Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02
Nombre: Avalúo de Finca Rural
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AVALÚO DE FINCA RURAL DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
INFORME DE AVALÚO 214-60702016738400-2017-R
214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
Céd. Jurídica Céd. Jurídica
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
PUNTARENAS 06 GOLFITO 07 PUERTO JIMÉNEZ 02 LACONTE DIRECCIÓN EXACTA
De la Escuela de La Amapaola, 1.200 m Sureste y 209 m Noreste. Mano izquierda la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y los planos 10,000.00 m2 10,000.00 m2 0.00 m2 Demasía
P-1259121-2008 60702016738400 0.00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
₡13,898,256.03 ₡0.00
₡13,898,256.03
TRECE MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS COLONES 03/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
9
meses ₡0.00
Ámbito mínimo de mercado potencial
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Se usa el Método Homologación para terreno, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke cuando existen construcciones. OBSERVACIONES * La documentación registral es informativa, las observaciones son de tipo técnico (perspectiva valuador). GENERALES * El valuador cuenta con la experiencia y preparación para realizar la estimación de valor, respaldado por el CIA, e inscrito en el Registro de Peritos de ese Colegio Profesional. Miembro activo e ICOVAL. * Los valores son estimados al día de la valoración y sujetos a cambios futuros según oferta y demanda de la zona. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito: Ing. Agrónomo Tipo de Profesional: Número de Registro: N° 879 Emp. Nombre de la empresa: Nombre y firma representate legal de la empresa: 21 agosto 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto: Correo electrónico / Dirección WEB:
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Firma del Perito Identificación N° 6-0115-0850 Fecha informe: 8622-3461 // 2773-3818
23 agosto 2017
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2017.08.23 15:57:20 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Descripción
Ha
Charrales
214-60702016738400-2017-R
ÁREA CULTIVADA Área Estado m2
0
4,300.00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0 3,900.00
Zona protección Yurro
0
TOTAL
Valor Unit. ₡ / Ha ₡9,466,382.8
Valor Total ₡ ₡4,070,544.6
₡7,573,106.2
₡2,953,511.4 ₡0.0 ₡7,024,056.0
8,200.00 RECARGO POR SITUACIÓN Área m2 Valor unit ₡ / m2 del recargo 1,800.00 ₡3,819.0
Descripción Terreno Urbanizable de 60 m frente x 30 fondo TOTAL Características Finca Tipo
Servicios 1:
Valor del recargo ₡ ₡6,874,200.0 ₡6,874,200.0 Frente: 56 m Área: 29,367 m2 Mejoras al terreno: ₡0.0
Servicios 2: 6
VALOR DEL TERRENO
₡13,898,256.03
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORESTE SURESTE SUROESTE NOROESTE
VÉRTICE 1 4 5 6
N°
Anabelio Sánchez Pérez Calle pública con 84.19 m frente Yardina Marta Aguirre Chaves María Cecilia Chavez Hernández
LINDEROS ACTUALES Finca ganadera con corrales Balastada en buenas condiciones co de 15 m ancho Finca pasto encharralada con vivienda Finca agrícola con vivienda
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 562.034 562.104 562.068 561.95
Coordenadas
Conservación, con una extensión de 38.733,41 m2 , un frente de 7 m,
21 08 2017
Este
0
Norte
N/A
Base de Datos
0
21 08 2017
pendiente promedio 6%, el tipo de vía: 9, el uso del suelo de Segunda Clase, el Servicio 2 estimado en 1, la hidrología es 3, con un valor de
3
Fecha Consulta
pendiente promedio 0%, el tipo de vía: , el uso del suelo de , el Servicio 2 estimado en , la hidrología es , con un valor de ₡ / ha Propiedad de MARÍA CRISTINA SARQUIS VARGAS, Finca en
2
34 m 34 m 35 m 34 m
N/A
Base de Datos
4.00 m
Altitud
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Números de Contactos Descripción Tipo información Propiedad de , , con una extensión de m2 , un frente de m,
1
PRECISIÓN NORTE 951.747 951.791 951.869 951.809
₡ 5.000.000,00 / ha Propiedad de MAURICIO PALAVICINI SALGUERO, Finca en Conservacion, con una extensión de 20.000,00 m2 , un frente de 85.61 m, pendiente promedio 5%, el tipo de vía: 5, el uso del suelo de Segunda Clase, el Servicio 2 estimado en 1, la hidrología es 3, con un valor de ₡ 6.000.000,00 / ha
Coordenadas
Este
Base de Datos Coordenadas
599
Norte
N/A Este
562,534.000
955 21 08 2017
Norte
950,411.000
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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 15.00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados
Caño Cuneta Cordón
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques SÍ ICE Transporte Público SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ ASADA Recolección de basura SÍ ICE Edificios públicos / comunales NO NO
Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio relacionados con la explotación Aprovechamiento del área de la finca Cercas:
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Postería mixta
0.00 km
