Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 1
INFORME DE AVALÚO 214-60702019742500-2017-U
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 PUNTARENAS 07 GOLFITO 02 PUERTO JIMÉNEZ FINCA CHEVES Y AGUILAR
DIRECCIÓN EXACTA Del bastión Sureste del Punte sobre Río Agujas, 575 m al Este. Mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según 2,000.00 m2 2,000.00 m2 0.00 m2
P-1652677-2013 60702019742500 Porcentaje:
0.00%
el Registro y el Plano
NO
Demasía
AVALÚO ₡17,120,000.00 ₡0.00
VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
₡17,120,000.00 DIECISIETE MILLONES CIENTO VEINTE MIL COLONES 00/100 10
meses
Ámbito mínimo de mercado potencial ₡0.00
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. OBSERVACIONES Y el Método Homologación para terreno y Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke para construcciones. GENERALES * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valudores del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Intituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa 9 diciembre 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Identificación N°
Fecha informe:
Firma del Perito 6-0115-0850
12 diciembre 2017
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2017.12.12 16:34:35 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 2
214-60702019742500-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES
SUJETO
Características
1 Factor ₡7,380.00
VALOR ₡/m2 Área
1,708.00
2,000.00 m2
Nivel bajo calle: Frente
1.00 m 50.00
Nivel ll
bajo
0.20 m
24.84
0.9493 0.9608 Nivel ll 1.1911
2 Factor ₡8,000.00 3,000.00 sobre
3 Factor ₡6,000.00 10,713.00
1.1432
0.10 m
40
0.9541 1.0574
Nivel ll
1.50 m 106.16
5
Factor
1.0253 0.8284
Pendiente
0%
0%
1.0000
5%
1.0006
5%
1.0006
5
5
1.0000
5
1.0000
3
0.9503
Servicios 1
1
1
1.0000
1
1.0000
1
1.0000
Servicios 2
14
14
1.0000
14
1.0000
14
1.0000
Tipo de Vía
3
3
1.0000
3
1.0000
3
1.0000
Factor de Homologación
1.0863354
1.1539957
1.405302
Valores Homologados
₡8,017.16
₡9,231.97
₡8,431.81
Valor conclusivo Factor secciones
Factor
1.7399
bajo
Ubicación
DESCRIPCIÓN
4
0.000000
0.000000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE
FACTOR
₡8,560.00 /m2 1.0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO ₡8,560.00 /m2 Valor ajustado Área 2,000.00 m2
Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡8,560.00 /m2
₡17,120,000.00 LINDEROS ACTUALES
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 1 2 3 4
N° 1
Calle pública con 50 metros de frente Corporación SOHER S.A. Las Tres Niñas S.A. Corporación SOHER S.A.
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 567.923 567.791 567.889 567.930
PRECISIÓN 4.00 m NORTE 946.714 946.710 946.670 946.665
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Transacción Propiedad DEYANIRA LORIA CERVANTES. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote para consrtruir, su entorno es Agricola transición urbano Coordenadas Este Oferta Propiedad COOPESERVIDORES. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote
2
3
Asfalta en buenas condiciones. De 20 m de ancho en regulares condiciones. Finca con pasto encharralada. Finca en charrales y palma Finca con pasto encharralada.
