000-00000000000000-2017-U

PORTADA

Avalúo 214-41003013318800-2018-U Ex deudor 5699-1 Cliente Banco Nacional Costa Rica Realizó Leandra Quesada Alpízar Fecha 19/6/2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-41003013318800-2018-U

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE EXDEUDOR(ES) Mora Número ex deudor(es)

Berrocal

Henry

Céd. Jurídica 4-000-001021

5699-1

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 03 - HORQUETAS Colonia Esperanza

DIRECCIÓN EXACTA 5 km norte del cruce hacia Río Frío, carretera a Puerto Viejo, costado sur del cruce sobre el Río San José REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

Según el Registro y el Plano 3 273,68 m2 3 273,68 m2 0,00 m2 Demasía

H-0462956-1998 41003013318800 0,00%

Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢29 436 930,56 ¢112 481 184,64

₡141 918 115,20

CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS DIECIOCHO MIL CIENTO QUINCE COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢112 481 184,64 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Intervenir área de piscina para evitar estancamiento de aguas Leandra Quesada Alpízar Firmado digitalmente por LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-02-0534-0450, sn=QUESADA ALPIZAR, givenName=LEANDRA MARIA, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Fecha: 2018.06.29 12:18:36 -06'00'

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Ingeniera Civil IC-17298

29/6/2018

X Ing. Leandra Quesada Alpízar Ing. Civil IC-17298 Firmado por: LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (AUTENTICACION)

Sección de Ingeniería Firma del Perito Identificación N° 2-0534-0450 Emp. InCASA M&Q Desarrolla S.A.

Nombre y firma represéntate legal de la empresa 19 junio 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2763-1125/8836-9073 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Leandra Quesada Alpízar 19 junio 2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Frente Fondo Forma Nivel Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación

SUJETO 3273,68 81,15 90 Irregular 0 15 1 1 16 3

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 7 000,00 6 153,85 4 489,23 3 260,00 0,9986 5 200,00 1,1650 5 012,00 1,1509 80,00 1,0036 60,00 1,0784 36,00 1,2253 40,75 1,0000 86,67 1,0000 139,22 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 15 1,0000 15 1,0000 15 1,0000 3 1,1422 5 1,3045 5 1,3045 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0523 5 1,0523 5 1,0523 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,2046 1,7247 1,9359 8 431,85 10 613,34 8 690,84

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2 214-41003013318800-2018-U

4 Factor 4 022,17 5 594,00 1,1934 45,00 1,1588 124,31 1,0000 Regular 1,0000 0 1,0000 15 1,0000 5 1,3045 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0523 1,0000 1,0000 1,8985 7 636,03

5 Factor 6 769,83 5 170,00 1,1628 36,85 1,2182 160,97 1,0000 Irregular 1,0000 0 1,0000 15 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,4165 9 589,15

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡8 992 /m2 Valor ajustado ¢8 992 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 3 273,68 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢8 992,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢29 436 930,56

Valor conclusivo Factor secciones

NORESTE NOROESTE SURESTE SUROESTE VÉRTICE 2

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES Calle pública con 81.15 m de frente Calle pública con 90 m de frente Efrass del Trópico S.A Bernardo Camacho Villalobos COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 508 910

Calle de lastre fino Calle asfaltada Casa y Bar Casa PRECISIÓN NORTE 1 133 092

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Telf. 88686822 Eduardo Terreno en verde tipo quinta, https://sarapiqui.olx.co.cr/q/horquetas Coordenadas Este Norte Telf. 88313863 Roger Terreno en verde tipo quinta, https://sarapiqui.olx.co.cr/q/horquetaS Coordenadas Este Norte Telf. 60431108 Terreno en verde tipo quinta, https://sarapiqui.olx.co.cr/q/horquetas Coordenadas Este Norte Telf. 60431108 Terreno en verde tipo quinta, https://sarapiqui.olx.co.cr/q/horquetas Coordenadas Este Norte Telf. 83134043 Adriana Terreno en verde tipo quinta, http://www.inmotico.com/venta Coordenadas Este Norte

Altitud 190

Fecha Consulta 19/6/2018 19/6/2018 19/6/2018 19/6/2018 19/6/2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 50,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3 214-41003013318800-2018-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Varios Jardines y Parques Transporte Público ICE Edificios Comerciales Asada Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales Sólo Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 100 m a 25 m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 500 m

Residencial y agrícola

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 81,15 m Pendiente % 15 90,00 m Tipo de vía: 1 1,1090573 1 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 15,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 83,20%

FECHA ESTUDIO

18/6/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Sí hay. Gravámenes y afectaciones Citas: 365-17380-01-0902-001, Hipoteca Legal Ley 9024 Citas: 2017-5449660897-001. No hay afectaciones físicas sobre la propiedad que afecten su valor o deseabilidad

OBSERVACIONES

Terreno con edificaciones varias, usado anteriormente como centro turístico, presente deterioro en estructuras y acabados de madera pero condiciones entre aceptable y buenas en paredes, pisos, estructuras metálicas, enchapes. No hay sistema eléctrico. Cuenta con medidor eléctrico frente a la propiedad y no hay medidor de gua potable, el mismo fue retirado hace cerca de 2 semanas pero si hay servicio en la zona. Se considera que parte de las edificaciones son rescatables y por ende se dará valor considerando el estado de las construcciones más aceptables y las que se consideran en muy mal estado no serán cuantificadas en el avalúo.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Restaurantes Salón principal Parqueos