DATOS SOCIOECONÓMICOS NO NO SÍ SÍ NO SÍ
a 1400 m
Temperatura promedio
100.00% Relieve
Meses secos Brillo solar 1%
Baja Baja Baja Regular
Clase social Clase social zonas cercanas Densidad poblacional Facilidades Mano de Obra
a 209 m a 220 m
Actividad del lugar
Agropecuaria
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 3,500 mm
0.00 km
Regular
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario NO NO Alcantarillado pluvial NO NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
Zona de vida
28 °C 4 5.00 horas Plano
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Yurro 0 m. Atraviesa de SO a NO Cuerpo de agua cerca Distancia Descendente Plana Topografía Pendiente
Bosque muy Húmedo Premontano
SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 57.80% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 0.5 Y 6.9/1.2 Tipo de Suelo Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Pedregosidad: 4 % Ligera Natural DRENAJES Externo:
FECHA ESTUDIO 18 de agosto de 2017
Inceptisol Regularmente Drenado Sitio Normal-aporta igual que recibe
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONES: Citas 316-01317-01-0901-001. Finca referencia 6-027409-000
OBSERVACIONES La finca cubierta de malezas, algunos árboles en las colindancia Noreste y Noroeste. La propiedad es atravesada por un Yurro, que no presenta riesgo, principalmente por que su cauce es sólo durante la época lluviosa. La finca ubicada a 200 metros de la calle principal a Puerto Jiménez. La finca está deslindada por postería viva y muerta, excepto en la colindancia Suroeste, donde no existe la cerca, únicamente el mojón del vértice # 1. La colindancia Noroeste debe ser establecido correctamente mediante levantamiento topográfico, ya que el vértice # 6 no coincide con la cerca de esa colindancia. De mantener como está se estima que faltaría aproximadamente de 10%-15% del área del plano. El mercado de compra-venta de terrenos sigue sin movimiento significativo, la información de transacciones es muy limitada, algunas propiedades a la venta han reducido el valor. El Uso del Suelo está clasificado como Tipo A. (HOJA GOLFO DULCE). Para determinar el tipo de suelo, temperatura, meses secos, precipitación y brillo solar, se usa la información suministrada por el IMN. Según el mapa de Amenazas Naturales Potenciales la CNE Hoja GOLFO DULCE, ninguna Falla local pasa a menos de 1000 m de las colindancias de la finca.
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ANEXO FOTOGRÁFICO
A
214-60702016738400-2017-R
Condición calle balastada frente propiedad
Perito frente a la propiedad.
Colindancia Noreste
Colindancia Sureste vértice # 1. Existe un mojón (tubo HG)
Colindancia Suroeste. El vértice # 1 a la derecha del poste tendido eléctrico ,
Colindancia Noroeste, cerca vértice # 5
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ANEXO FOTOGRÁFICO
B
214-60702016738400-2017-R
Sección Noreste
Sección Norte
Sección central
Sección Central
Sección Suroeste
Sección Sureste
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ANEXO FOTOGRÁFICO
C
214-60702016738400-2017-R
Zona protección yurro
Area protección yurro. Sección Noreste
Detalle postería muerta colindancia Sureste
Detalle postería viva colindancia Noreste
Detalle salida del agua del Yurro en la colindancia Noreste
Color del suelo
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FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60702016738400-2017-R
COMPARABLE 1. MARIO ALBERTO CAMBRONERO CAMBRONERO
Calle balastada
COMPARABLE 2. MARÍA CRISTINA SARQUIS VARGAS
Servidumbre
COMPARABLE 3 MAURICIO PALAVICINI SALGUERO
Calle balastada
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ESTUDIO DE REGISTRO
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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 167384---000 PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: 167384 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR SITUADA EN EL DISTRITO 2-PUERTO JIMENEZ CANTON 7-GOLFITO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : YARDINA AGUIRRE CHAVEZ SUR : CALLE PUBLICA ESTE : ANABELIO SANCHEZ PEREZ OESTE : YARDINA AGUIRRE CHAVEZ MIDE: DIEZ MIL METROS CUADRADOS PLANO:P-1259121-2008
ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA
DERECHO
INSCRITA EN
6-00121432
0
FOLIO REAL
PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021
ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES COLONES CON DIECINUEVE CENTIMOS
DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00645978-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE
FECHA DE INSCRIPCIÓN: 12 DE OCTUBRE DE 2016
GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 316-01317-01-0901-001 FINCA REFERENCIA 6027409 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 18-Agosto-2017 a las 15.40.49 horas Emitido el 18-08-2017 a las 15:41 horas
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Nombre: Avalúo de Finca Rural
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FOTO AEREA
Colindancia que debe ser ajustada según estudio in Situ.
