ¢11.538.069,48 ¢40.100.598,00

VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

₡51.638.667,48

CINCUENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y VALOR EN LETRAS: SIETE COLONES 48/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢40.100.598,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ 1.- Se realiza avalúo para actualización de valor a solicitud del Banco Nacional, Dirección de Recursos Materiales. 2.- La propiedad no se encuentra ubicada en Zona Catastrada. 3.- Al área del terreno se aplica factor de 0,9508, donde se resta el costo de la construcción de un tanque séptico y drenaje. Debido a que el tanque séptico y drenaje se ubican fuera de la propiedad. Lo anterior se aplica de acuerdo con lo establecido en OBSERVACIONES la Normativa Vigente.

GENERALES

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

4.- Se recomienda inscribir la servidumbre de paso a favor de la propiedad, indicando, ancho de vía, rumbo y distancia, según las características indicadas en plano catastrado SJ-305443-1996. 5.- Se informa al Banco que sobre la servidumbre de acceso se ubica una extensión del techo del Taller de Ebanistería, no obstruye el acceso vehicular ni peatonal, no obstante se recomienda remover el mismo.

JORGE DE JESUS QUESADA Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) BADILLA (FIRMA) Fecha: 2017.06.01 09:57:20 -06'00' Firma del Perito Identificación N° 2-0385-0251

Jorge Quesada Badilla Ingeniero Agrónomo 1623 Servicios Profesionales de Atenas JQB S.A.

JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA)

Nombre y firma representante legal de la empresa 14 marzo 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2446-39-21 y 8872-85-52 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Fecha: 2017.06.01 09:57:50 -06'00'

Ing. Jorge Quesada Badilla. 15 marzo 2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 153,72

Sobre nivel

A nivel

Nivel 0 Frente 9 Forma R Pendiente (%) 3 Ubicación 8 Servicios 1 2 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Factor de Homologación Valores Homologados

2,5 13 I 15 5 2 16 3

1,0779 0,8846 1,2000 1,1663 0,9264 1,0000 1,0000 1,0000 2,0096 80.982,55

DESCRIPCIÓN

FACTOR

Tanque séptico y drenaje que se ubican fuera de la propiedad

0,9508

Valor conclusivo Factor secciones

214-10601056539700-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 40.298,51 40.000,00 48.275,86 670 1,6255 492 1,4680 290 1,2330 Sobre nivel

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000

1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

Sobre nivel

4,5 1,1445 13 0,8846 I 1,2000 15 1,1663 5 0,9264 4 0,9418 16 1,0000 3 1,0000 1,8148 72.593,47

1,5 1,0460 8 1,0400 I 1,2000 12 1,1223 5 0,9264 1 1,0305 16 1,0000 3 1,0000 1,7245 83.252,04

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada

153,72 m2

Factor de 0,9508 aplicado al terreno, restando el valor del tanque séptico y drenaje, debido a que se encuentran fuera del terreno valorado.

VALOR DEL TERRENO ₡78.943 /m2 Valor ajustado ¢75.059 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9508 Área 153,72 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢75.059,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢11.538.069,48 LINDEROS ACTUALES

NORTE Sonia Morales Fallas. SUR Servidumbre de paso con 9,00 m lineales de frente. ESTE Nelson Eduardo Mora Badilla. OESTE Francisco Mora Carmona. VÉRTICE 1 4 N° 1

2

3

Casa de habitación contigua. Servidumbre de paso en concreto. Casa de habitación contigua. Taller de Ebanistería contiguo.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 489.831 489.839

PRECISIÓN 3,00 m

Altitud

NORTE 1.090.971 1.090.990

1.261 1.261

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8314-96-90 El Señor Mariano Aguilar vende propiedad medianera ubicada en Aserrí, Poas, de topografía ondulada, con acceso por calle pública con 2,50 m sobre el nivel de la misma.

Coordenadas Este

El Señor Carlos Rojas vende propiedad medianera ubicada en Aserrí, de topografía ondulada, con acceso por calle pública con 4,50 m sobre el nivel de la misma.

Oferta

El Señor Marlon Vargas, vende propiedad medianera ubicada en Aserrí, de topografía ondulada, con acceso por calle pública con 1,50 m sobre el nivel de la misma.

