214-70205006672200-2016-U
PORTADA
Avalúo 214-70205006672200-2016-U Exdeudor 5166-1 Cliente Banco Nacional de Costa Rica Realizó Leandra Quesada Alpízar Fecha 10/10/2016
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO 214-70205006672200-2016-U
Dirección de Recursos Materiales
Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)
Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Identidad 4-000-001021 100%
NOMBRE EXDEUDOR Numero de ex deudor
WALTER SANCHEZ CASTRO
5166-1
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
07 - LIMON 02 - POCOCI 05 - CARIARI Campo Tres Oeste
DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESCUELA DE CAMPO TRES OESTE, 50M AL OESTE Y 41M AL SUR REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según el Registro y el Plano 590.40 m2 590.40 m2 0.00 m2 Demasía
L-140031-1993 70205006672200 0.00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢3,030,523.20 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢11,463,408.00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡14,493,931.20 CATORCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y VALOR EN LETRAS: UNO COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢11,463,408.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
SÍ
Terreno con una vivienda, se abastece de agua de pozo, en caso de venta deberá verificarse si el pozo se encuentra inscrito o si hay disponibilidad de agua potable en la zona 10/10/2016
Leandra Quesada Alpízar
X Ing. Leandra Quesada Alpízar Ingen iera Civil IC-17298 Firmado por: LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (FIRMA)
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Ingeniera Civil IC17298
Emp.
Firma del Perito Identificación N° 2 0534 0450 InCASA M&Q Desarrolla S.A.
Nombre y firma represéntate legal de la empresa 7 octubre 2016 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8836-9073/2763-1125 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Leandra Quesada Alpízar 10 octubre 2016
Firmado digitalmente por LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (AUTENTICACION) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-02-0534-0450, sn=QUESADA ALPIZAR, givenName=LEANDRA MARIA, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (AUTENTICACION) Fecha: 2016.10.10 15:35:08 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Frente Fondo Forma Nivel Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación
SUJETO 590.4 20.79 28.81 Regular 0 0 9 1 12 8
Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
214-70205006672200-2016-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 6,655.00 9,000.00 3,438.01 4,950.00 1,106.22 1.2302 351.49 0.8427 2,710.00 1.6535 420.00 0.8937 23.35 0.9714 19.00 1.0228 20.00 1.0097 15.00 1.0850 47.75 1.0000 18.50 1.0000 135.50 1.0000 28.00 1.0000 Regular 1.0000 Regular 1.0000 Regular 1.0000 Regular 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 5 0.7666 9 1.0000 6 0.8192 5 0.7666 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 16 0.8869 12 1.0000 12 1.0000 12 1.0000 5 0.9264 8 1.0000 5 0.9264 5 0.9264 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.7526 0.8619 1.2671 0.6886 0.0000 5,008.85 7,756.95 4,356.14 3,408.50
FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡5,133 /m2 Valor ajustado ¢5,133 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 590.40 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢5,133.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢3,030,523.20
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 2
N° 1 2 3 4 5
LINDEROS ACTUALES Melvin Carranza Arias FUNDECOL FUNDECOL Servidumbre y Hernán Carranza
Casa Lote Lote Lote y servidumbre
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 529,398
NORTE 1,147,869
PRECISIÓN 5.00 m
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Finca 7-027549-000 Base de Datos Lote residencial Coordenadas Este 533,544 Norte Base de Datos Folio 7-90228-000 Lote residencial Coordenadas Este 528,547 Norte Iliana Jaén Cel:88353832 https://pococi.olx.co.cr/lote-para-construir-iid- Oferta Coordenadas Este 904591407 Norte Campo Tres Oeste Mapa de Valores ONT Coordenadas Este Norte
Altitud 87
Fecha Consulta 07/10/2016 1,150,223 10/10/2016 1,147,876 10/10/2016 Edición 2015
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 8.00 m Ancho de vía Acera NO
214-70205006672200-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardines y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Pozo Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Sólo Electricidad
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 20.79 m Pendiente % 0 28.81 m Tipo de vía: 9 1.38576239 1 12 Ubicación: Servidumbre
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
0.00 m
NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 73.00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
FECHA ESTUDIO No hay
05/10/2015
OBSERVACIONES Terreno con una vivienda, se abastece de agua de pozo, en caso de venta deberá verificarse si el pozo se encuentra inscrito o si hay disponibilidad de agua potable en la zona
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda
TOTAL Forma de explotación
Área m2 72.00
V. Unit. ¢ / m2 270,000
V. Unit. ¢ / m2
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 16 0.7200 R
Factor Estado 0.8190
VNR ¢ 11,463,408.00
VNR ¢
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUR años 23.6
Valor Unitario Final ¢ / m2 159,214
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
11,463,408.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado
VRN ¢
TOTAL Forma de explotación
VUT años 40
19,440,000
72.00 Área m2
VRN ¢ 19,440,000
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VUT años
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.