TOTAL

Forma de explotación Piscina Quiosco Malla y tapia TOTAL

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2 210 000 210 000 100 000

VRN ¢ 23 706 900 123 295 200 25 140 000 172 142 100

Área m2 102,66 49,82 249,97 402,45

V. Unit. ¢ / m2 135 000 210 000 75 000

VRN ¢ 13 859 100 10 461 150 18 747 750 43 068 000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

VRN ¢

VUT años 50 50 50

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0,8050 R 15 0,8050 D 15 0,8050 M

Factor Estado 0,8190 0,6780 0,4740

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 15 0,7422 0,2780 MM 50 15 0,8050 0,6780 D 40 15 0,7422 0,8190 R

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢ 15 629 846,28 67 293 345,92 9 592 669,80 92 515 862,00

VUR años 33,0 27,3 19,1

Valor Unitario Final ¢ / m2 138 452 114 616 38 157

VNR ¢ 2 859 594,30 5 709 596,04 11 396 132,30 19 965 322,64

VUR años 8,3 27,3 24,3

Valor Unitario Final ¢ / m2 27 855 114 616 45 590

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ESTADO

Forma de explotación

Área m2 112,89 587,12 251,40 951,41

214-41003013318800-2018-U

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

VNR ¢

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢92 515 862,00 ¢19 965 322,64

¢112 481 184,64

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-41003013318800-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Restaurante-Salón Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 951,41 m2

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

29%

2003

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: LC Abierta con columnas de concreto, madera y metálicas Estructura

Paredes

Tipo sócalo en área de restaurante y salón, mampostería en cocina, baños, oficina y bodega

Contrapiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Losa de concreto Madera en salón y metálica en restaurante y frente del salón Metálica en salón, tipo teja en restaurante y pasillos Fibrolit en salón y áreas internas, sin cielos en resto de áreas Concreto en pasillos y restaurante, terrazo en salón Tipo rústica, muy abierta con piedra bola y tipo laja decorativa

Aposentos

Restaurante, pasillo, salón, baterías de baños, oficina, bodega, cocina

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breakers Interruptor Estado General Gas LP

NO 100% NO Cuchilla Malo Ubicación

Batería de baños y duchas de hombre y mujer y baño de servicio Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Deficiente Cielos Malo Red de agua caliente No Pisos Regular Cubierta Malo Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Parqueo con techo en estructura metálica y losa de concreto

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

El área de salón principal cuenta con techos y cielos en muy mal estado en la mayor parte. Pisos en condición aceptable. Los elementos de madera presentan problemas considerables debido a la humedad.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-41003013318800-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Quiosco-piscina-malla Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 102,66 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Mampostería y madera Bloques de concreto Madera Madera Teja Sin cielos Madera y losa de concreto Sencilla y abierta tipo rustica

Aposentos

Cocina y mirador

DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

3%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Q1

2003

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breakers Interruptor Estado General Gas LP

No hay Baños Escalera de madera Otros Red de agua caliente No Tanque captación de agua No Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificación:

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Avance:

NO 100% NO Cuchilla Malo Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Malo Pisos Deficiente Cubierta Malo

Leve

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Piscinas en concreto y mampostería tipo rustico en mal estado, se recomienda buscar una solución para las aguas estancada, incluye un tobogán

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

El quiosco presenta mal estado en elementos de madera, las escaleras y parte del área de techos se encuentra en estado de demolición. La piscina está en muy mal estado y debe solucionarse el problema del agua estancada.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 214-41003013318800-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Avalúo

Ubicación satelital

Profesional responsable y acceso a la propiedad

Restaurante y pasillos

1

2

Pasillos y parqueos FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-41003013318800-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Área de piscina

Quiosco tipo soda en dos niveles

Entrada a restaurante, área de bar, cocina

Área de servicios sanitarios, pilas y exterior

Estado de la edificación en herrería, techos y cielos

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

PLANO CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-41003013318800-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

FOLIO REAL

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 10 214-41003013318800-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

FOLIO REAL

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 11 214-41003013318800-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 12 214-41003013318800-2018-U

MEMORÌA DE CÁLCULO

Para el cálculo de los factores de homologación se utilizaron las siguientes ecuaciones, según la metodología establecida por la ONT (órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda), en la Directriz VA-01-2008. Los elementos de comparación considerados son los siguientes:

( Alt / Alv )

Área o extensión

F EC 

Frente

Ffc

Regularidad o forma

F r 

Sobre Nivel Bajo Nivel Pendiente Tipo de vía



Ffv

4

n

/ Fflt

A A m rc

F s n  E x p (  .0 3 * s n )

F b n  E x p (  .0 5 * s n ) F p c  E x p ( P Z  P L ) / 7 8 

Fvc  Exp

Vv

 Vlt  *  0 . 06646

Fs

1

 Exp

sv

 slt

*

Servicios públicos 2

Fs

2

 Exp

sv

 slt

 * 0 . 03 

Ubicación residencial

FUcc  Exp

Uv

 Ult  *  0 . 0255

Ubicación comercial

FUcr

Servicios públicos 1

 Exp

Uv

 Ult

0 . 03







*  0 . 111 