Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1
Nombre: Avalúo de Finca Rural
AVALÚO DE FINCA RURAL DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
INFORME DE AVALÚO 214-60802014374300-2016-R
214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
Céd. Jurídica Céd. Jurídica
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
PUNTARENAS 06 COTO BRUS 08 SABALITO 02 PROGRESO DIRECCIÓN EXACTA
De la Guardia en La Lucha 60 metros Este y 440 metros Noreste. Camino al Progreso. Mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según el Plano la Finca Inscripción de 16.362,00 m2 Plano de catastro N° P-1918925-2016 Identificador Predial 25.073,84 m2 60802014374300 34,74% 8.711,84 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: JUSTIFICACION DIFERENCIA MEDIDAS Planos de catastro N° Diferencia área Planos P-1009572-2005 y el actual P-1918925-2016 Total área a diminuir por diferencia en la cabida
Demasía
NO 8.711,84 m2 8.711,84 m2
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ₡8.222.951,02 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡8.222.951,02 OCHO MILLONES DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN COLONES 02/100 VALOR EN LETRAS: Liquidez del bien Media Alta Tiempo estimado para la venta del bien: 8 meses ₡0,00 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Se utiliza la medida del nuevo plano aun sin incribir, porque es el área real. * Finca afectada por Ley Forestal # 7575, art. 33. En colindancia Este pasa una Quebrada. * El valuador declara que no tiene interés actual ni futuro en el inmueble valorado. OBSERVACIONES * El valuador sin relación comercial, de parentezco o afinidad hasta 3er grado, con el dueño del inmueble o el solicitante. * Se usa el Método Homologación para terreno, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. GENERALES * El valuador cuenta con la experiencia y preparación para realizar la estimación de valor, respaldado por el CIA, e inscrito en el Registro de Peritos de ese Colegio Profesional. Miembro activo e ICOVAL. * Los valores son estimados al día de la valoración y sujetos a cambios futuros según oferta y demanda de la zona. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito: Ing. Agrónomo Tipo de Profesional: Número de Registro: N° 879 Emp. Nombre de la empresa: Nombre y firma representate legal de la empresa: 2 noviembre 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto: Correo electrónico / Dirección WEB:
[email protected]
Firma del Perito Identificación N° 6-0115-0850 Fecha informe: 8622-3461 // 2773-3818
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) 2016.11.03 09:31:09 -06'00'
3 noviembre 2016
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Descripción
214-60802014374300-2016-R
ÁREA CULTIVADA Área m2
Ha
Estado
Valor Unit. ₡ / Ha
Valor Total ₡ 0,00 0,00 0,00
Terreno sin cultivos. Zona de proteccion. (Ley Forestal 7575. Art 33) TOTAL
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 1 1.933,55 4.428,45 1
5.313.250,40 4.250.600,32
6.340.593,93 1.882.357,10 0,00 8.222.951,02
6.362,00 RECARGO POR SITUACIÓN Área m2
Descripción TOTAL Características Finca Tipo
0,00 Servicios 1: 1
Valor unit ₡ / m2 del recargo 1,00 Servicios 2: 16
Valor del recargo ₡
Frente: 157 m
0,00 0,00 Área: 20.256 m2
VALOR DEL TERRENO
₡8.222.951,02
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 7 8 26
N°
Pablo Marcelo Barboza Pérez Ligia Monge Solis Quebrada en medio con Yerlin Shirley Fonseca Godinez Calle pública con 182,86 m frente
LINDEROS ACTUALES Finca sembrada de Café Finca sembrada de Café Quebrada con 295,23 m frente. Calle pública de 11,00 m de ancho
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 630.730 630.719 630.785 630.845 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Propiedad de RIGOBERTO DELGADO ACUÑA, Finca sembrada de café con una extensión
1
1164 m 1178 m 1154 m 1150 m
Números de Contactos
Fecha Consulta
2784-3158
02/11/2016
Base de Datos Coordenadas
Este
Base de Datos
631
Norte
983.640 02/11/2016
8415-8546
26647.36 m2 , con un frente de 340.34 m, su pendiente es de 10%, con un tipo de vía 5, el uso del suelo es de primera clase y el Servicio 2 es de 16, con un valor de ₡ 7000000 /ha Propiedad de HELBERT MORALES SANDI, terreno sembrado café y con viviendas con una
3
4,00 m
Altitud
de 5904.41 m2 , con un frente de 132.04 m, su pendiente es de 18%, con un tipo de vía 5, el uso del suelo es de segunda clase y el Servicio 2 es de 16, con un valor de ₡ 6000000 / ha Propiedad de FREDDY NAVARRO , terreno sembrado de café con una extensión de
2
PRECISIÓN NORTE 983.357 983.533 983.532 983.325
Coordenadas
Este
Base de Datos
631.600
Norte
N/A
984.420 02/11/2016
extensión de 28217.66 m2 , con un frente de m, su pendiente es de 4%, con un tipo de vía 5, el uso del suelo es de primera clase y el Servicio 2 es de 16, con un valor de ₡ 6000000 /ha
Coordenadas
Este
630.569
Norte
983
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 11,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados
Caño Cuneta Cordón
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ ICE Transporte Público SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ A Y A Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales NO
Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio Aprovechamiento del área de la finca Cercas:
214-60802014374300-2016-R
Postería mixta
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario NO Alcantarillado pluvial NO NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
NO NO SÍ SÍ NO SÍ
a 600 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Cercanía centro población 0,40 km Facilidades mano de obra Regular Clase social Baja Densidad poblacional Baja
a 440 m
Actividad del lugar
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS 0,00 km Precipitación promedio anual 3.500 mm 0,00 km Temperatura promedio 22 °C Meses secos 4 0,00% Brillo solar 5,00 horas 19% Bueno Relieve Mixto
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía
Arroyo
Ondulada
Agropecuaria
Zona de vida Bosque muy Húmedo Premontano
SÍ Bueno
Distancia
0 m, colindancia Este
Posibilidad de daños
Ninguno
Pendiente
Descendente
Riesgo deslizamiento
Bajo
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64,40% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5.8 Y 4.3/1.3 Tipo de Suelo Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Pedregosidad: 2 % Ligera Natural DRENAJES Externo:
FECHA ESTUDIO
Andisol Bien Drenado Sitio Normal-aporta igual que recibe
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA. Citas: 277-02825-01-0002-001. Finca Ref. 6-12464-000. RESERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PUBLICOS. Citas: 560-19557-01-0316-001.
