Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

Nombre: Avalúo de Finca Rural

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10409023602900-2018-R

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 04 - PURISCAL 09 - CHIRES SAN MIGUEL DIRECCIÓN EXACTA

Puriscal, Chires, San Miguel, del portón de entrada al Cementerio de San Miguel 120,00 m al oeste, sobre margen izquierdo.. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA el resto de la Finca Madre que queda en garantía Inscripción de Según el levantamiento en sitio Plano de catastro N° 448.842,00 m2 SJ-7106-1972 Identificador Predial 390.486,19 m2 10409023602900 Levantamiento topográfico 251.129,00 m2 1-236029-000 Certificado Catastral 0,00 m2 No hay datos 35,69% 139.357,19 m2 Demasía SÍ Diferencia de medidas Porcentaje: AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢61.049.135,98 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡61.049.135,98 SESENTA Y UN MILLONES CUARENTA Y NUEVE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO COLONES VALOR EN LETRAS: 98/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Local Ámbito mínimo de mercado potencial 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

SÍ

1.- Se realiza avalúo para actualización de valor a solicitud del Banco Nacional, Dirección de Recursos Materiales. 2.- La propiedad no se encuentra ubicada en Zona Catastral. 3.- Corresponde a valoración de resto de finca madre, se aporta plano catastrado de la finca madre desactualizado y con inconsistencias en referencia a esquina, orientación y área. Para efectos de valoración se trabaja con el área del levantamiento topográfico. Ver anexo sobre las consideraciones a seguir. Jorge Quesada Badilla

Ingeniero Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro 1623 Nombre de la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S.A.

Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS JORGE DE JESUS QUESADA QUESADA BADILLA (FIRMA) BADILLA (FIRMA) Fecha: 2018.06.19 08:13:26 -06'00' Firma del Perito Identificación N° 2-0385-0251

JORGE DE JESUS QUESADA Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) BADILLA (FIRMA) Fecha: 2018.06.19 08:13:47 -06'00' Nombre y firma representante legal de la empresa Ing. Jorge Quesada Badilla 15 junio 2018 Fecha informe: 19 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2446-39-21 y 8872-85-52 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

Nombre: Avalúo de Finca Rural

AVALÚO DEL TERRENO Descripción

Área ha

214-10409023602900-2018-R

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha

m2

Valor Total ¢ 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Área de Bosque Secundario y tacotal alto Área de Torres de alta tensión y servidumbre de líneas de alta tensión que atraviesan la propiedad

TOTAL

23

6.879,00

R

2.487.445,90

58.922.369,73

1

4.250,00

R

1.492.467,54

2.126.766,24

25

1.129,00 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 Servicios 1

61.049.135,98

1

Servicios 2

11

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 200,00 m Área: 70.000,00 m2 0,00

Notas: Se establece un valor del promedio de las referencias de 2.763.828,77/ha, a este valor se le aplica un 10% por factor de negociación quedando el valor de ¢2.487.445,90/ha. Lo anterior de acuerdo a las tres referencias obtenidas, la N° 1 con ¢2.545.454,55/ha, la N° 2 con ¢2.888.888,89/ha y la N° 3 con ¢2.857.142,86/ha, con una finca tipo de 7 hectáreas lo anterior de acuerdo con el mapa de valores de zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda. Para efectos de valoración del área de torres de alta tensión y servidumbre de líneas de alta tensión se trabaja con la tabla de servidumbres, establecida en la Normativa vigente del Banco Nacional, se aplica afectación de 0,6000 por aprovechamiento.

VALOR DEL TERRENO

¢61.049.135,98

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

LINDEROS ACTUALES Calle pública y Manuel Esquivel. Calle pública en lastre José Díaz.. Finca contigua. Puerve Muebles S.A. Finca contigua. Paco y Domingo Salazar Arias. Finca contigua.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 457.740 28 457.799 29 Punto final este, del 458.456 levantamiento N° 1

PRECISIÓN

Altitud

1.066.685

352

336 322

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos El Señor Douwe Wielsera, vende propiedad ubicada en Puriscal camino a San Miguel con un área de 22 ha a ¢2.545.454,55/ha.

