INFORME DE AVALUO 214 - 60702019157300 - 2016 - U

Solicitado por Oficina N° 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES

Banco Nacional de Costa Rica Fecha: 14 de Octubre del 2016

ING. EDISON GAMBOA CANTILLO

TelFax: 2771 - 3955 / 8992 - 7467

[email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES OFICINA 214 - 60702019157300 - 2016 - U Determinar el valor actual del bien - ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 EX DEUDOR: VICTOR MANUEL ULLOA SOLANO - N° 5849-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ GALLARDO

DIRECCIÓN EXACTA GALLARDO, PUERTO JIMENEZ: de la Escuela 50 m este y 725 m norte, sobre calle hacia Sándalo. Mano derecha, lote esquinero. Mismo sitio de Urbanización Gardela de Osa. Lote N° 1. Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 293,00 m2 P - 1615543 - 2012 293,00 m2 60702019157300 0,00%

Porcentaje:

0,00 m2

el Registro y el Plano

Demasía

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡ ₡

3.475.859,00 -

₡

3.475.859,00

TRES MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

meses ₡

Liquidez del bien

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Lote con buen acceso y ubicación en el sector noroeste entre los poblados de Gallardo y Sándalo. Sita en sector conocido como Urbanización Gardela de Osa, que es una lotificación con varios años de establecida, pero con muy poco desarrollo hasta la fecha.

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

EDISON GAMBOA CANTILLO Ing. Agr. CIA - 1065

Firma del Perito Identificación N° 1 - 0504 - 0383

INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA

Nombre y firma representante legal de la empresa 13.10.2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

Fecha informe:

14.10.2016 2771- 3955 / 8992 - 7467 [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 2 3

N° 1 2 3 4

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 10.000,00 10.000,00 11.670,00 293,00 m2 371,00 1,0810 875 1,4348 1109 1,5515 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 15 1,0000 21 0,9193 43 0,7685 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 3 5 1,0523 5 1,0523 5 1,0523 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 14 14 1,0000 16 0,9418 14 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 0,9 0,9000 0,85 0,8500 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,1376 1,1765 1,0666 11.375,65 11.765,17 12.446,74 FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2 214 - 60702019157300 - 2016 - U

4

Factor

5

0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,9264 1,0305 1,5220 0,7173 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0

Factor 0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,9264 1,0305 1,5220 0,8755 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡11.863 /m2 Valor ajustado ¢11.863 / m2 1,0000 Área 293,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡ LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA LOTE 2 - BNCR LOTE 3 - BNCR CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 569.954 569.976

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 11.863,00 3.475.859,00 CALLE LOTE BALDÍO LOTE BALDÍO CALLE

NORTE 945.189 945.197

PRECISIÓN 5,00 m Altitud 50 49

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Eduardo Ramírez; mismo sitio Urb. Gardela de Coordenadas Osa; vivienda y afines; lote N°31 Este 570.020 Norte Alba Bogantes Sierra; Sándalo, de costado O plaza fútbol 200 m O; vivienda y afones Celso Matarrita; Agujas; delindero NE de plaza fútbol, 500 E y 300 N; lote p/vivienda

Base de Datos Coordenadas Este 569.923 Norte Base de Datos Ing. Emilio Díaz Coordenadas Este 567.586 Norte Base de Datos Este Norte

Coordenadas

Fecha Consulta 14.10.2016 945.230 14.10.2016 946.109 14.10.2016 946.593

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Camino vecinal Material Lastre mezclado grueso Ancho de vía 14,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 214 - 60702019157300 - 2016 - U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 1000 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Vivienda frente calle/resto Agropecuario

Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 15,00 m Nivel bajo calle: 0,50 m 20,00 m Pendiente % 0-5% 1,33333333 Tipo de vía: 5 1 14 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

NO

Distancia

NO HAY

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Desendente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,80%

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

214 - 60702019157300 - 2016 - U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

11.10.2016 GRAVÁMENES

a) Reservas y restricciones; sin anotaciones.

Los gravámenes consignados, no afectan la posibilidad de recibir el bien en garantía hipotecaria. ANOTACIONES a) No hay b) c) OBSERVACIONES Terreno con buena ubicación y acceso, sobre calle pública entre Sándalo y Gallardo; se localiza en un sector específico conocido como Urbanización Gardela de Osa, existente desde hace varios años, pero con muy poco desarrollo habitacional hasta la fecha. El terreno al ser muy plano y estar con leve bajo nivel de calle, requiere de obras físicas de relleno para construir.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Área m2

NO HAY

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN

₡

-

NO HAY TOTAL

Forma de explotación

Área m2

₡ ₡ ₡

-

₡

-

V. Unit. ¢ / m2 ₡

TOTAL

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191

₡0,00

TOTAL

Forma de explotación

214 - 60702019157300 - 2016 - U

VUT años

VRN -

₡ ₡

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9748 #N/A #N/A

Factor Estado 0,9748 #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ₡ ₡

₡0,00 ₡0,00

₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡

-

Valor Unitario Final

¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡0,00 ₡0,00 1 0 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214 - 60702019157300 - 2016 - U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES

Uso predominante: Presupuesto 0%

Tipo de construcción existente:

Estado de la edificiación:

Avance:

¢

Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Número permiso construcción:

Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

Sistema eléctrico: Entubado Conduit

Techos

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Ubicación

Aposentos Baños Otros

Paredes

Area de pilas

Pisos

Fisuras Repellos Pisos

Etapas 1

% de avance

Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Paredes

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

del monto del crédito destinado a construcción

3 OBSERVACIONES

A LA FECHA, no hay construcciones sobre el terreno.

un

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página:5

214 - 60702019157300 - 2016 - U

Vistas de la calle principal de acceo, inicio de calle final y frente a calle del lote.