Oferta

488.666

Norte

8793-7192 Coordenadas Este

1.092.275 14/03/2017

489.573

Norte

6048-89-42 / 8322-69-10 Coordenadas Este

Fecha Consulta 14/03/2017

488.689

Norte

1.091.177 14/03/2017 1.092.317

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Concreto Material 3,50 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ AYA SÍ SÍ

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

214-10601056539700-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardines y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 500 m a 200 m a 500 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 500 m

Habitacional

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 9,00 m Pendiente % 3 16,68 m 3 Tipo de vía: 1,85 2 Ubicación: Medianero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%

FECHA ESTUDIO

13/03/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES El gravamen no afectan el valor del bien dado en garantía.

OBSERVACIONES Se trata de una propiedad ubicada en Aserrí, Urbanización Las Tres Marías; el acceso es por servidumbre de paso en concreto con 3,50 m. de ancho de vía, se ubica a nivel de la misma; es de topografía plana con pendiente de 0% a 3%; cuenta con los servicios básicos; tiene una edificación en dos niveles corresponde a un apartamento por nivel, construidos en el sistema de mampostería integral, a la fecha de la visita se encuentran sin habitar y en desuso.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Apartamento I nivel Cuarto de pilas I nivel Apartamento II nivel

TOTAL Forma de explotación

Área m2 91,00 18,00 98,00 207,00

V. Unit. ¢ / m2 260.000 190.000 260.000

Área ml

V. Unit. ¢ / m1

VRN ¢ 23.660.000 3.420.000 25.480.000 52.560.000 VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 50 40 50

214-10601056539700-2017-U Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 6 0,9328 R 6 0,9138 R 6 0,9328 R

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 18.075.330,00 2.559.528,00 19.465.740,00 40.100.598,00 VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años 38,2 29,9 38,2

Valor Unitario Final ¢ / m2 198.630 142.196 198.630

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢40.100.598,00 ¢0,00

¢40.100.598,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MUY MALO MM DM DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10601056539700-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamento Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: N/A N/A Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: N/A Propiedad utilizada por: Propietario Área construcción principal: 91,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

N/A

Número permiso construcción:

N/A

N/A

Nombre Porcentaje de cobertura:

Banco Nacional de Costa Rica Año de construcción: 60%

2011

DETALLE DE ELEMENTOS (APARTAMENTO I NIVEL) NÚMERO DE NIVELES: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: No hay En bloques de concreto repelladlos y pintados (sistema de mampostería Estructura integral). Con placa corrida en apariencia.

2 Sistema eléctrico:

Paredes externas e internas en bloques de concreto repellados y pintados.

Paredes

Entubado Conduit Porcentaje

SI

Techos

Entrepiso en losa de concreto armado. En el cuarto de pilas en largueros de tubo cuadrado. Ver II nivel.

Cubierta

En lámina de hierro galvanizado N° 28 y láminas de policarbonato en el cuarto d e pilas. Ver II nivel.

Caja breaker

SI

Cielos

Cielo raso en fibroyeso.

Pisos

En cerámica y en concreto chorreado en el cuarto de pilas. Puerta externa en marco de hierro con vidrio fijo escarchado. No tiene puertas internas, fueron removidas.

Entrepiso

Puertas

Interruptor Estado General

Diyuntores Regular

Corredor al frente con dos columnas en concreto armado, paredes en bloques de concreto repellados y pintados con ventanas en marco de aluminio con vidrio fijo y celosías.

Fachada

Aposentos

Baños

TOTAL 100%

Corredor, sala - comedor, cocina, un baño completo, pasillo, tres dormitorios y cuarto de pilas. El cuarto de pilas se valora aparte por sus acabados. Un baño completo con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, con enchape en azulejo a nivel de cielo en el área de la ducha, no tiene puerta externa ni interna, a la fecha de la visita solo se observa el inodoro, no tiene lavamanos.

Gas LP

Ubicación No hay sistema de gas

Estado Físico y Mantenimiento:

Tiene desayunador pequeño en concreto armado con enchape en azulejo, no Mueble de cocina tiene mueble de cocina, este fue removido. Externa para el apartamento en segundo nivel en concreto armado. Escaleras No tiene. Guardarropas No tiene. Red de agua caliente Sistema de seguridad No tiene.

Repellos Pisos

Fisuras Leve Ninguno

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Paredes

Ninguno

Paredes Regular Pisos Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos Cubierta

Cielos

Regular Regular

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 0% No hay obras complementarias.