Oferta

8330-4764

Coordenadas Este Oferta

2

El Señor Jaime Mora, vende propiedad ubicada en Puriscal camino a San Miguel con un área de 45 ha a ¢2.888.888,89/ha. Se vende propiedad ubicada en Puriscal camino a San Miguel con un área de 28 ha a ¢2.857.142,86/ha.

Oferta

3

455.551

455.551

Norte

457.400

1.072.720 18/06/2018

Norte

1.072.720 18/06/2018

8730-7843

Coordenadas Este

Fecha Consulta 18/06/2018

8987-5663

Coordenadas Este

2,00 m

NORTE 1.066.566 1.066.586

Norte

1.070.065

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 9,50 m Ancho de vía Acera NO Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

214-10409023602900-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura Kolbi Edificios públicos / comunales

NO SÍ a 600 m NO SÍ a 600 m NO SÍ a 600 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agropecuario y forestal

No tiene medidores de servicios básicos instalados. No obstante se observa la disponibilidad de los mismos.

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2.600 mm 0,00 km Temperatura promedio 29 °C Cercanía a Centros de Acopio 0,60 km Meses secos 4 relacionados con la explotación Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 6,00 horas 90% en poste mixto y 16% a 30% y Cercas Malo Relieve Mixto alambre de púas 31% a 60% RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Quebrada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Tropical transición a Premontano

SÍ Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,00% Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

FECHA ESTUDIO

18/06/2018

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Rojizo Tipo de Suelo Ultisol Terrenos de Cuarta Clase Interno: Bien Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES El gravamen de Servidumbre de Líneas Eléctricas y de paso, se afecta de acuerdo con La tabla de Calificación de Servidumbres y Zonas de protección.

OBSERVACIONES Se trata de una finca ubicada en Puriscal, Chires, San Miguel; el acceso es por calle pública en lastre con 9,50 m de ancho de vía; es de topografía ondulada con pendiente de 16% a 30% y quebrada con pendiente de 31% a 60%; los servicios básicos de agua potable y fluido eléctrico se ubican frente a la propiedad; no tiene construcciones; esta demarcada con cerca de postería mixta (vivo y muerto) con alambre de púas en parte de la colindancia oeste, no tiene cercas en el resto de colindancias, no obstante se observan pines topográficos que indican el inicio y el final de la propiedad , esto según el levantamiento topográfico aportado. Se encuentra conformada de la siguiente forma: Área de Bosque Secundario y tacotal alto con 23 ha 6.879,00, se encuentra en Bosque Secundario en proceso de regeneración con árboles forestales propios de la zona y en tacotal alto, la propiedad se encuentra en estado de abandono, no tiene mantenimiento. Área de Torres de alta tensión y servidumbre de líneas de alta tensión que atraviesan la propiedad con 1 ha 4.250,00, corresponde a una torre de alta tensión ubicada en la sección frontal de la propiedad y otra al fondo, con área de cables de alta tensión que atraviesan la propiedad con 475,00 m de largo por 30,00 m de ancho de la servidumbre, para un área total de 14.250,00 m². Para efectos de valoración se trabaja con la tabla de servidumbres establecida en la Normativa vigente del Banco Nacional, se aplica afectación de 0,6000.