para consrtruir, su entorno es Agricola transición urbano Propiedad GRUPO COCODRILO DESARROLLO ESTRATEGICO . Sin edificaciones. Se utiliza como Lote para consrtruir, su entorno es Agricola transición urbano
Coordenadas
32 m 32 m 32 m 32 m
Números de Contactos N/A Norte 563,949 2243-9975
Este
563,073
Este
567,800
Oferta Coordenadas
Altitud
Norte
Fecha Consulta 09 12 2017 950,034 09 12 2017 950,963 09 12 2017
8831-2125 Norte
946,768
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 3
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera
VÍAS DE COMUNICACIÓN Carretera secundaria Asfalto 20.00 m NO
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO NO Jardínes y Parques NO SÍ ICE Transporte Público SÍ a 0 m SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 450 m SÍ AYA Recolección de basura SÍ a 0 m SÍ ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 390 m NO NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados Frente principal: Fondo: Relación:
S1 S2
Servicios
214-60702019742500-2017-U
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social
Baja
Clase social zonas cercanas
Baja
Densidad poblacional
Media
Actividad del lugar
Rural transición Urbana
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 50.00 m Pendiente 61.28 m 0% Tipo de vía: 1.2255 1 Ubicación: 5 16
1.00 m Plano o casi plano 3 Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:
NO
Bueno
Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Cuerpo de agua cerca
Yurro
Distancia
0 m, Colindancia Este
Posibilidad de daños
Ninguno
Topografía
Plana
Pendiente
Descendente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64.00%
FECHA ESTUDIO
07 12 2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS.368-14189-01-0910-001 Finca Referencia 58328-000. No se puede emitir criterio de cómo este gravámen afecta a la finca. Pues los tomos inferiores al 415, están en proceso de digitalización en el Registro Público.
OBSERVACIONES Según el Mapa de Amenazas Naturales Potenciales HOJA GOLFO DULCE de la CNE, ninguna Falla pasa a menos de 1000 metros de la propiedad. En la colindancia Este donde no existe cerca, pasa un yurro inverniz. El agua potable es de una ASADA local. Se estima que para deslindar adecuadamente la finca, deben construirse la cercas (Este y parte de la Sur) o colocarse postes de concreto en los Vértices, especialmente en los # 2 y 3. Además debe realizarse una chapia general. Se estima que estas labores podrían variar entre 175.000.00 y 250.000.00 colones.
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ANEXO FOTOGRÁFICO
,
A
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:4 214-60702019742500-2017-U
Condición de la calle frente a la propiedad
Valuador frente a la finca.
Colindancia Norte, desde vértice #2
Colindancia Sur desde vértice #4
Colindancia Este.
Colindancia Oeste. Desde vértice # 1
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
B
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
214-60702019742500-2017-U
Sección Norte
Sección Norte
Sección Sur
Sección Sur
Sección Central
Sección Central
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
C
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
214-60702019742500-2017-U
Cerca Colindancia Norte
Cerca en la Colindancia Este
Area protección frnte al Yurro
Detalle del Yurro
Medidor Servicio A y A Vecina cercana
Medidor Servicio eléctrico. Vecina cercana
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60702019742500-2017-U
COMPARABLE 1. DEYANIRA LORIA CERVANTES
COMPARABLE 2. COOPESERVIDORES
COMPARABLE 3 GRUPO COCODRILO DESARROLLO ESTRATEGICO
Calle balastada
Calle asfaltada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5 214-60702019742500-2017-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOTO AEREA
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5
214-60702019742500-2017-U
COLINDANCIAS DONDE EXISTE CERCA. (Norte, Oeste y una parte al Sur)
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO
P-691346-87
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5
214-60702019742500-2017-U
Nombre Avalúo de finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
MEMORIA DE CALCULO 214-60702019742500-2017-U FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)
Lote Valorar 2,000.00
FORMULA
Fa = (Ar / Av)0,33
Frente. (Fv)
Pendiente. (Pv)
Ubicación. (Uv) c r
1.00 m
24.84
0%
5
Servicios 1. (S1v)
1
Servicios 2. (S2v)
14
Vía. (Fv)
3
COOPESERVIDORES
PO COCODRILO DESARROLLO ESTRATE
₡7,380.00
₡8,000.00
₡6,000.00
Ar=Area lote referencia.
1,708.00
Av= Area lote valorar Fn =
Nivel calle. (Fn)
Fa= Factor área.
DEYANIRA LORIA CERVANTES
e
((k1 * Nv) - (k2*Nr)
Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel
valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.
y = Coeficiente y .
Se establece con el mayor frente
entre: Fv y Fr :
( < = a 30 m
= 0,25) y (>30 m
