Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DE FINCA URBANA
214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) NOMBRE PROPIETARIO (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
NOMBRE DEUDOR
DYAN SALAS MAIRENA
UBICACIÓN DEL BIEN
06 - PUNTARENAS 06- QUEPOS 01 - QUEPOS
Provincia: Cantón: Distrito:
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60601003492600-2018-U
URBANIZACION QUEPOS
Localidad:
DIRECCIÓN EXACTA LOTE #49, URBANIZACION QUEPOS. DE LA ESQUINA SURESTE DE LA PLAZA DE FUTBOL DE QUEPOS APROXIMADAMENTE 270 M SURESTE SOBRE LA CARRETERA A MANUEL ANTONIO. FRENTE A H20 TOURS. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-388636-1980 Identificador Predial 60601003492600 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 189,71 m2 189,71 m2 Demasía 0,00 m2
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢40 659 595,75 ¢24 155 439,00
64 815 034,75
SESENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS QUINCE MIL TREINTA Y CUATRO COLONES 75/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
24
Ámbito mínimo de mercado potencial
meses ¢24 155 439,00
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Provincial
SÍ
VER OBSERVACIONES Arq. Martha Oviedo Blanco Arquitecta A-10730
Emp.
Firma del Perito Identificación N° Arq. Martha Oviedo Blanco
Nombre y firma representate legal de la empresa 30 abril 2018 Fecha informe: Fecha inspección: 87014371 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
109390541
Arq. Martha Oviedo Blanco 16 mayo 2018
Firmado digitalmente por: MARTHA NIDIA OVIEDO BLANCO (FIRMA) Fecha y hora: 21.01.2019 13:26:38
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA PENDIENTE FRENTE VIA SERVICIOS I SERVICIOS II NIVEL UBICACIÓN
SUJETO 189,71 0 8,17 4 4 16 0 3
Factor de Homologación Valores Homologados
N° 1
4
0,00
Factor
5
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
LINDEROS ACTUALES LOTE #48 CALLE PUBLICA INVU CALLE NORA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 482 615 482 630
VIVIENDA UNIFAMILIAR CALLE PUBLICA VIVIENDA UNIFAMILIAR CALLE PUBLICA NORTE 1 042 499 1 042 493
PRECISIÓN
Altitud 19 20
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Avalúo BN 022-60601011874000-2017-U a nombre de KWOK HUNG CHAN LAI Coordenadas Este 482 338 Norte 87064504
2
3
Lote vendido 100 Este de la oficina del AYA Oferta Coordenadas Este Quepos
27798844 Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
5
Factor
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
Oferta Barrio Los Angeles, al frente de la base de taxi publicos de Pepe. Coordenadas Este http://www.doomos.co.cr/de/21764_se-vendelote-en-quepos-centro.html
4
0,00
VALOR DEL TERRENO 214 325 /m2 Valor ajustado ¢214 325 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 189,71 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢214 325,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢40 659 595,75
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2
214-60601003492600-2018-U
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2
DESCRIPCIÓN
Valor conclusivo Factor secciones
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 210 961,00 223 529,41 288 461,53 235,00 1,0740 170 0,9641 104 0,8184 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 9,14 0,9723 10 0,9507 8 1,0053 4 1,0000 4 1,0000 2 0,8788 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0,5 1,0151 3 1,0000 3 1,0000 5 1,0287 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0443 0,9166 0,7550 220 299,59 204 884,81 217 789,72
Fecha Consulta 1/11/2017 1 043 078 1/11/2017
Norte 22/1/2014
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO
VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 11,50 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-60601003492600-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja CABLETICA Clase social zonas cercanas Media Baja a 250 m Densidad poblacional Media a 25 m Actividad del lugar a 150 m a 250 m
RESIDENCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,17 m Pendiente % 0 21,83 m 4 Tipo de vía: 2,67197062 4 Ubicación: Esquinero 16
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
