juan carlos laurent sanabria (firma)

10 jul. 2018 - 609.801,00 m2 , un frente de 7 m, pendiente promedio 2%, el tipo de ... chapeando dos personas que dicen ser empleados de la empresa ...
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Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

INFORME DE AVALÚO 214-60503007683200-2018-R

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Provincia: Cantón: Distritos: Localidad:

Céd. Jurídica Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

PUNTARENAS 06 OSA 05 SIERPE 03 AGUA SUCIA DIRECCIÓN EXACTA

Del Super Mayoreo de Osa en La Palma. 5 km Noroeste y 410 Norte. Mano derecha. la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

Según el Registro y el Plano 125,132.19 m2 125,132.19 m2 Demasía 0.00 m2

P-727108-1988 60503007683200 0.00%

Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡70,905,163.75 ₡0.00

₡70,905,163.75

SETENTA MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL CIENTO SESENTA Y TRES COLONES 75/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

20

meses |

Ámbito mínimo de mercado potencial

Local

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Se usa el Método Homologación para terreno, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke cuando existen construcciones. OBSERVACIONES * La documentación registral es informativa, las observaciones son de tipo técnico (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valuadores GENERALES del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). * Los valores son estimados al día de la valoración y sujetos a cambios futuros según oferta y demanda de la zona. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito: Ing. Agrónomo Tipo de Profesional: Número de Registro: N° 879 Emp. Nombre de la empresa: Nombre y firma representate legal de la empresa: 19 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto: Correo electrónico / Dirección WEB: [email protected]

Firmado digitalmente por

JUAN CARLOS JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) LAURENT 2018.07.10 SANABRIA (FIRMA) Fecha: 10:28:54 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 6-0115-0850

Fecha informe: 8622-3461 // 2773-3818

20 junio 2018

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

214-60503007683200-2018-R

AVALÚO DEL TERRENO Descripción

Ha

Palma Aceitera de 18 años edad

12

ÁREA CULTIVADA Área Estado m2 Buen 5,132.19

Valor Unit. ₡ / Ha ₡5,666,420.7

Valor Total ₡ ₡70,905,163.75 ₡0.0 ₡0 0

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA TOTAL

12

RECARGO POR SITUACIÓN Área m2 Valor unit ₡ / m2 del recargo

Descripción TOTAL Características Finca Tipo

₡0.0 ₡70,905,163.75

5,132.19

Servicios 1:

Servicios 2:

Frente: Mejoras al terreno:

1

Valor del recargo ₡ ₡0.0 ₡0.0 9 m Área: 352,777 m2 ₡0.0

VALOR DEL TERRENO

₡70,905,163.75

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

Marcos Luis Jiménez Campos Miguel Castro y Efigenio Padilla Nuñez Luzmilda Campos Miranda Calle Pública con 226.21 m de frente.

LINDEROS ACTUALES Finca sembrada de Palma aceitera Fincas sembrada de pasto y áreas de protección Finca sembrada de pasto y protección Calle balastada en regulares condiciones. 13.58 m de ancho.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 555.512 554.888 554.947 555.346 555.561

VÉRTICE 2 6 7 10 12

PRECISIÓN NORTE 955.727 955.734 955.950 955.889 955.895

26 m 23 m 23 m 23 m 23 m

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos



Propiedad de BERNAL SANCHEZ CISAR, Finca con 16 has de

Base de Datos

4.00 m

Altitud

N/A

Fecha Consulta 19 06 2018

Palma Aceitera el resto con Bosque., con una extensión de 250.101,0 1

m2 , un frente de 7 m, pendiente promedio 2%, el tipo de vía: 9, el uso del suelo de Segunda Clase, el Servicio 2 estimado en 1, la

Coordenadas

Este

554,046

Norte

958,042

hidrología es 3, con un valor de ₡ 4.5000.000,00 / ha Propiedad de MARCO ANTONIO CERDAS MENA, Finca con 54 has de Palma Aceitera el resto con Bosque., con una extensión de 2

19 06 2018

N/A

609.801,00 m2 , un frente de 7 m, pendiente promedio 2%, el tipo de vía: 9, el uso del suelo de Segunda Clase, el Servicio 2 estimado en 1, la hidrología es 3, con un valor de ₡ 4.0000.000,00 / ha Propiedad de BANCO NACIONAL COSTA RICA, Finca sembrada de Palma, con una extensión de 95.753,0 m2 , un frente de 12.11 m,

3

Base de Datos

Coordenadas

Este

Base de Datos

554,457

Norte

957,824

19 06 2018

N/A

pendiente promedio 7%, el tipo de vía: 5, el uso del suelo de Tercera clase, el Servicio 2 estimado en 1, la hidrología es 3, con un valor de ₡ 4.700.000,00 / ha