Vistas parciales del terreno del frente al fondo y viceversa; de uso actual baldío. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES comparable 1

comparable 2

comparable 3

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ESTUDIO REGISTRO / PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página6

214 - 60702019157300 - 2016 - U

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157300 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

371,00 15,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

293,00 15 1 1 1 5 1 14 3 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 11.375,65 3.333.064,47

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

15

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

1,137565

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,081003 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,052323 1,000000 1,000000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

0,5

2

FALSO

FNR

Fnr   Fnv / Fni 

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 371,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

293,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

15,00 371 371 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

371,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157300 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

875,00 21,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 16,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

293,00 15 1 1 1 5 1 14 3 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión FE Factor de frente FF Factor de regularidad FR Factor de pendiente FP Factor de nivel FN Factor de Tipo de Vía FTV Factor para servicios 1 FS1 Factor para servicios 2 FS2 Factor de ubicación en manzana FU Factor de fondo FFN Factor de ajuste (criterio del valuador) FACV Factor de negociacion (criterio del valuador) FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 11.765,17 3.447.194,70

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 



y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO



0.25

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente: Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Caso

LV

1

0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

y

1,00

Factor de Nivel:

Factor de Tipo de Via:

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1

Area Comparable: Area Sujeto: Frente Comparable:

293,00

Factor de fondo sobre el total del lote

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

Caso LT

875,00

Area afectada por factor de fondo:

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

21

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

1,176517

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,434816 0,919323 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,941765 1,052323 1,000000 0,900000 1,000000

1,00

-

1

21,00 875 875 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

875,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult  * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157300 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

1.109,00 43,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

293,00 15 1 1 1 5 1 14 3 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

11.670,00 12.446,74 3.646.894,64

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

43

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

1,066559

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,551533 0,768521 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,052323 1,000000 0,850000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 1.109,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

293,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

43,00 1109 1109 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

1109,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

INFORME DE AVALUO 214 - 60702019157400 - 2016 - U

Solicitado por Oficina N° 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES

Banco Nacional de Costa Rica Fecha: 19 de Octubre del 2016

ING. EDISON GAMBOA CANTILLO

TelFax: 2771 - 3955 / 8992 - 7467

[email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES OFICINA 214 - 60702019157400 - 2016 - U Determinar el valor actual del bien - ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 EX DEUDOR: VICTOR MANUEL ULLOA SOLANO - N° 5849-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ GALLARDO

DIRECCIÓN EXACTA GALLARDO, PUERTO JIMENEZ: de la Escuela 50 m este y 700 m norte, sobre calle hacia Sándalo. Mano derecha. Mismo sitio de Urbanización Gardela de Osa. Lote N° 2. Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 293,00 m2 P - 1615550 - 2012 293,00 m2 60702019157400 0,00%

Porcentaje:

0,00 m2

el Registro y el Plano

Demasía

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡ ₡

3.302.989,00 -

₡

3.302.989,00

TRES MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

meses ₡

Liquidez del bien

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Lote con buen acceso y ubicación en el sector noroeste entre los poblados de Gallardo y Sándalo. Sita en sector conocido como Urbanización Gardela de Osa, que es una lotificación con varios años de establecida, pero con muy poco desarrollo hasta la fecha.

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

EDISON GAMBOA CANTILLO Ing. Agr. CIA - 1065

Firma del Perito Identificación N° 1 - 0504 - 0383

INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA

Nombre y firma representante legal de la empresa 18.10.2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

Fecha informe:

19.10.2016 2771- 3955 / 8992 - 7467 [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 2 3

N° 1 2 3 4

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2 214 - 60702019157400 - 2016 - U

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 10.000,00 10.000,00 11.670,00 293,00 m2 371,00 1,0810 875 1,4348 1109 1,5515 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 15 1,0000 21 0,9193 43 0,7685 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 14 14 1,0000 16 0,9418 14 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 0,9 0,9000 0,85 0,8500 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0810 1,1180 1,0135 10.810,03 11.180,19 11.827,87 FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,7173 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0

Factor 0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,8755 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡11.273 /m2 Valor ajustado ¢11.273 / m2 1,0000 Área 293,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡ LINDEROS ACTUALES LOTE N°1 - BNCR URBANIZACION GARDELA DE OSA LOTE 3 - BNCR CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 569.959 569.985

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 11.273,00 3.302.989,00 LOTE BALDÍO - BNCR LOTE BALDÍO LOTE BALDÍO - BNCR CALLE