25/4/2018
GRAVAMENES SI HAY. ANOTACIONES NO HAY OBSERVACIONES
Existe un gravamen por medianería, el cual es tomado en cuenta al valorar las construcciones existentes. El mismo afecta el valor del bien. La suscrita valuadora doy fe que no se tiene interés económico ni personal en el resultado obtenido de este informe. Existe posible invasión de la colindante Este al Terreno valuado. Se solicita la replanteo del terreno según el plano de catastro. Se obseva además, la invasión de la construcción del edificio en la acera sur; se solicita valorar topográficamente. Se hace la salvedad de que quien compre el terreno conoce las limitaciones del mismo aceptaándolo, así de las características descritas de las construcciones del presente avalúo.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
TOTAL
183,32
Forma de explotación
V. Unit. ¢ / m2 280 000 280 000
VRN ¢ 11 760 000 39 569 600 51 329 600
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
TOTAL
Forma de explotación
TOTAL CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
-
-
Factor Estado 0,8190 0,8190 #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor 0 años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
VNR ¢ 3 900 750,00 20 254 689,00 24 155 439,00
-
-
VUR años 16,6 25,6 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 92 875 143 325 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
¢24 155 439,00 ¢0,00
¢24 155 439,00
ESTADO
LOCAL COMERCIAL LC03 LOCAL COMERCIAL LC03
Área m2 42,00 141,32
Forma de explotación
214-60601003492600-2018-U
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 35 0,4050 R 50 25 0,6250 R #¡DIV/0! #¡DIV/0!
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: LOCAL COMERCIAL LC03 Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 183,32 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Nombre
Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢ Número permiso construcción:
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Porcentaje de cobertura: LC03
214-60601003492600-2018-U
Año de construcción:
97%
DETALLE DE ELEMENTOS
NÚMERO DE NIVELES:
Estructura Paredes Entrepiso
MAMPOSTERIA INTEGRAL BLOQUES CONCRETO Y ALGUNAS DIVISIONES GYPSUM Entubado Conduit NO APLICA
Techos
ESTRUCUTRA R.T. CANOAS H.G.#26 Y BAJANTES PVC
Cubierta Cielos
H.G. #28 Caja breaker FIBROLIT CON VIGUETAS DE MADERA. EN COCINA Y 2 Interruptor OFICINAS TABLILLA PVC.
Pisos
CERAMICA REGULAR
Fachada
VENTANERIA ALUMINIO BRONCE CORREDIZA
Aposentos
7 OFICINAS, RECEPCIÓN, COCINETA, AREA DE LVADO, COCHERA.
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
1 Sistema eléctrico: SI
Porcentaje
TOTAL 100%
SI
Diyuntores
Estado General
3 S.S. (2 CON ENCHAPE ALTURA 1.60) Baños MUEBLE DE COCINA SOBRE ENCHAPADO SIN PUERTAS Otros Red de agua caliente NO APLICA Tanque captación de agua NO APLICA Fisuras Ninguno Repellos Importante Paredes Pisos Ninguno
1983
Regular
Gas LP
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Deficiente Cielos Regular Regular Cubierta Regular
Paredes Pisos
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Ninguno
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES El edificio valuado corresponde a un Oficentro. Tiene 6 oficinas cada una con su caja de breacker ( una de ellas con s.s. completo sin enchapar); 1 servicio sanitario completo enchapado altura 1,60 aproximadamente con inodoro y lavatorio; 1 servicio sanitario para deiscapacitados sin ducha - 1/2 s.s.; un área de recepción con su caja de breacker; área de cochera interna con portones metalicos ; área de cocineta con sobre de concreto enchapado; área de bodega o alacena y área de lavado. Las ventanas hacia el exterior y la portón principal en aluminio bronce, se encuentran protegidos por cortinas metálicas. El edificio posee 3 rampas en concreto para movilización interna por desniveles del terreno con respecto a la via pública.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
