AVALÚO DE FINCA RURAL OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCIÓN RECURSOS MAT ERIALES
INFORME DE AVALÚO 214-20213024684900-2017-R
ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 02 - SAN RAMON 13 - PEÑAS BLANCAS SAN ISIDRO DIRECCIÓN EXACTA
150 METROS OESTE DE LAS CABINAS HELICONIAS, SAN ISIDRO, PEÑAS BLANCAS, SAN RAMÓN, ALAJUELA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según Plano de catastro N° 15.000,00 m2 A-781385-1988 Identificador Predial 14.000,00 m2 20213024684900 7,14% 1.000,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje:
Demasía
SÍ
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢41.020.000,00 ¢2.255.580,00
₡43.275.580,00
CUARENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA COLONES 00/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
Ámbito mínimo de mercado potencial 12 meses ¢2.255.580,00
SE RECOM IENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COM O GARANTÍA CREDITICIA
Provincial
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
Existe una diferencia de área entre la del estudio registral y la del plano Catastrado, producto de una segregación de un lote de 1,000 m² ( Finca 2-501956-000 ), razón por la cual, para efectos de este avalúo se trabaja con el área menor
Nombre del Perito
Ing. Omar Arroyo Rodríguez, MBA
Tipo de Profesional Ing. Agrónomo Número de registro N° 4318 Nombre de la empresa
Sección de Ingeniería Emp. No procede
Nombre y firma representate legal de la empresa 8 diciembre 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB
Fecha informe:
Omar Arroyo Rodríguez
Firmado digitalmente por Omar Arroyo Rodríguez Fecha: 2017.12.10 10:04:37 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 203080191
10 diciembre 2017
AVALÚO DEL TERRENO
214-20213024684900-2017-R
ÁREA CULTIVADA Área
Descripción Terreno cultivado de pasto
ha 1
m2 4.000,00
Valor Unit. ¢ / ha 29.300.000,00
Estado Bueno
Valor Total ¢ 41.020.000,00 0,00 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA
1
TOTAL
4.000,00
Área m2
Descripción
0,00 0,00 0,00 0,00 41.020.000,00
0,00 TOTAL Características Lote Tipo Servicios 1
RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
Servicios 2
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢41.020.000,00
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE Camino principal con 110,15 metros SUR Carretera Nacional con 124,15 metros ESTE Alvaro Villalobos Pérez OESTE Edwin Varela Campos y Roy Chacón Mora
VÉRTICE 1 3 4 6
N° 1 2 3
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 435.370 435.479 435.357 435.313
PRECISIÓN NORTE 1.146.971 1.147.022 1.147.151 1.147.054
Altitud 325 315 330 339
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Lo te a la ve nta , c o s ta do o e s te de la 89977083 08/12/2017 Oferta finc a va lo ra da , c a lle la s tre , a gua , no luz, lig inc lina da , no te lf, no a lum bra do , 12,000 m ² o la de 3,0 ha s a ¢2,000 /M ², F inc a a/ gríc ubic a da e n Ange le s , F o rtuna , S . C a rlo s , pla na , c a lle la s tre a l fre nte , s e rvic io s F inc a de pa s to , 0,35 ha s a ¢10,000 /m ², ubic a da e n S . I. P . B la nc a s , c a lle a s fa lto fte , s e rvic io s bá s ic o s , lig. Inc lina da
Coordenadas Este Transacción Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este Oferta
4
F inc a de pa s to , 8,5 ha s , a ¢1,500/m ², ubic a da e n lo s C rique s , S . R a m ó n, c a lle a s fa lto fte , s e rvic io s bá s ic o s , lig. Inc lina da F inc a de pa s to , 13 ha s , a ¢1,000/m ², ubic a da C o linda nc ia no rte de l te rre no va lo ra do , c a lle la s tre , luz y a gua
Transacción
5
Coordenadas Este
Coordenadas Este
435.311
439.933
435.016
437.318
435.304
Norte
1.147.058
88644778
21/01/2014
Norte
1.155.767
88346525
21/01/2017
Norte
1.146.933
88335650
21/01/2014
Norte
1.141.285
57116427
21/07/2016
Norte
1.147.056
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material Ancho de vía 20,00 m Acera NO
214-20213024684900-2017-R
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ AyA Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instaladosElectricidad y Agua
NO NO SÍ SÍ SÍ SÍ
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja a 15000 m Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja a0m Facilidades Mano de Obra Regular a 50 m Actividad del lugar a0m a 1000 m Zona agrícola y ganadera
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.000 mm 1,00 km Temperatura promedio 25 °C Cercanía a Centros de Acopio 20,00 km Meses secos relacionados con la explotación 3 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 100% 10 hrs 20 % Cercas alambre púa Malo Relieve Plano