NORTE 945.164 945.172

PRECISIÓN 5,00 m Altitud 49 48

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Eduardo Ramírez; mismo sitio Urb. Gardela de Coordenadas Osa; vivienda y afines; lote N°31 Este 570.020 Norte Alba Bogantes Sierra; Sándalo, de costado O plaza fútbol 200 m O; vivienda y afones Celso Matarrita; Agujas; delindero NE de plaza fútbol, 500 E y 300 N; lote p/vivienda

Base de Datos Coordenadas Este 569.923 Norte Base de Datos Ing. Emilio Díaz Coordenadas Este 567.586 Norte Base de Datos Este Norte

Coordenadas

Fecha Consulta 14.10.2016 945.230 14.10.2016 946.109 14.10.2016 946.593

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Camino vecinal Material Lastre mezclado grueso Ancho de vía 14,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 214 - 60702019157400 - 2016 - U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 1000 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Vivienda frente calle/resto Agropecuario

Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 15,00 m Nivel bajo calle: 0,50 m 20,00 m Pendiente % 0-5% 1,33333333 Tipo de vía: 5 1 14 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

NO

Distancia

NO HAY

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Desendente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,80%

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

214 - 60702019157400 - 2016 - U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

11.10.2016 GRAVÁMENES

a) Reservas y restricciones; sin anotaciones.

Los gravámenes consignados, no afectan la posibilidad de recibir el bien en garantía hipotecaria. ANOTACIONES a) No hay b) c) OBSERVACIONES Terreno con buena ubicación y acceso, sobre calle pública entre Sándalo y Gallardo; se localiza en un sector específico conocido como Urbanización Gardela de Osa, existente desde hace varios años, pero con muy poco desarrollo habitacional hasta la fecha. El terreno al ser muy plano y estar con leve bajo nivel de calle, requiere de obras físicas de relleno para construir.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Área m2

NO HAY

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN

₡

-

NO HAY TOTAL

Forma de explotación

Área m2

₡ ₡ ₡

-

₡

-

V. Unit. ¢ / m2 ₡

TOTAL

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191

₡0,00

TOTAL

Forma de explotación

214 - 60702019157400 - 2016 - U

VUT años

VRN -

₡ ₡

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9748 #N/A #N/A

Factor Estado 0,9748 #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ₡ ₡

₡0,00 ₡0,00

₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡

-

Valor Unitario Final

¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡0,00 ₡0,00 1 0 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214 - 60702019157400 - 2016 - U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES

Uso predominante: Presupuesto 0%

Tipo de construcción existente:

Estado de la edificiación:

Avance:

¢

Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Número permiso construcción:

Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

Sistema eléctrico: Entubado Conduit

Techos

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Ubicación

Aposentos Baños Otros

Paredes

Area de pilas

Pisos

Fisuras Repellos Pisos

Etapas 1

% de avance

Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Paredes

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

del monto del crédito destinado a construcción

3 OBSERVACIONES

A LA FECHA, no hay construcciones sobre el terreno.

un

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página:5

214 - 60702019157400 - 2016 - U

Vistas de la calle final de acceso y frente a calle del lote.

Vistas parciales del terreno, de uso actual baldío.

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES comparable 1

comparable 2

comparable 3

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ESTUDIO REGISTRO / PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página6

214 - 60702019157400 - 2016 - U

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157400 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

371,00 15,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

293,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 10.810,03 3.167.340,08

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

15

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

1,081003

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,081003 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

0,5

2

FALSO

FNR

Fnr   Fnv / Fni 

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 371,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

293,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

15,00 371 371 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

371,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157400 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

875,00 21,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 16,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

293,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión FE Factor de frente FF Factor de regularidad FR Factor de pendiente FP Factor de nivel FN Factor de Tipo de Vía FTV Factor para servicios 1 FS1 Factor para servicios 2 FS2 Factor de ubicación en manzana FU Factor de fondo FFN Factor de ajuste (criterio del valuador) FACV Factor de negociacion (criterio del valuador) FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 11.180,19 3.275.795,60

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 



y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO



0.25

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente: Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Caso

LV

1

0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

y

1,00

Factor de Nivel:

Factor de Tipo de Via:

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1

Area Comparable: Area Sujeto: Frente Comparable:

293,00

Factor de fondo sobre el total del lote

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

Caso LT

875,00

Area afectada por factor de fondo:

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

21

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

1,118019

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,434816 0,919323 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,941765 1,000000 1,000000 0,900000 1,000000

1,00

-

1

21,00 875 875 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

875,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult  * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157400 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

1.109,00 43,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

293,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

11.670,00 11.827,87 3.465.566,19

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

43

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

1,013528

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,551533 0,768521 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,850000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 1.109,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

293,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

43,00 1109 1109 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

1109,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

INFORME DE AVALUO 214 - 60702019157500 - 2016 - U

Vista panorámica frontal del terreno y uso actual baldío.