OBSERVACIONES Para las construcciones no existe una clasificación adecuada en la Tipología Constructiva por lo que el valor se establece con base en costos de mercado. El área del corredor se considera como media área. No hay tanque séptico y drenaje dentro de la propiedad, se ubica en la propiedad colindante al este. No se efectuaron pruebas físicas al terreno ni a la construcción. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento. No se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación mecánica y potable.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10601056539700-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamento Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: N/A Número de Contrato CFIA: N/A Documentos de construcción adicionales: N/A Propiedad utilizada por: Propietario Área construcción principal: 98,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

N/A

Número permiso construcción:

N/A

N/A

Nombre Porcentaje de cobertura:

Banco Nacional de Costa Rica Año de construcción: 64%

2011

DETALLE DE ELEMENTOS (APARTAMENTO I NIVEL) NÚMERO DE NIVELES: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: No hay En bloques de concreto repelladlos y pintados (sistema de mampostería Estructura integral). Con placa corrida en apariencia.

Sistema eléctrico:

Paredes externas e internas en bloques de concreto repellados y pintados.

Paredes

Entubado Conduit

Techos

No tiene entrepiso en este nivel. Cerchas metálicas (tubo cuadrado y perling), con tapicheles en fibroyeso, precintas en fibroyeso.

Cubierta

En lámina de hierro galvanizado N° 28, techo a dos aguas, no tiene canoas Caja breaker no bajantes.

Cielos

Cielo raso en fibroyeso.

Pisos

En cerámica. Puerta externa en marco de hierro con vidrio fijo escarchado. Puertas internas en cartón pretensado tipo colonial.

Entrepiso

Puertas Fachada

Balcón al frente con baranda en concreto y verja en tubo cuadrado, paredes en bloques de concreto repellados y pintados con ventanas en marco de aluminio con vidrio fijo y celosías.

Aposentos

Balcón, sala - comedor, cocina, un baño completo, pasillo, tres dormitorios y cuarto de pilas.

Baños

2

SI

Porcentaje

TOTAL 100%

SI

Interruptor Estado General

Gas LP

Diyuntores Regular

Ubicación No hay sistema de gas

Un baño completo con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, con enchape en azulejo a nivel de cielo en el área de la ducha, puerta externa en cartón pretensado tipo colonial, no tiene puerta interna, a la fecha de la visita solo se observa el inodoro, no tiene lavamanos.

Estado Físico y Mantenimiento: Tiene desayunador pequeño y mueble en concreto armado con enchape en Mueble de cocina azulejo, fregadero en acero inoxidable de un tanque y una batea, no tiene puertas ni gavetas. Ver descripción en página N° 5. Escaleras No tiene. Guardarropas No tiene. Red de agua caliente Sistema de seguridad No tiene.

Repellos Pisos

Fisuras Leve Ninguno

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Paredes

Ninguno

Paredes Regular Pisos Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos Cubierta

Cielos

Regular Regular

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 0% No hay obras complementarias.

OBSERVACIONES Para las construcciones no existe una clasificación adecuada en la Tipología Constructiva por lo que el valor se establece con base en costos de mercado. El área del balcón se considera como media área. No hay tanque séptico y drenaje dentro de la propiedad, se ubica en la propiedad colindante al este. No se efectuaron pruebas físicas al terreno ni a la construcción. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento. No se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación mecánica y potable.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO Calle pública de acceso

Servidumbre de acceso

Sala - comedor

Caja Breaker

1

2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-10601056539700-2017-U Portón a servidumbre de acceso

Vista frontal de la propiedad

Cocina sin mueble

Dormitorio

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO Baño completo

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8 214-10601056539700-2017-U Dormitorio

Dormitorio

Cuarto de pilas

Fachada apartamento II nivel

Balcón

Sala - comedor

Cocina

Pasillo

Dormitorio

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9 214-10601056539700-2017-U

Baño completo

Dormitorio

Dormitorio

Cuarto de pilas

Colindancia oeste

Colindancia este

Presencia de perito en sitio

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 PLANO CATASTRADO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10 214-10601056539700-2017-U

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 11 214-10601056539700-2017-U

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 MEMORIA DE CALCULO Valor de las construcciones: Se utiliza el precio de mercado.

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 12 214-10601056539700-2017-U

Valor del terreno: Se obtiene de la Homologación de comparables contra el sujeto (propiedad dada en garantía) para obtener al final el valor total del terreno. Al área del terreno se aplica factor de 0,9508, donde se resta el costo de la construcción de un tanque séptico y drenaje. Debido a que el tanque séptico y drenaje se ubican fuera de la propiedad. Lo anterior se aplica de acuerdo con lo establecido en la Normativa Vigente.

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