Factor Estado
-
VNR ¢
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢11,463,408.00 ¢0.00
¢11,463,408.00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales:
Uso predominante: Residencial ¢
Avance:
Número permiso construcción:
Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 72.00 m2
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
12%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Mampostería integral Bloques de concreto No hay Entubado Conduit Estructura de madera Porcentaje Caja breakers Laminas metálicas onduladas Fibrolit Interruptor Cerámica Estado General
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
SI
PARCIAL 50%
SI Cuchilla Deficiente
Gas LP
Cochera, sala-comedor, cocina, 3 cuartos y 1 baño
Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
1 Sistema eléctrico:
Sencilla
Fachada Aposentos
2000
% de avance
2 normales No posee
Paredes
Ninguno
Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Ninguno
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Casa con deterioro en pintura, ventanas y cubierta de techo, además de una parte del sistema eléctrico sin entubar, sin tomas y apagadores.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
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Alrededores y frente de la propiedad
Profesional y condiciones externas de la casa
Condiciones internas de la casa
1
2
Condiciones externas de la casa y patios FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana
INFORME Y LOCALIZACIÓN SATELITAL
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Lote en servidumbre de 590.40 m2 con una casa ubicado en Campo Tres Oeste de Cariari , con acceso a todos los servicios públicos, centros educativos y comercio. La casa incluye cochera, sala-comedor, cocina, 2 habitaciones y 2 baños. El sistema eléctrico se encuentra entubado pero parte del cableado, tomas y apagadores fue sustraído por el exdeudor. En caso de una compra del bien se deberá solventarse las deficiencias en el sistema eléctrico. Se considera que la propiedad reúne condiciones aceptables para ser aceptada como garantía por el BNCR. A continuación se muestra la localización satelital de la propiedad en el Mapa de Google Earth, además la ubicación de la zona en el Mapa de Valores de la ONT para el cantón y en el Mapa de Riesgos y Amenazas de la CNE para el sector.
Lote
Imagen 1: Localización satelital en el Mapa de Google Earth de la propiedad valorada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
MAPAS ZONALES DE ONT Y CNE
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 214-70205006672200-2016-U
Imagen 2: Localización en el Mapa de Valores de la ONT
Imagen: Localización en el Mapa de Riesgos y Amenazas de la CNE
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO CATASTRO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 214-70205006672200-2016-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOLIO REAL
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 214-70205006672200-2016-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11 214-70205006672200-2016-U
CALCULOS
Para el cálculo de los factores de homologación se utilizaron las siguientes ecuaciones, según la metodología establecida por la ONT (organo de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda), en la Directriz VA-01-2008. Los elementos de comparación considerados son los siguientes:
( Alt / Alv )
n
Área o extensión
F EC
Frente
Ffc 4 Ffv / Fflt
Regularidad o forma
Fr
Sobre Nivel
F s n E x p ( .0 3 * s n )
Bajo Nivel
Fbn E xp ( .05 * sn )
Pendiente
F p c E x p ( P Z P L ) / 7 8
Tipo de vía
Fvc Exp Vv Vlt * 0 . 06646
A A m rc
sv
Exp
slt
*
Servicios públicos 1
Fs
Servicios públicos 2
Fs 2 Exp sv slt * 0 . 03
Ubicación residencial
FUcc
Ubicación comercial
FUcr Exp
1
Exp
Uv
Uv
Ult
0 . 03
* 0 . 0255
Ult * 0 . 111