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

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ANEXO FOTOGRÁFICO Calle pública

Vista interna de la propiedad

214-10409023602900-2018-R Vista frontal de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Torre de alta tensión

Torre de alta tensión

1

2

Torre de alta tensión

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO Vista interna de la propiedad

214-10409023602900-2018-R Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Vista interna de la propiedad

Marca topográfica de colindancia este

Colindancia este

Marca topográfica de colindancia oeste

Colindancia oeste

Presencia de perito en sitio

Nombre: Avalúo de Finca Rural

PLANO CATASTRADO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-10409023602900-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 214-10409023602900-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-10409023602900-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9

214-10409023602900-2018-R MEMORIA DE CALCULO Valor de las construcciones: No hay construcciones dentro de la propiedad valorada. Valor del terreno: Notas: Se establece un valor del promedio de las referencias de 2.763.828,77/ha, a este valor se le aplica un 10% por factor de negociación quedando el valor de ¢2.487.445,90/ha. Lo anterior de acuerdo a las tres referencias obtenidas, la N° 1 con ¢2.545.454,55/ha, la N° 2 con ¢2.888.888,89/ha y la N° 3 con ¢2.857.142,86/ha, con una finca tipo de 7 hectáreas lo anterior de acuerdo con el mapa de valores de zonas homogéneas del Ministerio de Hacienda. Para efectos de valoración del área de torres de alta tensión y servidumbre de líneas de alta tensión se trabaja con la tabla de servidumbres establecida en la Normativa vigente del Banco Nacional, se aplica afectación de 0,6000. Corresponde a valoración de resto de finca madre, se aporta plano catastrado de la finca madre desactualizado y con inconsistencias en referencia a esquina, orientación y área. Para efectos de valoración se trabaja con el área del levantamiento topográfico. Ver anexo sobre las consideraciones a seguir.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 214-10409023602900-2018-R

Se aportan 2 informes a saber: 1.-Realizado por el Ing. Topógrafo Freddy Alvarenga Tinoco IT-17232 del 20 de octubre del 2015 Ref. BT-4772-1-2015 donde concluye: " …… De esta manera, el área resultante para la finca del Banco Nacional es de 25 ha 1.129,00 m² y no de 39 ha 0.486,19 m² como lo indica el estudio registral ni de 44 ha 8.842,00 m² como lo indica el plano catastrado anterior”. Además el topógrafo Freddy Alvarenga Tinoco establece en su informe: . Se debe confeccionar un nuevo plano catastrado que represente la realidad y que modifique al anterior tanto en referencia a esquina, orientación y área. . Es necesario ir nuevamente a campo a realizar una tercer visita, georeferenciar algunos linderos de las fincas colindantes y mejorar la precisión del mosaico catastral. . Replantear nuevamente las marcas definitivas. . Explicarles a los colindantes acerca de los problemas encontrados y la manera en que fueron solucionados. 2.-Informe de inspección realizado por Ing. Topógrafo Gabriel Morga Umaña empleado No. 16166, carné No. IT -25029: • La referencia a esquina no se comprueba, pero se verifica con los planos vecinos y con el lindero marcado en el lindero oeste. • El plano catastrado que deberá realizar el futuro comprador, debe señalar correctamente la servidumbre de líneas eléctricas, por lo que se deberá medir las dos torres ubicadas dentro de los límites de la propiedad. • Según la visita de campo se comprueba que existe una cerca en el lindero oeste. No se observa carca de ningún tipo en el lindero este. Verificar anexos. • Se recomienda poner disponible la propiedad con todas las advertencias señaladas. Este avalúo se realiza con fundamento en los 2 informes de topografía aportados por el Banco Nacional, Sección de Bienes Temporales (BT-4772-1-2015 y IT 01-BT4772-1) Para efectos de avalúo se trabaja con el área resultante de la investigación realizada por el Ing. Topógrafo Freddy Alvarenga Tinoco, 25 has 1.129,00 m², concluyente en su informe. Se retoman las siguientes recomendaciones: a.- El comprador debe saber que debe realizar un plano catastrado nuevo de acuerdo con la realidad de la finca en cuanto a: Orientación, colindantes, Área definitiva dado que no es precisa y amarres (referencia a esquina). b.-La finca está atravesada por cables de alta tensión, en la sección oeste, debe quedar indicado en el plano catastrado.