1 de noviembre de 2016
Afecta finca 6-143787. Inicia
27-oct-2005. La Servidumbre no afecta a la propiedad valorada. Las Reservas de Aguas afectan el valor por la zona de protección frente a la Quebrada (295,23 m frente * 15 m ancho) = 4.428,45 m2.
OBSERVACIONES La finca está delimitada con postes de concreto que se ajustan al nuevo Plano 6-1918925-2016, que corrige el defecto del plano P-1009572-2005, que no se ajusta ni en el frente a la calle pública ni en el área. Se utiliza en el presente avalúo el nuevo plano, que debe ser inscrito ante el Registro Público. La finca esta cubierta con malezas de poca altura, porque fue chapeada recientemente. Según el Mapa UNION de Riesgos Potenciales de la CNE, la Falla Lucha pasa a proximadamente a 475 metros de la colindancia Este. Pero no se observan daños ocasionados por la misma. El Uso de Suelo está clasificado como VI5, sin embargo la mayor parte se estima como II. El tipo de suelo se considera un Andisol según el Mapa de Suelos de Costa Rica 2013. Para determinar el tipo de suelo, temperatura, meses secos, precipitación y brillo solar, se usa la información suministrada por el IMN. Colinda al Este con una Quebrada que tiene una zona de protección vegetal en todo su frente. Esa área se estima con un valor del 80%, un parte tiene frente a la Quebrada un pendiente entre 50 y 70% Aunque hay árboles de gran tamaño, no existen dentro de la propiedad bienes asegurables que puedan afectar.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
,
A
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
214-60802014374300-2016-R
Condición de la calle frente a la finca
Perito frente a la propiedad. Vértice 8
Colindancia Noroeste. Vértice 9
Colindancia Sur
Colindancia Este. Desde vértice 7
Colindancia Oeste. Frente a la calle
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
B
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
214-60802014374300-2016-R
Sección Sur
Sección Sur
Sección Central
Sección central
Sección Norte
Sección Norte
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO
C
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
214-60802014374300-2016-R
Detalle poste indicando # de la finca
Detalle de la cerca colindancia Sur
Area erosionada al centro de la propiedad
Quebrada Colindancia Este
Area protección frente a Quebrada
Color del suelo
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60802014374300-2016-R
COMPARABLE 1. RIGOBERTO DELGADO ACUÑA
Calle
COMPARABLE 2. FREDDY NAVARRO
Calle
COMPARABLE 3 HELBERT MORALES SANDI
Calle
Nombre: Avalúo de Finca Rural
FOTO AEREA
Código: RE02-NO15GR02 Edición 06 Página 5
ESTUDIO DE REGISTRO
214-60802014374300-2016-R
REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 143743---000 PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: 143743 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: PROYECTO AMALIA HERNANDEZ PIEDRA TERRENO PARA AGRICULTURA PARCELA 44‐7 SITUADA EN EL DISTRITO 2‐SABALITO CANTON 8‐COTO BRUS DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : EDGAR OSCAR CALDERON Y LUZ MIRIAM MONGE SOLIS SUR : LIGIA MONGE SOLIS ESTE : CALIXTO BARBOZA MORA Y QUBRADA EN MEDIO OESTE : CALLE PUBLICA CON 179.06 METROS
MIDE: VEINTICINCO MIL SETENTA Y TRES METROS CON OCHENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS PLANO:P-1009572-2005 LOS ANTECEDENTES DE LA FINCA:
DERECHO
INSCRITA EN
6-00012464
0
FOLIO REAL
6-00143743
1
FOLIO REAL
6-00143743
2
FOLIO REAL
FINCA
VALOR FISCAL: 17,000,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
PLANO
P-1918925-2016
CEDULA JURIDICA 4‐000‐001021
ESTIMACIÓN O PRECIO: CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL COLONES
DUEÑO DEL DOMINIO
FECHA DE INSCRIPCIÓN: 18 DE ENERO DE 2016
ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY
SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: 277‐02825‐01‐0002‐001 FINCA REFERENCIA 6012464 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
RESERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PUBLICOS CITAS: 560‐19557‐01‐0207‐001 AFECTA A FINCA: 6‐00143743‐ ‐ INICIA EL: 27 DE OCTUBRE DE 2005 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 1‐Noviembre‐2016 a las 18.37.07 horas
Emitido el 01‐11‐2016 a las 18:42 horas
Nombre: Avalúo de Finca Rural
PLANO CON ERROR P-1009572-2005
Código: RE02-NO15GR02 Edición 06 Página 5
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
AVALÚO DEL FINCA RURAL
214-60802014374300-2016-R FACTORES DE AJUSTE
FACTOR
DESCRIPCIÓN
DETALLE.
