214-41003019136800-2018-U
PORTADA
Avalúo 214-41003019136800-2018-U Ex deudor 6474-1 Cliente Banco Nacional de Costa Rica Realizó Leandra Quesada Alpízar Fecha 9/8/2018
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA
INFORME DE AVALÚO 214-41003019136800-2018-U
214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
Dirección de recursos materiales Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE EXDEUDORES (ES) Key Fashion Sociedad Anónima 6474-1 Número del ex deudor(es) UBICACIÓN DEL BIEN
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 03 - HORQUETAS Finca 6, Río Frío DIRECCIÓN EXACTA
FINCA 6, DE LA ESQUINA EN IMPORTADOR MONGE 86 METROS SUR, MANO DERECHA, EDIFICIO DE 3 NIVELES
REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° H-824467-2002 Identificador Predial 41003019136800 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 295,65 m2 295,65 m2 0,00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢25 618 368,15 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢124 484 758,95 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡150 103 127,10 VALOR EN LETRAS: CIENTO CINCUENTA MILLONES CIENTO TRES MIL CIENTO VEINTISIETE COLONES 10/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢124 484 758,95 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
Debido a la existencia del sótano con acceso desde calle pública, actualmente se presenta un problema por desnivel que implica que el agua de lluvia ingrese al inmueble. Al día del avalúo el sótano se estima que presentará alrededor de 1 m de agua estancada. Se recomienda intervenir de inmediato con una solución que permita evacuar las aguas, puede ser implementando un sistema de bombeo o drenes verticales. Se advierte que el tema del agua estancada puede repercutir en un tema pública
Nombre del Perito
Leandra Quesada Alpízar
24/8/2018
X
Firmado digitalmente por LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-02-0534-0450, sn=QUESADA ALPIZAR, givenName=LEANDRA MARIA, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Fecha: 2018.08.24 06:01:05 -06'00'
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Ingeniera Civil IC-17298
Ing. Leandra Quesada Alpízar Ing. Civil IC-17298 Firmado por: LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (AUTENTICACION)
Sección de Ingeniería
Firma del Perito Identificación N°
Emp.
InCASA M&Q Desarrolla S.A.
Nombre y firma represéntate legal de la empresa 8 agosto 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2763-1125/8836-9073 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Leandra Quesada Alpízar 9 agosto 2018
2-0534-0450
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 Área 295,65 Frente 15,55 Fondo 18,86 Forma Regular Nivel 0 Pendiente 0 Tipo de Vía 3 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Ubicación 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N°
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TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 68 000,00 67 555,42 71 428,00 502 1,191 761,46 1,3664 280,00 0,9822 20 0,939 25,37 0,8848 8,00 1,2452 25,10 1,000 30,01 1,0000 35,00 1,0000 Regular 1,000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 0 1,000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,000 0 1,0000 0 1,0000 3 1,000 3 1,0000 3 1,0000 1 1,000 3 0,9418 1 1,0000 16 1,000 16 1,0000 16 1,0000 3 1,0523 5 1,0000 3 1,0523 1,1768 1,1386 1,2871 80 021,84 76 920,46 91 933,61
FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000
4 Factor 65 830,00 761,46 1,3664 25,37 0,8508 30,01 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 4 1,0687 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 1,2425 81 793,57
5 Factor 76 650,00 291,55 0,9954 7,40 1,2777 39,40 1,0000 Regular 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 3 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 3 1,0523 1,3384 102 585,11
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡86 651 /m2 Valor ajustado ¢86 651 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 295,65 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢86 651,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢25 618 368,15 LINDEROS ACTUALES Lote 70 Lote 68 Calle pública de 15,5 m Lote 79 y 80
Casa Casa Calle asfaltada Casas
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 512 478 512 381
PRECISIÓN NORTE 1 141 113 1 141 084
Altitud 97 97
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos
1
Sr. José Salazar compro lote de 280 m2, 50 m norte de la esquina SE del Palí. Ref: Ing Diego Murillo Gamboa
Transacción
2
Standard Fruit Company Dole vende lote en costado este del Palí. Ref. Ing Diego Murillo Gamboa
Transacción
3
Sr. Ruben Cabezas vende lote costado norte de antigua bodega de agroquímicos. Ref. Ing. Ing Diego Murillo Gamboa
Transacción
4
Sr. Ruben Cabezas vende lote 25 m norte del Palí. Ref. Ing. Ing Diego Murillo Gamboa
5
8385-7657 Lote valorado Folio 206301-000. Ref. Ing. Ing Diego Murillo Base de Datos Gamboa Coordenadas Este
8/8/2018
8385-7657
Coordenadas Este
Norte 8/8/2018
8385-7657
Coordenadas Este
Norte 8/8/2018
8385-7657
Coordenadas Este Transacción 8385-7657 Coordenadas Este
Fecha Consulta
8/8/2018 Norte 8/8/2018 Norte
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 9.98 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-41003019136800-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable VARIOS Jardines y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales Standart Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Sólo Agua
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a0m a 45 m a0m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a 100 m
Comercial/Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 15.55 m Pendiente % 0 18.86 m Tipo de vía: 3 1.21286174 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
0.00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90.00%
FECHA ESTUDIO
14/6/2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Sí hay. Servidumbre trasladada, Servidumbre dominante, Servidumbre Cable Vías, Servidumbre Drenaje, Servidumbre Ferrocarril, Servidumbre de Paso, Servidumbre Sirviente. No afectan la finca valorada, pertenecen a afectaciones de la finca madre que no han sido levantadas.
