Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica
INFORME DE AVALÚO 214-60704007389000-2017-U
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 PUNTARENAS 07 GOLFITO 04 PAVON LA VIRGEN DIRECCIÓN EXACTA
50 metros Norte del Templo Católico
Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según 1,124.00 m2 6-1929596-2016 1,103.67 m2 60704007389000 1.84% 20.33 m2 Porcentaje:
el Registro y el Plano
Demasía
SÍ
AVALÚO ₡8,385,684.66 ₡14,697,750.00
VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
₡23,083,434.66
VEINTITRÉS MILLONES OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO COLONES 66/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
8
meses
Liquidez del bien ₡14,697,750.00
Media Alta
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Para fijar los valores de las construcciones se considera la información del Manual de Valores Base Unitaria por Tipología Constructiva, según el Organo de Normalización Técnica de la Tributación Directa. * Las observaciones sobre el sistema eléctrico, se realizan en virtud de lo que permita la inspección visual. OBSERVACIONES * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. GENERALES * La documentación registral es informativa, las observaciones son técnicas (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con la experiencia y preparación para realizar la estimación de valor, respaldado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos e inscrito en el Registro de Peritos de ese Colegio Profesional y miembro Activo del ICOVAL. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 23 abril 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Identificación N°
Firma del Perito 6-0115-0850
Fecha informe:
24 abril 2017
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2017.04.28 14:43:26 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 2
214-60704007389000-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES
SUJETO
Características
1 ₡5,000.00
Factor
2,449.00 m2
1.3009
VALOR ₡/m2 Área
1,103.67 m2
Nivel sobre calle:
0.10 m
Frente
Nivel calle:
sobre
0.10 m
1.0000
2 ₡8,000.00
Factor
1,100.00 m2
0.9989
Nivel calle:
bajo
0.10 m
1.0020
3 ₡6,500.00
Factor
1,692.00 m2
1.1514
Nivel sobre calle:
0.10 m
4
21.92
12.00
1.1626
20
1.0232
28
Pendiente
0%
0%
1.0000
0%
1.0000
0%
1.0000
Ubicación
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
Servicios 1
1
1
1.0000
1
1.0000
1
1.0000
Servicios 2
12
12
1.0000
12
1.0000
12
1.0000
Tipo de Vía
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
1.5123217
1.0241035
1.083068
Valores Homologados
₡7,561.61
₡8,192.83
₡7,039.94
DESCRIPCIÓN
Valor conclusivo Factor secciones
FACTOR
5
Factor
Nivel
1.0000 sobre 0.9406
Factor de Homologación
Factor
0.000000
0.000000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE
₡7,598.00 /m2 1.0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO ₡7,598.00 /m2 Valor ajustado Área 1,103.67 m2
Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡7,598.00 /m2
₡8,385,684.66 LINDEROS ACTUALES
José Rafael Solis Badilla NOROESTE Amado Calvo Sandi SUROESTE Gladys Torres Cubero SURESTE Calle pública con 21.92 m de frente NORESTE
VÉRTICE 1 2 4 5 N° 1 2 3
Lote con casa a 17 m, distancia entre edificaciones Finca Sembrada de Palma Aceitera Lote para construir Calle balastada en buenas condiciones de 14 m de ancho
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 600.763 600.775 600.740 600.720 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Base de Datos Propiedad RUBEN MAURICIO JIMENEZ. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Este Oferta Propiedad MARVIN ARAYA RODRIGUEZ. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Este Propiedad GUILLERMO MENA ORTEGA. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote Base de Datos para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Este
PRECISIÓN 4.00 m NORTE 600.763 938.138 938.169 938.161 Números de Contactos 8706-0836 600.666 Norte 8897-4065 601.083 Norte N/A 600.767 Norte
Altitud 24 m 24 m 24 m 24 m
Fecha Consulta 23 04 2017 938.080 23 04 2017 937.870 23 04 2017 937.907
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO
VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14.00 m Ancho de vía NO Acera
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable NO Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados Frente principal: Fondo: Relación: Servicios
S1 S2
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 3
214-60704007389000-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Alcantarillado pluvial
Caño NO Cuneta NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO ICE Jardínes y Parques NO ICE Transporte Público SÍ a 200 m ICE Edificios Comerciales SÍ a 500 m Recolección de basura NO a 0 m ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 50 m Ninguno
Calle pública DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social
Media Baja
Clase social zonas cercanas
Baja
Densidad poblacional
Media
Actividad del lugar
Agropecuaria
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 21.92 m Pendiente 52.75 m 0% Tipo de vía: 2.406478102 1 5 Ubicación: 12
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 150.00 m Cuerpo de agua cerca Yurro Distancia Topografía
Plana
Pendiente
Ascendente
0.10 m Plano o casi plano 5 Medianero
NO Posibilidad de daños
Ninguno
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.80%
FECHA ESTUDIO
20 04 2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Citas 388-00942-01-0809-002. . Afecta finca 6-76792. CONDICIONES fecta finca 6-73890-Gravámenes antes del tomo 415, no están digitalizados en el Registro por lo que no pueden ser analizados.
