Firmado digitalmente por: RONALD GERARDO GONZALEZ DIAZ (FIRMA) Fecha y hora: 19.09.2018 12:22:53
INFORME DE AVALO
214-10103043067100-2018-U
FOTO CLIENTE:
COMERCIALIZADORA BADICAM S.A.
SOLICITADO:
OFICINA 214: DIRECCION DE LOGISTICA DE RECURSOS MATERIALES
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Fecha de inspección: 6 de septiembre de 2018
Tel: 2235-5876 / Fax: 2235-5876
Email:
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO NACIONAL
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA BANCO Céd. Jurídica 4-000-001021
BADICAM
NOMBRE PROPIETARIO (S) DE COSTA RICA BANCO NOMBRE DEL EXDEUDOR S.A. COMERCIALIZADORA
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
01 - SAN JOSE 01 - SAN JOSE 03 - HOSPITAL SAN JOSE
NACIONAL
Código: RE06-PR21GR02 INFORME DE AVALÚO Edición: 02 214-10103043067100-2018-U Página: 1
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Céd. Jurídica NO INDICA
100%
UBICACIÓN DEL BIEN
DIRECCIÓN EXACTA SAN JOSE CENTRO, ENTRE AVENIDA 10 Y CALLE 4. DE LA ESQUINA SE DEL BANCO DE COSTA RICA, 75 MTS NORTE, LOCAL A MANO IZQUIERDA ESQUINERO. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-0283303-1995 Identificador Predial 10103043067100 Certificado Catastral 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 188,56 m2 188,56 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢122.782.163,92 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢52.843.055,39 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡175.625.219,31 CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS VALOR EN LETRAS: DIECINUEVE COLONES 31/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢52.843.055,39 FINCA YA ES GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
Nombre del Perito
SÍ
FINCA YA ES PRPOIEDAD DEL BANCO YA ESTA EN MANOS DE BIENES TEMPORALES DEL BNCR.
Ronald Gonzalez Diaz
Ing. Agr. MSc. Tipo de Profesional Número de registro 0-1980 Nombre de la empresa
Emp.
Firma del Perito Identificación N° 1-0577-0721 ROGONZA AVALUOS Y PERITAJES S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 6 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 22355876/ FAX 22355876 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RONALD GONZALEZ DIAZ 10 septiembre 2018
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Area (m2) Frente (m) Amrc (m2) Sobrenivel Bajo Nivel Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo (m)
SUJETO 188,56 11,12 188,56 0 0 0 2 4 16 3 1
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-10103043067100-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 484.500,00 619.565,22 571.428,57 395,00 1,2764 276,00 1,1340 105,00 0,8243 14,00 0,9440 14,00 0,9440 7,00 1,1227 395,00 1,0000 276,00 1,0000 105,00 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,1000 5 1,1000 5 1,1000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,3255 642.183,79
FACTOR 0,0000 0,0000
1,1776 729.584,40
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
4
Factor 0,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
1,0180 581.701,84
5
Factor 0,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
1,0000
1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡651.157 /m2 Valor ajustado ¢651.157 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 188,56 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢651.157,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢122.782.163,92
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE
Natan Levi
Casa Pegada
ESTE
Calle 4
Calle Publica
Maria Frutos
Casa Pegada
VÉRTICE 1 6
1
2
3
Avenida
SUR
OESTE
N°
LINDEROS ACTUALES Avenida 10 con 10 metros 86 centimetros de frente
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491.090 491.101
PRECISIÓN 4,00 m NORTE 1.097.998 1.097.997
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 83814343 Lote de 395 m2, misma area del bien valorado, Jose Claiman, Valor por m2 484500 Coordenadas Este 491.118 Norte colones. Oferta 83495189 Lote de 276 m2, misma area del bien valorado, Eric Cordoba, Valor por m2 Coordenadas Este 491.331 Norte 619565,22 colones. Oferta 88305344 Lote de 105 m2, misma area del bien valorado, Jose Barquero, Valor por m2 Coordenadas Este 491.395 Norte 571428,58 colones.