OBSERVACIONES Terreno con edificio de 3 niveles en los alrededores del centro de Río Frío. Las medidas del lote, frente y punto de amarre fueron verificados en sitio. El lindero norte, sur y atrás son casas, la calle al frente es asfaltada y cuenta con sistema de recolección de aguas pluviales. El lote se ubica a nivel de calle pero cuenta con un parqueo en sótano que presenta problemas de agua, ya que las aguas de lluvia ingresas al mismo por el acceso a la propiedad, se recomienda intervenir de inmediato, ya que el agua que se encuentra empozada puede causar afectación en la salud pública y además deteriorar las paredes y pisos de la edificación debido a humedad.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Área m2 656.11
TOTAL
656.11
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 300,000
VRN ¢ 196,832,520
Factor Estado 0.6780
196,832,520 V. Unit. ¢ / m2
VNR ¢ 124,484,758.95
VNR ¢
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUR años 31.6
Valor Unitario Final ¢ / m2 189,732
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
124,484,758.95 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado
VRN ¢
TOTAL Forma de explotación
VUT años 50
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ESTADO
Forma de explotación Edificio comercial
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 6 0.9328 D
VUT años
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.
Factor Estado
-
VNR ¢
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢124,484,758.95 ¢0.00
¢124,484,758.95
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Edificio comercial Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 656.11 m2
Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢
Avance:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: EC01 Mampostería confinada y estructura metálica Bloques de concreto Cerámica Entubado Conduit Metálica Porcentaje Lámina metálica ondulada Caja breakers Tablilla PVC Interruptor Cerámica Estado General Marcos de aluminio con amplios ventanales Gas LP Un sótano, 2 niveles de espacio abierto
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
Dos medios baños Baños Escaleras metálicas Otros Red de agua caliente No hay Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Año de construcción:
100%
2012
3 Sistema eléctrico: SI
PARCIAL 95%
NO Fusible Regular Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular
Ninguno
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer giro
para
Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Construcción con regulares condiciones de mantenimiento, valorado según tipología, estado y antigüedad. La construcción cuenta con 3 niveles incluyendo el sótano y una prevista un tercer nivel. Cuenta con pisos de cerámica y techos de tablilla (solo en primer nivel), con una estructura en buen estado. Se observa deterioro en acabados de pintura en paredes y piso existente en edificio debido a la humedad. En la parte del sótano hay una acumulación de agua, la cual hace imposible el acceso a este mismo, se desconoce si en está zona se encuentra en centro de carga y el tanque séptico de la construcción. Como se indicó anteriormente es urgente intervenir la acumulación de aguas estancadas en el sótano. Además el monitor del techo no tiene ventanas u otro cerramiento, por lo que en apariencia cuando llueve con viento está ingresando el agua, misma que se encuentra acumulada en el piso. El precio del edificio considera las mejoras que deben realizarse para el área de sótano.
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Avalúo
Ubicación satelital
Alrededores, profesional responsable y condición interna
Condiciones internas
1
2
Estado de la segunda planta y el sótano FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
PLANO CATASTRO
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FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 8 214-41003019136800-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 9 214-41003019136800-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 12 214-41003019136800-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 13 214-41003019136800-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 15 214-41003019136800-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
FOLIO REAL
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 16 214-41003019136800-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado
Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 17 214-41003019136800-2018-U
MEMORÌA DE CÁLCULO
Para el cálculo de los factores de homologación se utilizaron las siguientes ecuaciones, según la metodología establecida por la ONT (órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda), en la Directriz VA-01-2008. Los elementos de comparación considerados son los siguientes:
( Alt / Alv )
Área o extensión
F EC
Frente
Ffc
Regularidad o forma
F r
Sobre Nivel Bajo Nivel Pendiente Tipo de vía
Ffv
4
n
/ Fflt
A A m rc
F s n E x p ( .0 3 * s n )
F b n E x p ( .0 5 * s n ) F p c E x p ( P Z P L ) / 7 8
Fvc Exp
Vv
Vlt * 0 . 06646
Fs
1
Exp
sv
slt
*
Servicios públicos 2
Fs
2
Exp
sv
slt
* 0 . 03
Ubicación residencial
FUcc Exp
Uv
Ult * 0 . 0255
Ubicación comercial
FUcr
Servicios públicos 1
Exp
Uv
Ult
0 . 03
* 0 . 111