Solicitado por Oficina N° 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES

Banco Nacional de Costa Rica Fecha: 19 de Octubre del 2016

ING. EDISON GAMBOA CANTILLO

TelFax: 2771 - 3955 / 8992 - 7467

[email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES OFICINA 214 - 60702019157500 - 2016 - U Determinar el valor actual del bien - ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 EX DEUDOR: VICTOR MANUEL ULLOA SOLANO - N° 5849-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ GALLARDO

DIRECCIÓN EXACTA GALLARDO, PUERTO JIMENEZ: de la Escuela 50 m este, 725 m norte, sobre calle hacia Sándalo y 25 m este. Mano derecha. Mismo sitio de Urbanización Gardela de Osa. Lote N° 3. Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 443,00 m2 P - 1615547 - 2012 443,00 m2 60702019157500 0,00%

Porcentaje:

0,00 m2

el Registro y el Plano

Demasía

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡ ₡

4.356.905,00 -

₡

4.356.905,00

CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCO COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

meses ₡

Liquidez del bien

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Lote con buen acceso y ubicación en el sector noroeste entre los poblados de Gallardo y Sándalo. Sita en sector conocido como Urbanización Gardela de Osa, que es una lotificación con varios años de establecida, pero con muy poco desarrollo hasta la fecha.

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

EDISON GAMBOA CANTILLO Ing. Agr. CIA - 1065

Firma del Perito Identificación N° 1 - 0504 - 0383

INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA

Nombre y firma representante legal de la empresa 18.10.2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

Fecha informe:

19.10.2016 2771- 3955 / 8992 - 7467 [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 2 3

N° 1 2 3 4

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2 214 - 60702019157500 - 2016 - U

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 10.000,00 10.000,00 11.670,00 443,00 m2 371,00 0,9431 875 1,2518 1109 1,3537 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 15 1,0000 21 0,9193 43 0,7685 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 14 14 1,0000 16 0,9418 14 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 0,9 0,9000 0,85 0,8500 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9431 0,9754 0,8843 9.431,49 9.754,44 10.319,52 FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,7173 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0

Factor 0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,8755 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡9.835 /m2 Valor ajustado ¢9.835 / m2 1,0000 Área 443,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡ LINDEROS ACTUALES LOTE N°1 - BNCR URBANIZACION GARDELA DE OSA LOTE N° 3 - BNCR CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 569.980 569.987

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 9.835,00 4.356.905,00 LOTE BALDÍO - BNCR LOTE BALDÍO LOTE BALDÍO - BNCR CALLE

NORTE 945.208 945.188

PRECISIÓN 5,00 m Altitud 49 48

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Eduardo Ramírez; mismo sitio Urb. Gardela de Coordenadas Osa; vivienda y afines; lote N°31 Este 570.020 Norte Alba Bogantes Sierra; Sándalo, de costado O plaza fútbol 200 m O; vivienda y afones Celso Matarrita; Agujas; delindero NE de plaza fútbol, 500 E y 300 N; lote p/vivienda

Base de Datos Coordenadas Este 569.923 Norte Base de Datos Ing. Emilio Díaz Coordenadas Este 567.586 Norte Base de Datos Este Norte

Coordenadas

Fecha Consulta 14.10.2016 945.230 14.10.2016 946.109 14.10.2016 946.593

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Calle local Material Lastre mezclado grueso Ancho de vía 14,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 214 - 60702019157500 - 2016 - U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 1000 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Vivienda frente calle/resto Agropecuario

Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 15,00 m Nivel bajo calle: 0,50 m 30,00 m Pendiente % 0-5% 2 Tipo de vía: 5 1 14 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

NO

Distancia

NO HAY

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Desendente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,80%

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

214 - 60702019157500 - 2016 - U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

11.10.2016 GRAVÁMENES

a) Reservas y restricciones; sin anotaciones.

Los gravámenes consignados, no afectan la posibilidad de recibir el bien en garantía hipotecaria. ANOTACIONES a) No hay b) c) OBSERVACIONES Terreno con buena ubicación y acceso, sobre calle pública entre Sándalo y Gallardo; se localiza en un sector específico conocido como Urbanización Gardela de Osa, existente desde hace varios años, pero con muy poco desarrollo habitacional hasta la fecha. El terreno al ser muy plano y estar con leve bajo nivel de calle, requiere de obras físicas de relleno para construir.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Área m2

NO HAY

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN

₡

-

NO HAY TOTAL

Forma de explotación

Área m2

₡ ₡ ₡

-

₡

-

V. Unit. ¢ / m2 ₡

TOTAL

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191

₡0,00

TOTAL

Forma de explotación

214 - 60702019157500 - 2016 - U

VUT años

VRN -

₡ ₡

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9748 #N/A #N/A

Factor Estado 0,9748 #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ₡ ₡

₡0,00 ₡0,00

₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡

-

Valor Unitario Final

¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡0,00 ₡0,00 1 0 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214 - 60702019157500 - 2016 - U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES

Uso predominante: Presupuesto 0%

Tipo de construcción existente:

Estado de la edificiación:

Avance:

¢

Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Número permiso construcción:

Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

Sistema eléctrico: Entubado Conduit

Techos

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Ubicación

Aposentos Baños Otros

Paredes

Area de pilas

Pisos

Fisuras Repellos Pisos

Etapas 1

% de avance

Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Paredes

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

del monto del crédito destinado a construcción

3 OBSERVACIONES

A LA FECHA, no hay construcciones sobre el terreno.

un

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página:5

214 - 60702019157500 - 2016 - U

Vistas de la calle final de acceso y frente a calle del lote.