OBSERVACIONES Se utiliza el plano nuevo plano (6-1929596-2016 área 1124 m2, que sustituye al plano P-843714-1989 área 1103.67 m2). O sea que se aumentará el área en 20.33 m2. El presente avalúo se realiza con el área que aparece en el Registro Público. El servicio de energía eléctrica está suspendido, y no existe servicio de agua potable. El suministro del líquido se realiza mediante el pozo artesanal ubicado en la propiedad o comprando a distribuidores privados. Según el mapa de Amenazas Naturales Potenciales la CNE Hoja PAVON, la Falla Golfito pasa aproximadamente a 400 metros al Este
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
V. Unit.
Área m2
Vvienda Corredor frontal
54.00 24.00
TOTAL
78.00
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
₡ / m2 250,000.00 125,000.00
V. Unit.
₡ / m2
-
Forma de explotación
TOTAL
Área m2
12,025,422.00 2,672,328.00
16,500,000
14,697,750.00
VRN ₡
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre.
Factor Estado
₡ / m2
VRN ₡
VUR años
VNR ₡
214-60704007389000-2017-U Valor Unitario Final ₡ / m2 222,693.00 111,347.00
35.6 35.6
VUR años
VNR ₡
V. Unit.
-
INFORME DE AVALÚO
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Factor VRN ₡ Estado años años Depre. Estado 13,500,000 40 6 B 0.9138 0.9748 3,000,000 40 6 B 0.9138 0.9748
Valor Unitario Final ₡ / m2
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre.
Factor Estado
-
VUR años
VNR ₡
Valor Unitario Final ₡ / m2
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
₡14,697,750.00
Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente
ESTADO
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Estado Dimensión de la construcción Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
₡14,697,750.00 ₡0.00 O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-60704007389000-2017-U CONSTRUCCIONES
Casa Independiente Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Seguridad privada Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 78.00 m2
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Baños
Uso predominante: Presupuesto:
₡
Residencial
Número permiso construcción: Alexander Gonzalez Salas 7%
Año de construcción:
2010
DETALLE DE ELEMENTOS VC02 1 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico: Columnas Sistema Prefabricado. Externas: Losas prefabricadas repelladas y pintadas. Entubado Conduit SI PARCIAL Internas: Losas prefabricadas repelladas y pintadas. N/A Porcentaje 95% Sobre cerchas de perlines de hierro. Tapiches y precintas en láminas de fibrocemento. SI Caja breaker Cubierta HG # 28, en buenas condiciones, sin pintar. Sin canoas y bajantes. A dos aguas. Diyuntores Interruptor Con láminas de fibrocemento, en buen estado. Estado General Regular Contrapiso en concreto y cubierta de losas de cerámica de regular calidad. Ubicación Gas LP Corredor con columnas concreto. Ventanales corredizos. Puerta principal madera buen estado. Estado Físico y Mantenimiento: 8 aposentos: Corredor , cuarto pilas, cocina-sala-comedor, 3 dormitorios, 2 baños. 2 cuartos de baños con Loza tipo económica. El cuarto de baño de visitas sólo tiene la taza sanitaria, el principal no pudo ser observado ya que el dormitorio principal está bajo llave. Por lo que solamente se observó Bueno Cielos Paredes Bueno el baño con puertas corredizas marcos aluminio. La paredes de ambos cuartos enchapados parcialmente con azulejos .
Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 5
% de avance
Pisos
Paredes
Leve
Apreciación visual de desplome Pisos Ninguno
Bueno
Cielos
Cubierta Bueno
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
del monto del crédito destinado a construcción
0.0%
OBSERVACIONES La edad de la vivienda se estima, ya que no se tiene información exacta. El mantenimiento es de regular. El corredor sobre b4 columnas de concreto. Mueble de cocina de concreto con enchape de azulejos y puertas de madera. Existe un desayunador en concreto con cubierta de cerámica. Las paredes externas del cuarto de pilas con 50% en verjas de hierro. Faltan: la pila para ropa, el lavamanos del baño de visitas. El sistema eléctrico está entubado en un 95%, además faltan las tapas de las cajas exagonales y la tapa de la Caja de breakers, además el servicio está desconectado, se desconoce si se adeuda dinero al ICE por el servicio. Se estima que normalizar las deficiencias se debe invertir entre 200 a 250 mil colones. No fue posible ingresar al dormitorio principal ni al cuarto de baño, las fotografía se realizaron desde las ventanas. La vivienda es habitada por el señor Alexander Gonzalez Salas y dos personas más, dice ser el vigilante. Actualmente la energía eléctrica la suple el señor José Rafael Solís, el vecino.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
214-60704007389000-2017-U
A
Condición de la calle frente propiedad
Perito frente a la finca con vigilante.
Colindancia Noreste. Cerca viva
Colindancia Noroeste. Cerca postería muerta
Colindancia Suroeste. Postería muerta
Colindancia Sureste.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
214-60704007389000-2017-U
B
Pared Noreste.
Pared Noroeste
Suroeste
Pared Sureste. Frente de vivienda
Vista general de vivienda
Vista general techos
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
214-60704007389000-2017-U
C
Sala comedor
Area cocina
Dormitorio 1
Dormitorio 2
Dormitorio principal
Cuarto baño domitorio principal
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
214-60704007389000-2017-U
D
Cuarto baño visitas
Mueble de cocina
Faltante pila lavar
Parte del cableado sin entubar
Estructura techos en HG
Caja de breaker
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
214-60704007389000-2017-U
E
Sección Noreste
Sección Noroeste
Sección Central
Sección Central
Sección Suroeste
Sección Sureste
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
214-60704007389000-2017-U
F
Daño cielo raso. Esquina Noreste
Acera pared Noreste
Tubería agua negra
Parte de acometida eléctrica
Fosa Séptica
Pozo artesanal
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página:6
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 214-60704007389000-2017-U
COMPARABLE 1. RUBEN MAURICIO JIMENEZ
Calle balastada
COMPARABLE 2. MARVIN ARAYA RODRIGUEZ
Calle balastada
COMPARABLE 3. GUILLERMO MENA ORTEGA
Calle balastada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOTO AEREA
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 7 ESTUDIO DE REGISTRO REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA
MATRICULA: 73890---000 PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: 73890 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: PARA AGRICULTURA LOTE LV‐283 SITUADA EN EL DISTRITO 1‐GOLFITO CANTON 7‐GOLFITO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : JOSE SOLIS SUR : GLADYS TORRES ESTE : CALLE PUBLICA OESTE : AMADO CALVO MIDE: MIL CIENTO TRES METROS CON SESENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS
PLANO:P-0843714-1989 LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS NUMERO 73890 Y ADEMAS PROVIENE DE 027884 000
VALOR FISCAL: 30,500,000.00 COLONES
PROPIETARIO:
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021
PLANO P‐843714‐89 ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTISEIS MILLONES DOSCIENTOS ONCE MIL CINCUENTA Y UN COLONES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00086780-01
FECHA DE INSCRIPCIÓN: 09 DE FEBRERO DE 2016
ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY
GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY
CITAS: 388-00942-01-0809-002 CONDICIONES AFECTA A FINCA: 6‐00073890‐ ‐
CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 20-Abril-2017 a las 16.10.24 horas
Emitido el 20-04-2017 a las 16:10 horas
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
NUEVO PLANO 6-1929596-2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 7
Código: REo1NO15GR02 Edición: 06 Página 8
Avalúo Urbano
MEMORIA DE CALCULO FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)
Lote Valorar 1,103.67
FORMULA
Fa = (Ar / Av)0,33
Frente. (Fv)
Pendiente. (Pv)
Ubicación. (Uv) c r
0.10 m
12.00
0%
5
Servicios 1. (S1v)
1
Servicios 2. (S2v)
12
Vía. (Fv)
5
MARVIN ARAYA RODRIGUEZ
GUILLERMO MENA ORTEGA
₡5,000.00
₡8,000.00
₡6,500.00
Ar=Area lote referencia.
2,449.00
Av= Area lote valorar Fn =
Nivel calle. (Fn)
Fa= Factor área.
RUBEN MAURICIO JIMENEZ
e
((k1 * Nv) - (k2*Nr)
Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel
valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.
y = Coeficiente y .
Se establece con el mayor frente
entre: Fv y Fr :
( < = a 30 m
= 0,25) y (>30 m