(FV= Finca a valorar. FP= Finca promedio).
Frente
1,0032
Capacidad uso suelo
0,8940
FV tiene mayor frente que FP. FP con mejor clase de suelo que FV.
Pendiente
0,9059
FP con menor pendiente que FV
Tipo de Vía
1,0000
FV sin diferencias en relación FP
Servicios 2
1,0000
FV sin diferencias en relación FP
Hidrológico
1,0000
FV sin diferencias en relación FP
Extensión FACTOR CORRECIÓN
1,0325
FV tiene menor extensión que FP.
0,8389 INVESTIGACION EN ZONA PARA FINCA PROMEDIO Investigación de la zona RIGOBERTO DELGADO ACUÑA
Cap. Uso Suelo
Pendiente
2
Hidrología
18%
3
Tipo Vía
5
Servicios 2
16
Tipo Vía
5
Servicios 2
16
FREDDY NAVARRO Cap. Uso Suelo Hidrología
10%
3 HELBERT MORALES SANDI
Cap. Uso Suelo Hidrología
Pendiente
1
Frente
Tipo Vía
5
Servicios 2
16
157,00 m
132,04 m Clase suelo 26.647,36 m2
Frente
1 11%
Pendiente Moderamente Ondulado
340,34 m 28.217,66 m2
Area 4%
3
Frente Excelente
Area
Pendiente
1
Finca promedio
5.904,41 m2
Area
Frente
Tipo de vía
5
Servicios S2
16
0,00 m Hidrología
3
3,00 20.256 m2
Extensión (área)
Aplicación formulas a los valores del Finca Valorar frente Finca Promedio. Información y resultados utilizados para obtener los factores Frente (FF): Fórmula 6. Frente finca valorar
182,86 m
Frente finca promedio
Clase de suelo (FCS): Fórmula 15 (Tributacion).
157,00 m FC= e (SV-SP)*-0.112
Capacidad uso suelo de finca promedio
Capacidad uso Suelo FV
2
Pendiente finca valorar
18,7%
Tipo de vía finca valorar
5
Servicio S2 Finca valorar
16
Hidrología finca valorar
3
Extensión finca valorar
16.362,00 m2
FACTOR
FF= e((FV-FP*0.000125)
1
Pendiente (FP): Fórmula 7. FP= e ((PP-PV)/78) Pendiente de finca promedio Tipo de Vía (FV): Fórmula 8.
11%
FV= e((VP-VV)*0.0646)
Tipo de vía de finca promedio
5
Servicios (FS2): Fórmula 10. FS2= e((SV-SP)*0.03) Servicio 2 de finca promedio
16
Hidrología (FN): Fórmula 16. FH= e(HV-HP)*-0.175 Hidrología de la finca promedio Extensión (FE) Fórmula 4 (Tributación). FE= (AP/AV)alfa Extensión de finca promedio
3
20.256,00 m2
1,003238 0,894044 0,905852 1,000000 1,000000 1,000000 1,032542
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
214-60802014374300-2016-R
AVALUO FINCA RURAL
REFERENCIAS
Area
Cap. Uso Suelo
Pendiente
Tipo Vía
Frente
Hidrología
Servicios 2
NOMBRE
AREA
SUELO
PENDIENTE
VIA
FRENTE
HIDROLOGIA
SERVICIO 2
RIGOBERTO DELGADO ACUÑA
5.904,41 m2
2
18%
5
132,04 m
3
16
FREDDY NAVARRO
26.647,36 m2
1
10%
5
340,34 m
3
16
HELBERT MORALES SANDI
28.217,66 m2
1
4%
5
0,00 m
3
16
5,00
157,46
5
157
Redondeo
20.256,48 FINCA PROMEDIO
20.256,00
1,33 1
10,67 11
3,00 3
Extensión T = Area Promedio/Area Valorar
Cálculo Alfa
T=(Ap/Av)
Cálculo
T