Este vértice (# 6 del plano), debe ser ubicado por topógrafo
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Cerca actual en colindancia Noroeste
Nombre: Avalúo de Finca Rural
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PLANO
P-1259121-2008
214-60702016738400-2017-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 AVALÚO DEL FINCA RURAL
214-60702016738400-2017-R FACTORES DE AJUSTE
FACTOR
DESCRIPCIÓN
DETALLE.
(FV= Finca a valorar. FP= Finca promedio).
Frente
1.0035
FV tiene mayor frente que FP.
Capacidad uso suelo
1.1185
FV tiene mejor clase suelo que FP.
Pendiente
1.0526
FV tiene menor pendiente que FP.
Tipo de Vía
1.0667
FV tiene mejor tipo de vía que FP.
Servicios 2
1.1618
FV tiene mayor cantidad de servicios 2 que FP.
Hidrológico
1.0000
FV sin diferencias en relación FP
Extensión FACTOR CORRECIÓN
1.1754
FV tiene menor extensión que FP.
1.7212 INVESTIGACION EN ZONA PARA FINCA PROMEDIO Investigación de la zona Area
0 Cap. Uso Suelo
Pendiente
0
Hidrología
0%
0
Tipo Vía
0
Servicios 2
0
Tipo Vía
9
Hidrología
6%
Pendiente
5 3
Servicios 2
1
Cap. Uso Suelo Hidrología
5%
Pendiente
2 3
Tipo Vía
5
Servicios 2
1
56.00 m
0.00 m Clase suelo
3 Muy bueno- regular
38.733,41
5%
Pendiente
Frente
Area
MAURICIO PALAVICINI SALGUERO
Frente
Frente
Area
MARÍA CRISTINA SARQUIS VARGAS Cap. Uso Suelo
Finca promedio
0.00 m2
7.00 m 20.000,00
Frente
Ligeramente Ondulado Tipo de vía
6
Servicios S2
6
85.61 m Hidrología
3
3.00 29,367 m2
Extensión (área)
Aplicación formulas a los valores del Finca Valorar frente Finca Promedio. FACTOR
Información y resultados utilizados para obtener los factores Frente (FF): Fórmula 6. Frente finca valorar
84.19 m
FF= e((FV-FP*0.000125)
Frente finca promedio
Clase de suelo (FCS): Fórmula 15 (Tributacion). Capacidad uso Suelo FV
2
Pendiente finca valorar
1.0%
56.00 m FC= e (SV-SP)*-0.112
Capacidad uso suelo de finca promedio
3
Pendiente (FP): Fórmula 7. FP= e ((PP-PV)/78) Pendiente de finca promedio Tipo de Vía (FV): Fórmula 8. Tipo de vía finca valorar
5
Servicio S2 Finca valorar
11
Hidrología finca valorar
3
Extensión finca valorar
10,000.00 m2
5%
FV= e((VP-VV)*0.0646)
Tipo de vía de finca promedio
6
Servicios (FS2): Fórmula 10. FS2= e((SV-SP)*0.03) Servicio 2 de finca promedio
6
Hidrología (FN): Fórmula 16. FH= e(HV-HP)*-0.175 Hidrología de la finca promedio Extensión (FE) Fórmula 4 (Tributación). FE= (AP/AV)alfa Extensión de finca promedio
3
29,367.00 m2
1.003530 1.118513 1.052620 1.066732 1.161834 1.000000 1.175382
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
AVALUO FINCA RURAL
214-60702016738400-2017-R
REFERENCIAS
Area
Cap. Uso Suelo
Pendiente
Tipo Vía
Frente
Hidrología
Servicios 2
NOMBRE
AREA
SUELO
PENDIENTE
VIA
FRENTE
HIDROLOGIA
SERVICIO 2
MARIO ALBERTO CAMBRONERO CAMBRONERO
22.619,00
2
4%
5
76.45 m
3
16
MARÍA CRISTINA SARQUIS VARGAS
38,733.41 m2
5
6%
9
7.00 m
MAURICIO PALAVICINI SALGUERO
20,000.00 m2
2
5%
5
85.61 m
Redondeo
29,366.71 FINCA PROMEDIO
29,367.00
5.00
3.00 3
5
6.33
56.35
6
56
1
3
1 3.00
3
6.00 6
Extensión T = Area Promedio/Area Valorar
Cálculo Alfa
T=(Ap/Av)
Cálculo
T