Coordenadas

Este

561,030

Norte

950,985

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-60501007683200-2018-R

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 13.58 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ ICE Edificios Comerciales NO Recolección de basura SÍ ICE Edificios públicos / comunales NO NO

Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio relacionados Aprovechamiento del área de la finca Cercas:

Caño Cuneta Cordón

Postería muerta

0.17 km 7.50 km 100.00% Regular

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario NO NO Alcantarillado pluvial NO Calle pública ACCESO A LA FINCA DATOS SOCIOECONÓMICOS NO NO NO NO NO NO

Clase social Clase social zonas cercanas Densidad poblacional Facilidades Mano de Obra Actividad del lugar

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 4,500 mm Temperatura promedio 27 °C Meses secos 2 Brillo solar 4.00 horas 0% Relieve Plano

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Quebrada 175 m de la Colindancias Oeste. Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Descendente Topografía Pendiente

Baja Baja Baja Regular Agropecuaria

Zona de vida Bosque muy Húmedo Tropical



Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 20.00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 1.1 YR 8.1/3.0 Tipo de Suelo Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Pedregosidad: 2 % Ligera Natural DRENAJES Externo:

FECHA ESTUDIO 18 06 2018

RESERVAS Y RESTRICCIONES.

Ultisol Mal Drenado Sitio Normal-aporta igual que recibe

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES CITAS 394-06792-01-0977-003 FINCA REFERENCIA.

76832

OBSERVACIONES La propiedad sembrada de Palma variedad Ghana de 18 años de edad según colindante Norte. Sembradas a 9 x 9 m. El desarrollo de las plantas no ES acorde a la edad, según vecinos se debe a la falta de abono en las etapas de desarrollo. La vida útil estima de la plantación es de unos 6 años. Al momento de la valoración estaban cortando y chapeando dos personas que dicen ser empleados de la empresa encargada del mantenimiento. Se puede realizar el deslinde. En todas las colindancias se observan postes muertos y en parte alambre de púas a 2 hilos. La finca tiene un aceptable control de malezas mediante chapeas. No se observaron trampas para insectos como el picudo. Se observó en la sección Sur un puente pero el mismo está en mals condiciones. Los caminos internos en regulares condiciones. El manejo de los drenajes es deficiente, por lo que en un 50% de la propiedad se observan área anegadas. La vivienda sólo se describe, está en pésimas condiciones. Mide 5 x 5 m, costa de 2 dormitorios, un cuarto de baño con loza tipo económica, zócalo en bloques de concreto el resto con tablillas de madera en pésimas condiciones por daños de termitas. Piso concreto en malestado, techo sobre cerchas de madera en malas condiciones y láminas HG # 28. El mercado de compra-venta de terrenos similares no muestra movimiento, por lo tanto se recurre a información de la base de datos de la zona. El Uso del Suelo según la HOJAS GOLFO DULCE Y LLORONA está clasificado como Tipo A (Tierras aptas para cultivos y/o pastos). Para determinar el tipo de suelo, temperatura, meses secos, precipitación y brillo solar, se usa la información suministrada por el IMN. Según los mapas de Amenazas Naturales Potenciales la CNE HOJAS GOLFO DULCE Y LLORONA, ninguna una Falla pasa a menos de 1.000 metros.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4

ANEXO FOTOGRÁFICO

A

214-60501007683200-2018-R

Calle balastada frente propiedad en regulares condiciones

Valuador frente a vértice 11. Mano derecha

Colindancia Norte. Vértice 7

Colindancia Sur. Postería muerta y alambre púas

Colindancia Este. ,

Colindancia Oeste. Frente a Calle

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4

ANEXO FOTOGRÁFICO

B

214-60501007683200-2018-R

Sección Norte

Sección Norte

Sección Central

Sección Central

Sección Sur

Sección Sur

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4

ANEXO FOTOGRÁFICO

C

214-60501007683200-2018-R

Poste cerca colindancia Norte

Poste cerca colindancia Sur

Poste cerca colindancia Este

Poste cerca colindancia Oeste

Puente interno en pésimo estado

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4

ANEXO FOTOGRÁFICO

D

214-60501007683200-2018-R

Camino interno

Otra vista condiciones Camino interno

Area anegada. Sección Noroeste

Racimo recien cortado

Apilado de hojas entre calle

Color del suelo

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4

ANEXO FOTOGRÁFICO

E

214-60501007683200-2018-R

Vista pared Este

Vista frontal vivienda

Vista trasera

Daños en madera por termitas

Daños por termitas

Parte interna vivienda

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Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60501007683200-2018-R

COMPARABLE 1. BERNAL SANCHEZ CISAR

Servidumbre

COMPARABLE 2. MARCO ANTONIO CERDAS MENA

Servidumbre

COMPARABLE 3 BANCO NACIONAL COSTA RICA

Vado

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ESTUDIO DE REGISTRO

214-60501007683200-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición 02 Página 5

FOTO AEREA

214-60501007683200-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición 02 Página 5

PLANO

P-727108-1988

214-60501007683200-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 AVALÚO DEL FINCA RURAL

214-60501007683200-2018-R FACTORES DE AJUSTE

FACTOR

DESCRIPCIÓN

DETALLE.

