214-41001019096500-2018-U

PORTADA

Avalúo 214-41001019096500-2018-U Garantía 5378-1 Cliente Banco Nacional de Costa Rica Realizó Leandra Quesada Alpízar Fecha 17/8/2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE EXDEUDOR(ES) Beatriz Número ex deudor(es)

Peralta

Paniagua

INFORME DE AVALÚO 214-41001019096500-2018-U

5378-1

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 01 - PUERTO VIEJO Puerto Viejo

DIRECCIÓN EXACTA 300 m al oeste de la Municipalidad de Sarapiquí y 46.8 m norte, frente al CECUDI REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° H-857048-2003 Identificador Predial 41001019096500 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 310,00 m2 310,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢13 826 310,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢20 616 198,16 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡34 442 508,16 TREINTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS OCHO VALOR EN LETRAS: COLONES 16/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢20 616 198,16 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

El punto de amarre no coincide, la medida obtenida es de 46,8 m y el plano indica que es de 36,8 m, por ende se sugiere hacer un nuevo plano catastro del bien antes de su venta, para que este pueda quedar en garantía. Leandra Quesada Alpízar

4/9/2018 Firmado digitalmente por LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-02-0534-0450, sn=QUESADA ALPIZAR, givenName=LEANDRA MARIA, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA) Fecha: 2018.09.04 17:09:29 -06'00'

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Ingeniera Civil IC-17298

X Ing. Leandra Quesada Alpízar Ing. Civil IC-17298 Firmado por: LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (AUTENTICACION)

Sección de Ingeniería Firma del Perito Identificación N° 2-0534-0450 Emp. InCASA M&Q Desarrolla S.A.

Nombre y firma represéntate legal de la empresa 16 agosto 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2763-1125/8836-9073 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Leandra Quesada Alpízar 17 agosto 2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 310 Frente 10 Fondo 31 Forma Regular Nivel 0 Pendiente 0 Tipo de Vía 3 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Ubicación 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214-41001019096500-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 38 809,54 56 000,00 52 518,00 641,99 1,2716 625,00 1,2603 349,00 1,0399 27,00 0,7801 25,00 0,7953 8,30 1,0477 28,00 1,0000 25,00 1,0000 41,80 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1 0,8025 1 1,0000 1 1,0000 4 0,9139 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 3 0,9503 5 1,0000 0,9920 0,9525 0,7991 38 497,50 53 339,02 41 965,31

FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

4

Factor

5

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡44 601 /m2 Valor ajustado ¢44 601 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 310,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢44 601,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢13 826 310,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES Cristacar S.A El Pájaro Carpintero S.A. Calle pública con frente de 10 m Cristacar S.A COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 498 740 498 734

Lote Casa Calle asfaltada Lote PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1 155 609 1 155 613

Altitud 4 3

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Folio 4-158031 Lote residencial en verde Coordenadas Este 499 500 Norte Telf. 8449-6492 Local residencial, Casa 104,5 m2 tipo VC02 Oferta Coordenadas Este y local a remodelar de 49.4 m2 Norte Local comercial/residencial ubicado 350 m Folio 4-74714 Oferta suroeste del BNCR (Bar Pipo, frente a la Coordenadas Este 499 015 Norte Musmanni) Base de Datos Coordenadas Este Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 26/8/2017 1 156 009 16/8/2018 19/6/2018 1 155 984

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3 214-41001019096500-2018-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Coopelesca Jardines y Parques Coopelesca Transporte Público Coopelesca Edificios Comerciales AyA Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

100 a 100 m a 100 m a 100 m a 100 m a 100 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial/Comercial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 10,00 m Pendiente % 0 31,00 m Tipo de vía: 3 3,1 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 92,00%

FECHA ESTUDIO

14/8/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Practicado citas 800-367293-01-0001-001. No hay afectaciones físicas sobre la propiedad que afecten su valor o deseabilidad. OBSERVACIONES

Terreno en zona residencial con acceso a todos los servicios, cuenta con los linderos debidamente identificados, existe una vivienda de una planta en aceptables condiciones sin habitar. Se debe tomar en cuenta que el punto de amarre es de 46,8 m y no como lo indica el plano, 36,8 m, por ende es necesario hacer un nuevo plano catastro del bien previo a su venta para que la propiedad pueda quedar en garantía. La zona es residencial-comercial con acceso a todos los servicios básicos, comercios y facilidades del sector de Puerto Viejo.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Área m2 91,58 46,60

TOTAL

138,18

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 290 000 70 000

VRN ¢ 26 558 200 3 262 000

Factor Estado 0,9191 0,9191

29 820 200 V. Unit. ¢ / m2

VNR ¢ 18 644 039,56 1 972 158,60

VNR ¢

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 28,1 18,1

Valor Unitario Final ¢ / m2 203 582 42 321

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

20 616 198,16 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado

VRN ¢

TOTAL Forma de explotación

VUT años 40 30

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ESTADO

Forma de explotación Vivienda Tapia

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 14 0,7638 I 14 0,6578 I

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢20 616 198,16 ¢0,00

¢20 616 198,16

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales:

214-41001019096500-2018-U CONSTRUCCIONES Uso predominante: Residencial Vivienda Avance: Presupuesto: ¢

Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 91,58 m2

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Mampostería Bloques de concreto No posee Entubado Conduit Estructura metálica y tablilla PVC Porcentaje Laminas metálicas onduladas Caja breares Tablilla PVC Interruptor Cerámica Estado General Sencilla, con ventana de aluminio con celosías y verjas, con cochera para un vehículo

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Sala, comedor, cocina, tres habitaciones, dos baños y área de pilas

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Dos sencillos No posee No posee Paredes

Año de construcción:

30%

2004

1 Sistema eléctrico:

Gas LP

SI 100% SI Cuchilla Bueno

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Tapia posterior en mampostería con block sisado

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Edificación valorada según tipología constructiva y antigüedad, similar a una VC02. La vivienda se encuentra en aceptables condiciones, cuenta con agua y luz, frente a calle pública y zonas verdes con buen mantenimiento. La faltan algunas celosías a las ventanas.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-41001019096500-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Avalúo

Ubicación satelital de la propiedad

Alerededores, acceso a la propiedad y profesional responsable

Medidores de la propiedad, linderos y frente

1

2

Condiciones internas de la propiedad FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

PLANO CATASTRO

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 7 214-41001019096500-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

FOLIO REAL

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 8 214-41001019096500-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 02 Página: 9 214-41001019096500-2018-U

MEMORÌA DE CÁLCULO

Para el cálculo de los factores de homologación se utilizaron las siguientes ecuaciones, según la metodología establecida por la ONT (órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda), en la Directriz VA-01-2008. Los elementos de comparación considerados son los siguientes:

( Alt / Alv )

Área o extensión

F EC 

Frente

Ffc

Regularidad o forma

F r 

Sobre Nivel Bajo Nivel Pendiente Tipo de vía



Ffv

4

n

/ Fflt

A A m rc

F s n  E x p (  .0 3 * s n )

F b n  E x p (  .0 5 * s n ) F p c  E x p ( P Z  P L ) / 7 8 

Fvc  Exp

Vv

 Vlt  *  0 . 06646

Fs

1

 Exp

sv

 slt

*

Servicios públicos 2

Fs

2

 Exp

sv

 slt

 * 0 . 03 

Ubicación residencial

FUcc  Exp

Uv

 Ult  *  0 . 0255

Ubicación comercial

FUcr

Servicios públicos 1

 Exp

Uv

 Ult

0 . 03







*  0 . 111 