Altitud 1.156 1.156
Fecha Consulta 06/09/2018 1.098.120 06/09/2018 1.097.984 06/09/2018 1.097.991
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-10103043067100-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
A 500 M FRENTE FRENTE FRENTE A 400 M
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 11,12 m Pendiente % 0 12,97 m Tipo de vía: 2 1,16636691 4 16 Ubicación: Esquinero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%
FECHA ESTUDIO
05/09/2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERV DE AGUA REF: 1500-432-001. SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: 291-08610-010901-001. NO SE APORTAN DOCUMENTOS SOBRE ESTAS CITAS. OBSERVACIONES
LOTE ESQUINERO, FRENTE A CALLE PUBLICA, A NIVEL DE CALLE, DE FORMA REGULAR , CON TODOS LOS SERVICIOS BASICOS, CON ENTORNO COMERCIAL DE NIVEL MEDIO-BAJO, SIN PENDIENTE.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación LOCAL COMERCIAL VERJA FRONTAL PARQUEO TOTAL
Forma de explotación
Área m2 225,37
V. Unit. ¢ / m2 300.000
VRN ¢ 67.611.000
11,73
60.000
703.800
40
17
MB
42,35 279,45
18.000 -
762.300 69.077.100
20
17
B
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
214-10103043067100-2018-U
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 17 0,7722 MB
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
Factor Estado 0,9997
VNR ¢ 52.193.663,67
VUR años 38,6
Valor Unitario Final ¢ / m2 231.591
0,6972
0,9997
490.536,87
27,9
41.819
0,2138 #¡DIV/0!
0,9748 #N/A
158.854,85 52.843.055,39
4,2 #¡DIV/0!
3.751 #¡DIV/0!
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. 1,0000 1,0000 1,0000
Factor Estado 1,0000 1,0000 1,0000
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
0 0 0
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢52.843.055,39 ¢0,00
¢52.843.055,39
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-10103043067100-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 279,45 m2
Avance:
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
BNCR 100%
Año de construcción:
2001
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC03
2 Mamposteria integral y confinada Sistema eléctrico: Externas e internas en concreto Loza de concreto Entubado Conduit SI TOTAL Cerchas en RT con tapicheles y precintas en fibrocemento Porcentaje 100% Laminas de Zinc, con canoas en Hg y bajantes en PVC Caja breaker SI Gypsum Interruptor Fusible Ceramica Estado General Deficiente Parqueo de entrada con acceso por gradas de concreto y ventanas Fachada rectangulares Parqueo de entrada, salon general y medio baño y en 2 nivel hay Gas LP Ubicación Aposentos acceso por escaleras, salon general dividido en dos, y un baño 1,5 de mediana calidad Estado Físico y Mantenimiento: Baños No hay mueble de cocina Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Termoducha Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Leve Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Debido a las caracteristicas intrinsecas del bien,su ubicacion y calidad del sector al que pertenece,los peritos concluyen que esta finca es apta para ser aceptada como garantia de credito hipotecario. Para la determinacion del valor de las construcciones se usa la Tipologia Constructiva de la ONT, actualizando su valor por indices y con base al criterio y experiencia profesional.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4 214-10103043067100-2018-U
CALLE DE ACCESO
CALLE DE ACCESO
VISTA FRONTAL
VISTA FRONTAL
PARQUEO
VISTA LATERAL
PERITO
ACCESO
VISTAS INTERNAS
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5 214-10103043067100-2018-U
VISTAS INTERNAS
VISTAS INTERNAS
VISTAS INTERNAS
MEDIO BAÑO
VISTAS INTERNAS
DETALLE DE CIELO RASO
VISTAS INTERNAS
CAJA DE BREAKERS
ACCESO A 2 NIVEL
VISTAS INTERNAS 1
2
BAÑO DE 2 NIVEL FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
SISTEMA ELECTRICO 5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-10103043067100-2018-U
DETALLE DE CIELO RASO
DIVISIONES
PAREDES
VISTAS INTERNAS
VISTAS INTERNAS
VISTAS INTERNAS
DETALLE DE CIELO RASO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 PLANO 7.1
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 044-40502006306000-2017-U
Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ESTUDIO DE REGISTRO 7.3
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7 044-40502006306000-2017-U
Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
9
Homologación de Terrenos_Zonas Urbanas Datos del Lote a Valorar Area (m2)
Frente (m)
Amrc (m2)
188,56 m²
11,12 m
188,56 m²
Area (m2)
Frente (m)
Amrc (m2)
395,00 m² 276,00 m² 105,00 m² 1,00 m² 1,00 m²
14,00 m 14,00 m 7,00 m 1,00 m 1,00 m
395,00 m² 276,00 m² 105,00 m² 1,00 m² 1,00 m²
Uso del Inmueble Comercial
Sobrenivel
Bajo Nivel
Pendiente
Tipo de Vía
Servicios 1
Servicios 2
Ubicación
0,00 m
0,00 m
0%
2
4
16
3
Fondo (m)
Sobrenivel
Bajo Nivel
Pendiente
Tipo de Vía
Servicios 1
Servicios 2
Ubicación
0% 0% 0% 100% 100%
2 2 2 1 1
4 4 4 1 1
16 16 16 1 1
5 5 5 1 1
Servicios 1
1 2 3 4
Sin acera ni cordón de caño Sin acera y con cordón de caño Con acera y sin cordón de caño Con acera y con cordón de caño
Servicios 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y Alumbrado Electricidad y Alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y Electricidad Telefono y agua potable Electricidad y Agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado,electricidad y agua potable Telefono, electricidad y agua potable Todos
1 2 3
Lote Manzanero Lote Cabecero Lote Esquinero
4 5 6 7
Medianero con dos frentes Medianero Callejón lateral Callejón fondo
8
Lote en servidumbre
1,00
Comparables Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5
Uso del Inmueble Comercial Comercial Comercial Residencial Residencial
0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
m m m m m
0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
m m m m m
Ubicación del lote
Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5
Factor Área
Factor Frente
1,276 1,134 0,824 0,177 0,177
0,944 0,944 1,123 1,826 1,826
Observacione n/a s
Factor Regularidad 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Factor de Sobrenivel 1,000 1,000 1,000 1,030 1,030
Factor de Bajo Nivel 1,000 1,000 1,000 1,051 1,051
Factor Pendiente 1,000 1,000 1,000 3,604 3,604
Factor de Tipo de Vía 1,000 1,000 1,000 0,936 0,936
Factor de Servicios 1 1,000 1,000 1,000 1,094 1,094
Factor de Servicios 2 1,000 1,000 1,000 1,568 1,568
Ubicación 1,249 1,249 1,249 0,801 0,801
Fondo (m) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Factor Fondo Indice de Factores 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Promedio ₡ Desviación Estandart ₡ Indice de variación
1,5045 1,3366 1,1555 1,6271 1,6271
739.105,08 84.390,36 11%
Valor Unitario ₡ ₡ ₡ ₡ ₡
484.500,00 619.565,22 571.428,57 -
Valor Unitario Lote 728.920,27 828.125,64 660.269,33 -
₡ ₡ ₡ ₡ ₡
Firmado digitalmente por: RONALD GERARDO GONZALEZ DIAZ (FIRMA) Fecha y hora: 19.09.2018 12:22:54
INFORME DE AVALO
214-10103003754900-2018-U
FOTO CLIENTE:
COMERCIALIZADORA BADICAM S.A.
SOLICITADO:
OFICINA 214: DIRECCION DE LOGISTICA DE RECURSOS MATERIALES
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Fecha de inspección: 6 de septiembre de 2018
Tel: 2235-5876 / Fax: 2235-5876
Email:
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO NACIONAL
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA BANCO Céd. Jurídica 4-000-001021
BADICAM
NOMBRE PROPIETARIO (S) DE COSTA RICA BANCO NOMBRE DEL DEUDOR S.A. COMERCIALIZADORA
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
01 - SAN JOSE 01 - SAN JOSE 03 - HOSPITAL SAN JOSE
NACIONAL
Código: RE06-PR21GR02 INFORME DE AVALÚO Edición: 02 214-10103003754900-2018-U Página: 1
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Céd. Jurídica NO INDICA
100%
UBICACIÓN DEL BIEN
DIRECCIÓN EXACTA SAN JOSE, CENTRO, CALLE 4, ENTRE AVENIDAS 10 Y 12, DE LA ESQUINA SE DEL BCR, 60 MTS AL N, LOCAL A MANO IZQUIERDA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-0936630-1990 Identificador Predial 10103003754900 Certificado Catastral 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 105,97 m2 105,97 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢72.337.983,19 ¢19.469.064,00
₡91.807.047,19
VALOR EN LETRAS: NOVENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS SIETE MIL CUARENTA Y SIETE COLONES 19/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
meses ¢19.469.064,00
Ámbito mínimo de mercado potencial
FINCA YA ES GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
Nombre del Perito
Local
Local
SÍ
FINCA YA ES PRPOIEDAD DEL BANCO YA ESTA EN MANOS DE BIENES TEMPORALES DEL BNCR.