(FV= Finca a valorar. FP= Finca promedio).

Frente

1.0278

FV tiene mayor frente que FP.

Capacidad uso suelo

1.0000

FV sin diferencias en relación FP.

Pendiente

1.0526

FV tiene menor pendiente que FP.

Tipo de Vía

1.2139

FV tiene mejor tipo de vía que FP.

Servicios 2

1.0000

FV sin diferencias en relación FP

Hidrológico

0.8395

FP tiene mejor disponibilidad de agua que FV.

Extensión FACTOR CORRECIÓN

1.1682

FV tiene menor extensión que FP.

1.2878 INVESTIGACION EN ZONA PARA FINCA PROMEDIO Investigación de la zona Area

BERNAL SANCHEZ CISAR Cap. Uso Suelo

Pendiente

2

Hidrología

2%

3

Tipo Vía

9

Servicios 2

1

Tipo Vía

9

Servicios 2

1

MARCO ANTONIO CERDAS MENA Cap. Uso Suelo

Pendiente

2

Hidrología

2%

3

Cap. Uso Suelo Hidrología

Pendiente

3

Tipo Vía

5

Servicios 2

1

9.00 m

7.00 m Clase suelo

2 Muy bueno- óptimo

609.801,00

4%

Pendiente

Frente

7.00 m 95.753,0

Area 7%

3

Frente

Frente

Area

BANCO NACIONAL COSTA RICA

Finca promedio

250.101,0

Frente

Ligeramente Ondulado Tipo de vía

8

Servicios S2

1

12.11 m Hidrología

3

3.00 352,777 m2

Extensión (área)

Aplicación formulas a los valores del Finca Valorar frente Finca Promedio. FACTOR

Información y resultados utilizados para obtener los factores Frente (FF): Fórmula 6. Frente finca valorar

228.21 m

FF= e((FV-FP*0.000125)

Clase de suelo (FCS): Fórmula 15 (Tributacion). Capacidad uso Suelo FV

2

Pendiente finca valorar

0.0%

9.00 m

Frente finca promedio FC= e (SV-SP)*-0.112

Capacidad uso suelo de finca promedio

2

Pendiente (FP): Fórmula 7. FP= e ((PP-PV)/78) Pendiente de finca promedio Tipo de Vía (FV): Fórmula 8. Tipo de vía finca valorar

5

Servicio S2 Finca valorar

1

Hidrología finca valorar

4

Extensión finca valorar

125,132.19 m2

4%

FV= e((VP-VV)*0.0646)

Tipo de vía de finca promedio

8

Servicios (FS2): Fórmula 10. FS2= e((SV-SP)*0.03) Servicio 2 de finca promedio

1

Hidrología (FN): Fórmula 16. FH= e(HV-HP)*-0.175 Hidrología de la finca promedio Extensión (FE) Fórmula 4 (Tributación). FE= (AP/AV)alfa Extensión de finca promedio

3

352,777.00 m2

1.027780 1.000000 1.052620 1.213853 1.000000 0.839457 1.168207

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

AVALUO FINCA RURAL

214-60501007683200-2018-R

REFERENCIAS

Area

Cap. Uso Suelo

Pendiente

Tipo Vía

Frente

Hidrología

Servicios 2

NOMBRE

AREA

SUELO

PENDIENTE

VIA

FRENTE

HIDROLOGIA

SERVICIO 2

250.101,0

2

2%

9

7.00 m

3

1

MARCO ANTONIO CERDAS MENA

609,801.00 m2

2

2%

9

7.00 m

BANCO NACIONAL COSTA RICA

95,753.78 m2

3

7%

5

12.11 m

BERNAL SANCHEZ CISAR

Redondeo

352,777.39 FINCA PROMEDIO

352,777.00

3.67

2.33 2

4

7.67 8

1

3

8.70 9

1 3.00

3

1.00 1

Extensión T = Area Promedio/Area Valorar

Cálculo Alfa

T=(Ap/Av)

Cálculo

T