Vistas panorámicas parciales del terreno, de uso actual baldío.

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES comparable 1

comparable 2

comparable 3

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ESTUDIO REGISTRO / PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página6

214 - 60702019157500 - 2016 - U

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157500 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

371,00 15,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

443,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 9.431,49 4.178.148,65

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

15

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,943149

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

0,943149 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

0,5

2

FALSO

FNR

Fnr   Fnv / Fni 

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 371,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

443,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

15,00 371 371 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

371,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157500 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

875,00 21,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 16,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

443,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión FE Factor de frente FF Factor de regularidad FR Factor de pendiente FP Factor de nivel FN Factor de Tipo de Vía FTV Factor para servicios 1 FS1 Factor para servicios 2 FS2 Factor de ubicación en manzana FU Factor de fondo FFN Factor de ajuste (criterio del valuador) FACV Factor de negociacion (criterio del valuador) FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 9.754,44 4.321.216,10

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 



y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO



0.25

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente: Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Caso

LV

1

0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

y

1,00

Factor de Nivel:

Factor de Tipo de Via:

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1

Area Comparable: Area Sujeto: Frente Comparable:

443,00

Factor de fondo sobre el total del lote

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

Caso LT

875,00

Area afectada por factor de fondo:

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

21

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,975444

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,251842 0,919323 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,941765 1,000000 1,000000 0,900000 1,000000

1,00

-

1

21,00 875 875 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

875,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult  * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157500 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

1.109,00 43,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

443,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

11.670,00 10.319,52 4.571.549,11

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

43

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,884278

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,353674 0,768521 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,850000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 1.109,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

443,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

43,00 1109 1109 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

1109,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

INFORME DE AVALUO 214 - 60702019157600 - 2016 - U

Vista panorámica frontal del terreno y uso actual baldío.

Solicitado por Oficina N° 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES

Banco Nacional de Costa Rica Fecha: 19 de Octubre del 2016

ING. EDISON GAMBOA CANTILLO

TelFax: 2771 - 3955 / 8992 - 7467

[email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES OFICINA 214 - 60702019157600 - 2016 - U Determinar el valor actual del bien - ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 EX DEUDOR: VICTOR MANUEL ULLOA SOLANO - N° 5849-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ GALLARDO

DIRECCIÓN EXACTA GALLARDO, PUERTO JIMENEZ: de la Escuela 50 m este, 725 m norte, sobre calle hacia Sándalo y 40 m este. Mano derecha. Mismo sitio de Urbanización Gardela de Osa. Lote N° 4. Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 449,00 m2 P - 1608420 - 2012 449,00 m2 60702019157600 0,00%

Porcentaje:

0,00 m2

el Registro y el Plano

Demasía

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡ ₡

4.396.608,00 -

₡

4.396.608,00

CUATRO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS OCHO COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

meses ₡

Liquidez del bien

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Lote con buen acceso y ubicación en el sector noroeste entre los poblados de Gallardo y Sándalo. Sita en sector conocido como Urbanización Gardela de Osa, que es una lotificación con varios años de establecida, pero con muy poco desarrollo hasta la fecha.

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

EDISON GAMBOA CANTILLO Ing. Agr. CIA - 1065

Firma del Perito Identificación N° 1 - 0504 - 0383

INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA

Nombre y firma representante legal de la empresa 18.10.2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

Fecha informe:

19.10.2016 2771- 3955 / 8992 - 7467 [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2

N° 1 2 3 4

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2 214 - 60702019157600 - 2016 - U

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 10.000,00 10.000,00 11.670,00 449,00 m2 371,00 0,9390 875 1,2463 1109 1,3477 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 15 1,0000 21 0,9193 43 0,7685 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 14 14 1,0000 16 0,9418 14 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 0,9 0,9000 0,85 0,8500 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9390 0,9711 0,8804 9.389,71 9.711,23 10.273,81 FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,7173 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0

Factor 0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,8755 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡9.792 /m2 Valor ajustado ¢9.792 / m2 1,0000 Área 449,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡ LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA URBANIZACION GARDELA DE OSA LOTE N° 5 - BNCR LOTE N° 3 - BNCR COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 569.992 570.006

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 9.792,00 4.396.608,00 CALLE LOTE BALDÍO LOTE BALDÍO - BNCR LOTE BALDIO - BNCR

NORTE 945.219 945.189

PRECISIÓN 5,00 m Altitud 49 48

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Eduardo Ramírez; mismo sitio Urb. Gardela de Coordenadas Osa; vivienda y afines; lote N°31 Este 570.020 Norte Alba Bogantes Sierra; Sándalo, de costado O plaza fútbol 200 m O; vivienda y afones Celso Matarrita; Agujas; delindero NE de plaza fútbol, 500 E y 300 N; lote p/vivienda

Base de Datos Coordenadas Este 569.923 Norte Base de Datos Ing. Emilio Díaz Coordenadas Este 567.586 Norte Base de Datos Este Norte

Coordenadas

Fecha Consulta 14.10.2016 945.230 14.10.2016 946.109 14.10.2016 946.593

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Calle local Material Lastre mezclado grueso Ancho de vía 14,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 214 - 60702019157600 - 2016 - U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 1000 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Vivienda frente calle/resto Agropecuario

Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 15,00 m Nivel bajo calle: 0,50 m 30,00 m Pendiente % 0-5% 2 Tipo de vía: 5 1 14 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

NO

Distancia

NO HAY

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Desendente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,80%

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

214 - 60702019157600 - 2016 - U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

11.10.2016 GRAVÁMENES

a) Reservas y restricciones; sin anotaciones.