Ronald Gonzalez Diaz
Ing. Agr. MSc. Tipo de Profesional Número de registro 0-1980 Nombre de la empresa
Emp.
Firma del Perito Identificación N° 1-0577-0721 ROGONZA AVALUOS Y PERITAJES S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 6 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 22355876/ FAX 22355876 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RONALD GONZALEZ DIAZ 10 septiembre 2018
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Area (m2) Frente (m) Amrc (m2) Sobrenivel Bajo Nivel Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo (m)
SUJETO 105,97 9,19 105,97 0 0 0 2 4 16 5 1
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-10103003754900-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 484.500,63 619.565,22 571.428,57 395,00 1,5437 276,00 1,3715 105,00 0,9970 14,00 0,9001 14,00 0,9001 7,00 1,0704 395,00 1,0000 276,00 1,0000 105,00 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,3895 673.221,37
FACTOR 0,0000 0,0000
1,2345 764.845,17
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
4
Factor 0,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
1,0672 609.815,44
5
Factor 0,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
1,0000
1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡682.627 /m2 Valor ajustado ¢682.627 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 105,97 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢682.627,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢72.337.983,19
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR
LINDEROS ACTUALES FRANCISCO ZELEDON GOMEZ JUAN JARAMILLO TAMAYO Y JUAN JARAMILLO ANTILLON
ESTE CALLE PUBLICA CON FRENTE DE 9,19 METROS OESTE
VÉRTICE 1 2
N° 1
2
3
BERTILIA BOGANTES HERRERA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491.105 491.101
CASA PEGADA CASA PEGADA CALLE PUBLICA CALLE PUBLICA PRECISIÓN 4,00 m NORTE 1.097.980 1.097.970
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 83814343 Lote de 395 m2, misma area del bien valorado, Jose Claiman, Valor por m2 484500 Coordenadas Este 491.118 Norte colones. Oferta 83495189 Lote de 276 m2, misma area del bien valorado, Eric Cordoba, Valor por m2 Coordenadas Este 491.331 Norte 619565,22 colones. Oferta 88305344 Lote de 105 m2, misma area del bien valorado, Jose Barquero, Valor por m2 Coordenadas Este 491.395 Norte 571428,58 colones.
Altitud 1.157 1.157
Fecha Consulta 06/09/2018 1.098.120 06/09/2018 1.097.984 06/09/2018 1.097.991
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-10103003754900-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
A 500 M FRENTE FRENTE FRENTE A 400 M
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 9,19 m Pendiente % 0 12,13 m Tipo de vía: 2 1,31991295 4 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
05/09/2018
NO HAY
OBSERVACIONES LOTE MEDIANERO, FRENTE A CALLE PUBLICA, A NIVEL DE CALLE, DE FORMA REGULAR , CON TODOS LOS SERVICIOS BASICOS, CON ENTORNO COMERCIAL DE NIVEL MEDIO-BAJO, SIN PENDIENTE.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación LOCAL COMERCIAL
Área m2 97,00
V. Unit. ¢ / m2 260.000
VRN ¢ 25.220.000 -
TOTAL
Forma de explotación
97,00 Área m2
-
V. Unit. ¢ / m2
25.220.000
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
214-10103003754900-2018-U
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 17 0,7722 MB
Factor Estado 0,9997
1,0000
1,0000
1,0000 1,0000
1,0000 1,0000
VNR ¢ 19.469.064,00 19.469.064,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. 1,0000 1,0000 1,0000
Factor Estado 1,0000 1,0000 1,0000
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
VUR años 38,6
Valor Unitario Final ¢ / m2 200.712
#¡DIV/0!
0
#¡DIV/0! #¡DIV/0!
