Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 3 02 02 00194005 00 -2017-R CONSECUTIVO A&V-156-2017

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) OMAR

Céd. Identidad

BRENES

MORALES

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 3-0254-0024

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 02 - PARAISO 02 - SANTIAGO El Yas

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Santiago, El Yas, 300 metros norte de la Iglesia Católica de El Yas sobre carretera a La Flor, finca al margen izquierdo de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-782580-2002 Identificador Predial 3 02 02 00194005 00 Certificado Catastral 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 6.272,61 m2 6.272,61 m2 6.272,61 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢41.890.496,82 ¢0,00

₡41.890.496,82

Cuarenta y un millones ochocientos noventa mil cuatrocientos noventa y seis colones con ochenta y dos céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 13) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 21 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 23 octubre 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 13)

Local

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción

ha 0

Area de repastos sección este

m2 6.272,61

214 3 02 02 00194005 00 -2017-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Bueno 66.783.200,00

Valor Total ¢ 41.890.496,82 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

0

TOTAL

6.272,61 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

0,00 0,00 0,00 0,00 41.890.496,82

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

4

Servicios 2 Servicios 2

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 Frente: 130,00 m 30.000,00 m2 Área: Frente: 10,00 m 180,00 m2 Área: Mejoras al terreno: 0,00

11 11

VALOR DEL TERRENO

¢41.890.496,82

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 6

N°

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Jose Ramirez y Marvin Morales Fincas agricolas Manuel Rómulo Morales Saenz Finca agrícola Calle Pública y Rafaela Sandoval en parte Calle asfaltada y finca Manuel Rómulo Morales Saenz Fincas agrícola

NORTE 1.090.783 1.090.753

1 2

Finca agrícola a la venta en Piedra Azul, 1,0 has, traido a presente con IPC.

Finca a la venta, 0,86 has. sobre calle a El Yas.

Oferta

1.273 1.270

Rafael Román 2534-8047

Coordenadas Este

4 5

Avalúo Fca 244763 de Andres Brenes, 0,5 has, en Birrisito, Santiago, ajustado con IPC.

Norte

Oferta Coordenadas Este Oferta

Fecha Consulta 21/10/2017 1.090.729 29/08/2016

520.870

Norte

Monica Amador 8721-4139

Coordenadas Este Avalúo Fca 15136 de Carolina Mendez, 0,82 has, en Mata de Guineo, Cervantes

519.652

3,00 m

Altitud

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Finca agrícola disponile a la venta en El Yas, contiguo al bien valorado, 0,6 has.

3

PRECISIÓN

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 519.693 519.658

518.701

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

11/01/2017 1.091.162 29/12/2016

521.918

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

1.089.824

1.092.433 11/01/2017

518.617

Norte

1.089.850

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Icetel Jasec Jasec Asada

Varios

3 02 02 00194005 00

214

-2017-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO NO SÍ SÍ SÍ SÍ

a 0,3 Km. a 0,3 Km. a 0 mts. a 0,3 Km.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

Ninguno

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2.800 mm 0,50 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 18 °C 0,50 km Meses secos relacionados con la explotación 3 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 30 % Alambre púas Regular Cercas Relieve Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Montano Bajo

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5 BG Tipo de Suelo Andisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 5 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agricola pequeña, a la fecha de avalúo, está cubierta de charrales debido a la falta de mantenimiento y abandono. La topografía es quebrada con pendiente ascendente del 30% aproximadamente. Los suelos muy pedregosos, de origen volcánico, de mediana y alta fertilidad, como es lo típico de la zona; con aptitud para producción de cultivos como chayotes y hortalizas. Con potencial productivo durante todo el año gracias al clima de la zona y a la disponibilidad de agua para riego de muy buena calidad por la infraestructura de Senara que abastece la zona. Se ubica en El Yas, sobre la carretera que lleva a La Flor, entorno agrícola con fraccionamiento urbano sobre los bordes de la carretera. Acceso por calle pública asfaltada en buen estado desde El Yas ó desde la Flor, ésta última muy cerca de la carretera que lleva a Cervantes. Cuenta con acceso directo a los servicios básicos de Luz eléctrica y agua potable. Toda la parte frontal de la finca tiene potencial urbanístico para segregar lotes, dadas sus condiciones de topografía y acceso a servicios. Por la ubicación de la finca, iene acceso a los servicios públicos de El Yas, La Flor, Cervantes, Paraíso y Cartago.

,

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GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

214

3 02 02 00194005 00

-2017-R

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: No hay

23/10/2017

23/10/2017

ANOTACIONES: No hay

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la finca que se valora no tiene gravámenes ni anotaciones. No se observaron afectaciones a la Ley Forestal, Ley de Aguas ni Ley de Caminos Públicos. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

214 3 02 02 00194005 00 -2017-R Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

3 02 02 00194005 00

-2017-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre

Martín Gómez Viquez

Porcentaje de cobertura: 0,00%

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1 2 3 4 5 6

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

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ANEXO FOTOGRÁFICO 1

3 02 02 00194005 00

214

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

A EL YAS

A LA FLOR ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS, AREAS DE CULTIVO EN ABANDONO

-2017-R

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ANEXO FOTOGRÁFICO 2

3 02 02 00194005 00

214

-2017-R

VISTAS INTERNAS DE LA FINCA

PORTON DE ENTRADA EN ABANDONO

1

2

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9

MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Vista Panorámica Condición de Cultivos Infraestructura Potencial Urbanístico

Factor de Homologación Valores Homologados

214 3 02 02 00194005 00 -2017-R TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 70.000.000,00 85.637.500,00 139.534.884,00 68.274.442,00 68.549.801,00 0,8000 0,8000 0,7000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9000 0,8500 0,9000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8000 0,6840 0,5950 0,9450 1,0474 56.000.000,00 58.576.050,00 83.023.255,98 64.519.347,69 71.797.347,82 FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

FACTOR 0,6000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢66.783.200,00 / m2 1,0000

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢66.783.200,00 / m2 Área 0,6273 Has.

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

¢66.783.200,00 /m2 ¢66.783.200,00 /m2

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10

ESTUDIO DE REGISTRO

214

3 02 02 00194005 00

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11

PLANO CATASTRADO

214

3 02 02 00194005 00

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 12

CERTIFICADO CATASTRAL

214

3 02 02 00194005 00

-2017-R

Página: 13

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 2143 02 02 00194005 00-2017-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0047

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 23.10.2017 15:52:54