Los gravámenes consignados, no afectan la posibilidad de recibir el bien en garantía hipotecaria. ANOTACIONES a) No hay b) c) OBSERVACIONES Terreno con buena ubicación y acceso, sobre calle pública entre Sándalo y Gallardo; se localiza en un sector específico conocido como Urbanización Gardela de Osa, existente desde hace varios años, pero con muy poco desarrollo habitacional hasta la fecha. El terreno al ser muy plano y estar con leve bajo nivel de calle, requiere de obras físicas de relleno para construir.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Área m2

NO HAY

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN

₡

-

NO HAY TOTAL

Forma de explotación

Área m2

₡ ₡ ₡

-

₡

-

V. Unit. ¢ / m2 ₡

TOTAL

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191

₡0,00

TOTAL

Forma de explotación

214 - 60702019157600 - 2016 - U

VUT años

VRN -

₡ ₡

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9748 #N/A #N/A

Factor Estado 0,9748 #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ₡ ₡

₡0,00 ₡0,00

₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡

-

Valor Unitario Final

¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡0,00 ₡0,00 1 0 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214 - 60702019157600 - 2016 - U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES

Uso predominante: Presupuesto 0%

Tipo de construcción existente:

Estado de la edificiación:

Avance:

¢

Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Número permiso construcción:

Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

Sistema eléctrico: Entubado Conduit

Techos

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Ubicación

Aposentos Baños Otros

Paredes

Area de pilas

Pisos

Fisuras Repellos Pisos

Etapas 1

% de avance

Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Paredes

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

del monto del crédito destinado a construcción

3 OBSERVACIONES

A LA FECHA, no hay construcciones sobre el terreno.

un

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página:5

214 - 60702019157600 - 2016 - U

Vistas de la calle final de acceso y frente a calle del lote.

Vistas panorámicas parciales del terreno, de uso actual baldío.

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES comparable 1

comparable 2

comparable 3

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ESTUDIO REGISTRO / PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página6

214 - 60702019157600 - 2016 - U

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157600 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

371,00 15,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

449,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 9.389,71 4.215.979,00

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

15

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,938971

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

0,938971 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

0,5

2

FALSO

FNR

Fnr   Fnv / Fni 

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 371,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

449,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

15,00 371 371 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

371,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157600 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

875,00 21,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 16,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

449,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión FE Factor de frente FF Factor de regularidad FR Factor de pendiente FP Factor de nivel FN Factor de Tipo de Vía FTV Factor para servicios 1 FS1 Factor para servicios 2 FS2 Factor de ubicación en manzana FU Factor de fondo FFN Factor de ajuste (criterio del valuador) FACV Factor de negociacion (criterio del valuador) FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 9.711,23 4.360.341,83

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 



y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO



0.25

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente: Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Caso

LV

1

0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

y

1,00

Factor de Nivel:

Factor de Tipo de Via:

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1

Area Comparable: Area Sujeto: Frente Comparable:

449,00

Factor de fondo sobre el total del lote

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

Caso LT

875,00

Area afectada por factor de fondo:

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

21

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,971123

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,246296 0,919323 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,941765 1,000000 1,000000 0,900000 1,000000

1,00

-

1

21,00 875 875 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

875,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult  * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157600 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

1.109,00 43,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

449,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

11.670,00 10.273,81 4.612.941,44

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

43

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,880361

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,347678 0,768521 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,850000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 1.109,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

449,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

43,00 1109 1109 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

1109,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

INFORME DE AVALUO 214 - 60702019157700 - 2016 - U

Vista panorámica frontal del terreno y uso actual baldío.

Solicitado por Oficina N° 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES

Banco Nacional de Costa Rica Fecha: 19 de Octubre del 2016

ING. EDISON GAMBOA CANTILLO

TelFax: 2771 - 3955 / 8992 - 7467

[email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 - DIRECCION RECURSOS MATERIALES OFICINA 214 - 60702019157700 - 2016 - U Determinar el valor actual del bien - ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 EX DEUDOR: VICTOR MANUEL ULLOA SOLANO - N° 5849-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ GALLARDO

DIRECCIÓN EXACTA GALLARDO, PUERTO JIMENEZ: de la Escuela 50 m este, 725 m norte, sobre calle hacia Sándalo y 55 m este. Mano derecha. Mismo sitio de Urbanización Gardela de Osa. Lote N° 5. Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 454,00 m2 P - 1615542 - 2012 454,00 m2 60702019157700 0,00%

Porcentaje:

0,00 m2

el Registro y el Plano

Demasía

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡ ₡

4.429.224,00 -

₡

4.429.224,00

CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS VEINTICUATRO COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

meses ₡

Liquidez del bien

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Lote con buen acceso y ubicación en el sector noroeste entre los poblados de Gallardo y Sándalo. Sita en sector conocido como Urbanización Gardela de Osa, que es una lotificación con varios años de establecida, pero con muy poco desarrollo hasta la fecha.