0 0
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
0 0 0
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢19.469.064,00 ¢0,00
¢19.469.064,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-10103003754900-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 97,00 m2
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Número permiso construcción:
Nombre
BNCR
Porcentaje de cobertura:
Mamposteria integral y confinada Externas e internas en concreto No hay Cerchas en RT con tapicheles y precintas en tablilla PVC Laminas de Zinc, con canoas y bajantes en HG Tablilla de PVC Ceramica
Fachada
Cortinas metalicas y ventanas rectangulares
Aposentos
Salon general, baño y cocina
% de avance
Año de construcción:
2001
1 Sistema eléctrico:
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
Gas LP
1,0 de mediana calidad Baños No hay mueble de cocina Otros Red de agua caliente Termoducha Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
100%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC02
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
SI
TOTAL 100%
SI Fusible Deficiente
Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno
Leve
Apreciación visual de desplome Leve Pisos
Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Debido a las caracteristicas intrinsecas del bien,su ubicacion y calidad del sector al que pertenece,los peritos concluyen que esta finca es apta para ser aceptada como garantia de credito hipotecario. Para la determinacion del valor de las construcciones se usa la Tipologia Constructiva de la ONT, actualizando su valor por indices y con base al criterio y experiencia profesional. Local el cual funciono hasta hace algun tiempo como Cafe-Restaurante.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4 214-10103003754900-2018-U
CALLE DE ACCESO
CALLE DE ACCESO
VISTA FRONTAL
VISTA FRONTAL
ACCESO
VISTAS INTERNAS
PERITO
VISTAS INTERNAS
VISTAS INTERNAS
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5 214-10103003754900-2018-U
DETALLE DE CIELO RASO
CAJA DE BREAKERS
VISTAS INTERNAS
COCINA
COCINA
VISTAS INTERNAS
VISTAS INTERNAS
BAÑO
PERSPECTIVA FRONTAL
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 PLANO 7.1
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 044-40502006306000-2017-U
Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ESTUDIO DE REGISTRO 7.3
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7 044-40502006306000-2017-U
Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
9
Homologación de Terrenos_Zonas Urbanas Datos del Lote a Valorar Area (m2)
Frente (m)
Amrc (m2)
105,97 m²
9,19 m
105,97 m²
Area (m2)
Frente (m)
Amrc (m2)
395,00 m² 276,00 m² 105,00 m² 1,00 m² 1,00 m²
14,00 m 14,00 m 7,00 m 1,00 m 1,00 m
395,00 m² 276,00 m² 105,00 m² 1,00 m² 1,00 m²
Uso del Inmueble Comercial
Sobrenivel
Bajo Nivel
Pendiente
Tipo de Vía
Servicios 1
Servicios 2
Ubicación
0,00 m
0,00 m
0%
2
4
16
5
Fondo (m)
Sobrenivel
Bajo Nivel
Pendiente
Tipo de Vía
Servicios 1
Servicios 2
Ubicación
0% 0% 0% 100% 100%
2 2 2 1 1
4 4 4 1 1
16 16 16 1 1
5 5 5 1 1
Servicios 1
1 2 3 4
Sin acera ni cordón de caño Sin acera y con cordón de caño Con acera y sin cordón de caño Con acera y con cordón de caño
Servicios 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y Alumbrado Electricidad y Alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y Electricidad Telefono y agua potable Electricidad y Agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado,electricidad y agua potable Telefono, electricidad y agua potable Todos
1 2 3
Lote Manzanero Lote Cabecero Lote Esquinero
4 5 6 7
Medianero con dos frentes Medianero Callejón lateral Callejón fondo
8
Lote en servidumbre
1,00
Comparables Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5
Uso del Inmueble Comercial Comercial Comercial Residencial Residencial
0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
m m m m m
0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
m m m m m
Ubicación del lote
Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5
Factor Área
Factor Frente
1,544 1,371 0,997 0,215 0,215
0,900 0,900 1,070 1,741 1,741
Observacione n/a s
Factor Regularidad 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Factor de Sobrenivel 1,000 1,000 1,000 1,030 1,030
Factor de Bajo Nivel 1,000 1,000 1,000 1,051 1,051
Factor Pendiente 1,000 1,000 1,000 3,604 3,604
Factor de Tipo de Vía 1,000 1,000 1,000 0,936 0,936
Factor de Servicios 1 1,000 1,000 1,000 1,094 1,094
Factor de Servicios 2 1,000 1,000 1,000 1,568 1,568
Ubicación 1,000 1,000 1,000 0,641 0,641
Fondo (m) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Factor Fondo Indice de Factores 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Promedio ₡ Desviación Estandart ₡ Indice de variación
1,3895 1,2345 1,0672 1,5027 1,5027
682.627,33 77.941,69 11%
Valor Unitario ₡ ₡ ₡ ₡ ₡
484.500,63 619.565,22 571.428,57 -
Valor Unitario Lote 673.221,37 764.845,17 609.815,44 -
₡ ₡ ₡ ₡ ₡