Zona de vida Bosque Húmedo Tropical
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Bueno Posibilidad de daños Ninguno Cuerpo de agua cerca Río Distancia 1.000,00 m Ondulada Riesgo deslizamiento Bajo Topografía Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 1,00%
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 10 YR 3/2 Tipo de Suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Natural Pedregosidad: 0 % Nula DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe
FECHA ES TUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
07/12/2017
Reservas y restricciones ( no afectan el inmueble ) OBSERVACIONES
En el lindero este la finca no tiene cercas
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de habitación
Área m2 54,00
TOTAL
54,00
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 190.000
V. Unit. ¢ / m2
VRN VUT ¢ años 10.260.000 40 10.260.000
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
TOTAL
VRN ¢
214-20213024684900-2017-R Factor Estado 0,4740 #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 26 M 0,4638 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VNR VUR ¢ años 2.255.580,00 8,8 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 2.255.580,00
VNR ¢ -
VNR ¢ -
Valor Unitario Final ¢ / m2 41.770 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢2.255.580,00 ¢0,00
¢2.255.580,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES Uso predominante: Avance: Presupuesto:
Tipo de construcción existente:Casa habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 54,00 m2
214-20213024684900-2017-R
¢
Número permiso construcción:
Nombre
Banco Nacional de Costa Rica
Porcentaje de cobertura: 0,3857%
Año de construcción:
1992
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONS TRUCTIVA S IMILAR A: VC 01
NÚMERO DE NIVELES : 1 Mampostería Integral Sistema eléctrico: Estructura Externas en bloques de concreto e internas en Fibrocemento Paredes No tiene Entubado Conduit SI Entrepiso Piezas de madera Porcentaje Techos 100% Hierro galvanizado ondulado Caja breaker Cubierta SI No tiene Interruptor Cuchilla Cielos Concreto lujado Estado General Deficiente Pisos
Fachada
Fachada sencilla con tapicheles en láminas fibrocemento, ventanas marco madera, vidrio fijos y celosías, puerta principal de tablilla
Ubicación No hay gas LP Un baño completo Estado Físico y Mantenimiento: Baños Las puertas internas son de fibrocemento y las externas en tablilla Otros Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente No tiene Pisos Deficiente Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve Aposentos
2 dormitorios, 1 corredor, 1 cocina y 1 patio de pilas
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Gas LP
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Es importante mencionar que esta casa de habitación muestra malas condiciones, no recibe mantenimiento, actualmente está en desuso y ya están comenzando a llevarse piezas ( celosías ) del inmueble, considero que al ritmo que va, dentro de poco tiempo estará toda desmantelada
ANEXO FOTOGRÁFICO Calle al frente de la finca Fachada exterior de la casa
214-20213024684900-2017-R Parte interna de la casa
Parte interna de la casa
Parte interna de la finca
Parte interna de la finca
Parte interna de la finca
Parte interna de la finca
Parte interna de la finca
Profesional en el sitio
Parte interna de la finca
Parte interna de la finca
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
AVALÚO DEL TERRENO
214-20213024684900-2017-R
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características
COMPARABLES 1
SUJETO
VALOR ¢/m2
Factor
2
Factor
12.000,00
3
2.000,00
Factor
4
10.000,00
Factor
5
1.500,00
Factor 1.000,00
14.000,00
1.000
0,4200
30000
1,2900
3.500
0,6300
85.000
1,8100
130000
2,0900
F a c to r po r ne go c ia c ió n
0%
20%
0,8000
0%
1,0000
20%
0,8000
20%
0,8000
0%
1,0000
F a c to r S e rvic io s 2
16
5
1,0000
11
1,0000
16
1,0000
14
1,0000
11
1,0000
F a c to r P e ndie nte
20%
5%
0,8200
0%
0,7700
5%
0,8200
10%
0,8800
30%
1,1400
3
4
1,0700
4
1,0700
4
1,0700
4
1,0700
4
1,0700
F a c to r po r á re a
F a c to r Tipo Vía
Factor de Homologación Valores Homologados
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000 1,0000
0,2948
1,0628
0,4422
1,3634
2,5494
3.537,68
2.125,66
4.422,10
2.045,16
2.549,38
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DESCRIPCIÓN
FACTOR
DETALLE
1,0000
Área afectada
0,00 m2
1,0000
Área afectada
0,00 m2
1,0000
Área afectada
0,00 m2
₡2.936 /m2
Valor ajustado
¢2.936 / m2
Área
14.000,00 m2
VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones
1,0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢2.935,99 /m2
¢41.103.921,60