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

EDISON GAMBOA CANTILLO Ing. Agr. CIA - 1065

Firma del Perito Identificación N° 1 - 0504 - 0383

INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA

Nombre y firma representante legal de la empresa 18.10.2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

Fecha informe:

19.10.2016 2771- 3955 / 8992 - 7467 [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2

N° 1 2 3 4

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2 214 - 60702019157700 - 2016 - U

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 10.000,00 10.000,00 11.670,00 454,00 m2 371,00 0,9355 875 1,2418 1109 1,3428 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 15 1,0000 21 0,9193 43 0,7685 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 14 14 1,0000 16 0,9418 14 1,0000 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1 1,0000 0,9 0,9000 0,85 0,8500 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9355 0,9676 0,8771 9.355,46 9.675,80 10.236,33 FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,7173 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0

Factor 0,0000 0,9704 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0,9873 0,8803 1,0305 1,5220 0,8755 0,0000 0,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡9.756 /m2 Valor ajustado ¢9.756 / m2 1,0000 Área 454,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡ LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA URBANIZACION GARDELA DE OSA URBANIZACION GARDELA DE OSA LOTE N° 4 - BNCR COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 570.002 570.075

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 9.756,00 4.429.224,00 CALLE LOTE BALDÍO LOTE BALDÍO - BNCR LOTE BALDIO - BNCR

NORTE 945.224 945.196

PRECISIÓN 5,00 m Altitud 49 48

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Eduardo Ramírez; mismo sitio Urb. Gardela de Coordenadas Osa; vivienda y afines; lote N°31 Este 570.020 Norte Alba Bogantes Sierra; Sándalo, de costado O plaza fútbol 200 m O; vivienda y afones Celso Matarrita; Agujas; delindero NE de plaza fútbol, 500 E y 300 N; lote p/vivienda

Base de Datos Coordenadas Este 569.923 Norte Base de Datos Ing. Emilio Díaz Coordenadas Este 567.586 Norte Base de Datos Este Norte

Coordenadas

Fecha Consulta 14.10.2016 945.230 14.10.2016 946.109 14.10.2016 946.593

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Calle local Material Lastre mezclado grueso Ancho de vía 14,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 214 - 60702019157700 - 2016 - U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 1000 m Edificios Comerciales NO Recolección de basura NO Edificios públicos / comunales SÍ a 800 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Vivienda frente calle/resto Agropecuario

Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 15,00 m Nivel bajo calle: 0,50 m 30,00 m Pendiente % 0-5% 2 Tipo de vía: 5 1 14 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

NO

Distancia

NO HAY

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Desendente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,80%

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

214 - 60702019157700 - 2016 - U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

11.10.2016 GRAVÁMENES

a) Reservas y restricciones; sin anotaciones.

Los gravámenes consignados, no afectan la posibilidad de recibir el bien en garantía hipotecaria. ANOTACIONES a) No hay b) c) OBSERVACIONES Terreno con buena ubicación y acceso, sobre calle pública entre Sándalo y Gallardo; se localiza en un sector específico conocido como Urbanización Gardela de Osa, existente desde hace varios años, pero con muy poco desarrollo habitacional hasta la fecha. El terreno al ser muy plano y estar con leve bajo nivel de calle, requiere de obras físicas de relleno para construir.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Área m2

NO HAY

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN

₡

-

NO HAY TOTAL

Forma de explotación

Área m2

₡ ₡ ₡

-

₡

-

V. Unit. ¢ / m2 ₡

TOTAL

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191

₡0,00

TOTAL

Forma de explotación

214 - 60702019157700 - 2016 - U

VUT años

VRN -

₡ ₡

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. B #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9748 #N/A #N/A

Factor Estado 0,9748 #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ₡ ₡

₡0,00 ₡0,00

₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡

-

Valor Unitario Final

¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡0,00 ₡0,00 1 0 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000 ₡0,00 ₡0,00 1 1 I 1,0000

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214 - 60702019157700 - 2016 - U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES

Uso predominante: Presupuesto 0%

Tipo de construcción existente:

Estado de la edificiación:

Avance:

¢

Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA:

Número permiso construcción:

Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

Sistema eléctrico: Entubado Conduit

Techos

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Ubicación

Aposentos Baños Otros

Paredes

Area de pilas

Pisos

Fisuras Repellos Pisos

Etapas 1

% de avance

Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Paredes

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

del monto del crédito destinado a construcción

3 OBSERVACIONES

A LA FECHA, no hay construcciones sobre el terreno.

un

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página:5

214 - 60702019157700 - 2016 - U

Vistas de la calle final de acceso y frente a calle del lote.

Vistas panorámicas parciales del terreno, de uso actual baldío.