La construcción original era de 42 m2. Con una ampliación de 141,32 m2, según se señala. Es importante indicar que al realizar la construcción de la recepción, se invade al parecer la acera, generando una curva en la pared colindante Sur (vía principal). Se toma como fachada principal la colindancia oeste, pese a que la colindancia sur se encuentra sobre vía principal a Manuel Antonio; debido a que el ingreso principal se ubica al oeste del terreno valuado. Existen 2 medidores eléctricos y 6 previstas eléctricas (banco de medidores), además, 1 medidor de agua que abastece toda la construcción. Existen placas eléctricas, sin embargo, no se requiere de revisión eléctrica a profundidad para verificar el estado de la misma. Existe posible invasión de la colindante Este al Terreno valuado. Se solicita la replanteo del terreno según el plano de catastro. En fachada se observa la continuación de la pared del edificio enchapada, sin embargo, observando detalladamente, se visualiza que dicha pared cubre de manera externa una columna del vecino. El volumen de dicha columna no se observa en la oficina, lo que deja en claro que hay aparte de la invasión, un espacio entre las construcciones; el mismo cubierto por el techo del inmueble valorado. El presente avalúo no comprende estudios geotécnicos, eléctricos, mecánicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de los materiales o capacidad soportante de los suelos. No se realizaron pruebas eléctricas ni mecánicas al inmueble valuado. Dado lo anterior, no es posible asegurar su estabilidad o permanencia. NO se asume la responsabilidad por condiciones aparentes ocultas de los bienes valuados. La suscrita valuadora doy fe que no se tiene interés en el resultado obtenido de este informe.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO ACCESO AL BIEN
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601003492600-2018-U VISTA PRINCIPAL
FOTOGRAFIAS DEL BIEN VALUADO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOTOGRAFIAS
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601003492600-2018-U
ALGUNOS DETALLES CONSTRUCTIVOS CONSIDERADOS
MEDIDORES ELECTRICOS Y PREVISTAS EXISTENTES
INVASION A ACERA Y DEL COLINDANCIA ESTE
FOTOGRAFIA PERITO
CAJAS DE BREACKER EXISTENTES EN LAS 6 OFICINAS Y RECEPCIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601003492600-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO CATASTRAL
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601003492600-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO CATASTRAL
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601003492600-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE PLANO DE CATASTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
214-60601003492600-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60601003492600-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
HOMOLOGACION HOMOLOGACION DE TERRENOS Sector comercial Lote a Valorar Lote Tipo Sector residencial 1 210 961,00 AREA Al 189,71 m2 235,00 m2 PENDIENTE Pl 0,00 % 0,00 % FRENTE Fl 8,17 m 9,14 m VÍA vf 4 4 S1 4 4 SERVICIOS 1 Acera 1 1 Cordón y caño 1 1 S2 16 16 SERVICIOS 2 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 NIVEL Nlv 0,00 m 0,00 m UBICACIÓN Ulv 3 3 esquinero esquinero HOMOLOGACION DE TERRENOS Sector comercial Lote a Valorar Lote Tipo Sector residencial 1 223 529,41 AREA Al 189,71 m2 170,00 m2 PENDIENTE Pl 0,00 % 0,00 % FRENTE Fl 8,17 m 10,00 m VÍA vf 4 4 S1 4 4 SERVICIOS 1 Acera 1 1 Cordón y caño 1 1 S2 16 16 SERVICIOS 2 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 NIVEL Nlv 0,00 m 0,00 m UBICACIÓN Ulv 3 3 esquinero esquinero HOMOLOGACION DE TERRENOS Sector comercial Lote a Valorar Lote Tipo Sector residencial 1 288 461,53 AREA Al 189,71 m2 104,00 m2 PENDIENTE Pl 0,00 % 0,00 % FRENTE Fl 8,17 m 8,00 m VÍA vf 4 2 S1 4 4 SERVICIOS 1 Acera 1 1 Cordón y caño 1 1 S2 16 16 SERVICIOS 2 Alumbrado 1 1 Teléfono 1 1 Electricidad 1 1 Cañería 1 1 NIVEL Nlv 0,00 m 0,50 m UBICACIÓN Ulv 3 5 esquinero medianero Factor Final Valor Unitario Valor del Terreno
214-60601003492600-2018-U
Factores Parciales
1,07 1,00 0,97 1,00 0,91 1,00
1,00 1,00
Factores Parciales
0,96 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00
Factores Parciales
0,82 1,00 1,01 0,88 1,00 1,00
1,02 1,05 0,77 222 115,38 42 137 508,38