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES comparable 1

comparable 2

comparable 3

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ESTUDIO REGISTRO / PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página6

214 - 60702019157700 - 2016 - U

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157700 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

371,00 15,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

454,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 9.355,46 4.247.377,01

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

15

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,935546

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

0,935546 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

0,5

2

FALSO

FNR

Fnr   Fnv / Fni 

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 371,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

454,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

15,00 371 371 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

371,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157700 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

875,00 21,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 16,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

454,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión FE Factor de frente FF Factor de regularidad FR Factor de pendiente FP Factor de nivel FN Factor de Tipo de Vía FTV Factor para servicios 1 FS1 Factor para servicios 2 FS2 Factor de ubicación en manzana FU Factor de fondo FFN Factor de ajuste (criterio del valuador) FACV Factor de negociacion (criterio del valuador) FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

10.000,00 9.675,80 4.392.814,97

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 



y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO



0.25

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente: Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Caso

LV

1

0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

y

1,00

Factor de Nivel:

Factor de Tipo de Via:

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1

Area Comparable: Area Sujeto: Frente Comparable:

454,00

Factor de fondo sobre el total del lote

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

Caso LT

875,00

Area afectada por factor de fondo:

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

21

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,967580

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,241750 0,919323 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,941765 1,000000 1,000000 0,900000 1,000000

1,00

-

1

21,00 875 875 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

875,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult  * 0.0255

Método de Factores Comparativos Terrenos ubicados en zonas urbanas 214 - 60702019157700 - 2016 - U Comparable 1 Caracterísitcas del lote Tipo (Comparable) Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo nivel resultante LT

1.109,00 43,00 1,00 1,00 1,00 5,00 1,00 14,00 5,00 1,00 0,970445534

Caracterísitcas del lote a valorar m2 m

Area (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel Tipoi de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo Amrc nivel resultante LV

% m

454,00 15 1 1 1 5 1 14 5 1 15 0,970445534

Vías

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Autopistas Cabeceras de provincia o cantones Cantones con distritos en buen estado Distritos con caseríos (lastre) Transitables en época seca Vías para carretas o bestias Sirven como servidumbres o alamedas Aceras Vía Ferrea Vía Fluvial Playa

Servicios 1

1 2 3 4

Sin acera, cordón ni caño No acera, Si cordón y caño Si acera, No cordón y caño Si acera, cordón y caño

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y alumbrado Electricidad y alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y electricidad Teléfono y agua potable Electricidad y agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad

13 14 15

Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado, electricidad y agua potable Teléfono, electricidad y agua potable

16

Teléfono, alumbrado, electricidad y agua potable

1 2 3 4

Manzanero Cabecero Esquinero Medianero con dos frentes

5 6 7 8

Medianero Callejón Lateral Callejón fondo Lote en servidumbre

m2 m %

m

Factores Comparativos Factor de área o extensión Factor de frente Factor de regularidad Factor de pendiente Factor de nivel Factor de Tipo de Vía Factor para servicios 1 Factor para servicios 2 Factor de ubicación en manzana Factor de fondo Factor de ajuste (criterio del valuador) Factor de negociacion (criterio del valuador)

FE FF FR FP FN FTV FS1 FS2 FU FFN FACV FNCV

= = = = = = = = = = = =

₡ ₡ ₡

Factor K (UBICACIÓN)

-0,0255

Calculo de (y) Factor de Frente

11.670,00 10.236,33 4.647.295,78

(Si es comercial

Caso 1 2

Alfa 0,33 FALSO

3

FALSO

Caso

(y)

1

0,25

Maximo frente

Calculo Factor de Nivel

Ubicación

-0,111, Si es Residencial -0,0255)

Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

n

( Alt / Alv)

Factor de Frente: Ffc  Ffv / Fflt

43

Calculo de factor Factor de Regularidad

Servicios 2

0,877149

Factor resultante Valor (¢/m2) Referencia Valor finca en estudio (¢/m2) Valor total finca en estudio (¢)

Calculo de alfa η Factor de Area

1,342762 0,768521 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 1,000000 0,850000 1,000000





0.25

Caso LT

y 1,00

LV

1,00

Caso 1 2

LT 0,970445534 FALSO

3

FALSO

Caso 1

LV 0,970445534

2

FALSO

3

FALSO

BN

Fsn  Exp( .03 * sn)

Caso

y

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

1

FALSO FNR

Fnr   Fnv / Fni 

Factor de Regularidad:

A Amrc

Fr 

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente:

Fpc  Exp( PZ  PL) / 78

Calculo de factor n

calculo de factor Fondo: Comparable: Sujeto:

2

0,33

3

FALSO

4

FALSO

5

FALSO

Caso

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt * 0.03

1

1 1.109,00

Area Sujeto: Frente Comparable:

454,00

Factor de fondo sobre el total del lote

Factor de Tipo de Via:

y

1,00

Area Comparable:

Area afectada por factor de fondo:

Factor de Nivel:

1,00

-

1

43,00 1109 1109 0,00 1,0000

m²

0%

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt * 0.03

Factor Ubicación: com

1109,00

res

FUcr  ExpUv  Ult * 0.111

FUcc  ExpUv  Ult * 0.0255