Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 3 04 02 0152636 00 -2018-U CONSECUTIVO A&V-003-2018

214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) MARIA ELENA

Céd. Identidad

VARGAS

CASTILLO

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 04 - JIMENEZ 02 - TUCURRIQUE Sabanillas

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Sabanillas, El Sitio, 1,2 kilómetros suroeste de la escuela local de Sabanillas, propiedad a mano derecha, contiguo a Pecho Amarillo Lodge.

Inscripción de: Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: 1.542,98 m2 C-999857-1991 1.542,98 m2 3 04 02 0152636 00 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

el Registro y el Plano

Demasía

NO

OBSERVACIONES: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢13.295.858,66 ¢5.381.562,50

₡18.677.421,16

Dieciocho millones seiscientos setenta y siete mil cuatrocientos veintiun colones con dieciseis céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

9

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢5.381.562,50

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Local

SÍ

La vivienda requiere entubar el sistema eléctrico.

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 23 enero 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 24 enero 2018 Firmado Digitalmente (Ver página 10)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1.542,98 Nivel 0,10 Frente 24,86 Fondo 80,33 Forma I Pendiente 0 Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Localización Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214 3 04 02 0152636 00 -2018-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 9.030,00 13.514,00 14.000,00 5.075,00 1,4813 3.700,00 1,3346 1.000,00 0,8666 0,0000 0,0000 0,00 0,9970 0,50 1,0121 1,00 1,0274 0,9970 0,9970 25,89 0,9867 32,00 0,9201 30 0,9399 ###### ###### 117 122 33 I 1,0000 R 0,9500 R 0,9500 FALSO FALSO -5 0,9379 -3 0,9623 -4 0,9500 1,0000 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 0,8803 0,8803 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0305 1,0305 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,6161 1,6161 4 1,0667 4 1,0667 4 1,0667 0,8238 0,8238 0,7000 0,6500 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8000 0,8000 1,0000 1,0000 1,0205 0,6302 0,5801 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 9.215,43 8.516,04 8.120,83

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢8.617,00 / m2 Valor ajustado ¢8.617,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 1.542,98 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢8.617,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢13.295.858,66

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2

N° 1

LINDEROS ACTUALES Jose Angel Sanchez y Servidumbre de Paso Servidumbre en medio de Lote con casa de habitación Rafael Angel Sanchez Solano Lote con casa de habitación Calle Pública Calle Asfaltada Carlos Luis Marin Retes Finca Agrícola COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 527.888 527.891

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.089.272 1.089.296

Altitud 967 953

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Avalúo de finca FR No. 179767-000 de Sandra Umaña en Pejiballe centro, traido a valor presente con IPC.

2

Lote semiurbano residencial disponible a la venta en Sabanillas sobre calle principal

3

Lote semiurbano tipo quinta disponible a la venta en El Sitio, Sabanillas, muy cerca del bien valorado.

Base de Datos

16/06/2015

Coordenadas Este Oferta

532.795

Norte

Gabriela Valverde 8384-3481

Coordenadas Este Oferta

Fecha Consulta

528.406

Norte

Carlos Marin 8914-9689

Coordenadas Este

527.913

Norte

4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

1.085.441 23/01/2018 1.090.336 23/01/2018 1.089.422

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 9,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

3 04 02 0152636 00

214

-2018-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO ICETEL Jardínes y Parques NO ICE Transporte Público SÍ a 1200 m ICE Edificios Comerciales SÍ a 1500 m Asada Recolección de basura SÍ a 0 m VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 1200 m Electricidad y Agua

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Agrícola

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 24,86 m Pendiente % 0 80,33 m Tipo de vía: 3 3,23 1 16 Ubicación: 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 300,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Plana Topografía Pendiente Descendente

0,10 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 62,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

No Hay 24/01/2018

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la propiedad valorada no tiene gravámenes ni anotaciones. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del Banco. Se valora lote semiurbano de forma ligeramente irregular terraceado sobre nivel de calle, con casa de habitación construida. La construcción se ubica sobre la parte frontal terraceada, con taludes en ambas colindancias norte y sur, (ver anexo fotográfico). Se localiza en el sector conocido como El Sitio, Sabanillas, Tucurrique. Zona predominantemente agrícola con fraccionamiento urbano sobre los bordes de la carretera, entorno inmediato con escasa población de clase media baja y baja. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales de los centros de población de Sabanillas, Tucurrique, Pejiballe y Turrialba. A la fecha de avalúo, los taludes de la terraza se observan estables, sin riesgo evidente de deslizamiento. La quebrada Honda pasa a 300 metros de distancia del bien valorado, no representa riesgo de inundación.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de Habitación Ampliación Posterior Corredor Frontal

TOTAL

Área m2 44,90 22,30 11,90

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

200.000,00 165.000,00 140.000,00

8.980.000,00 3.679.500,00 1.666.000,00 14.325.500,00

79,10

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214

3 04 02 0152636 00 -2018-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 25 0,4922 R 40 20 0,6250 M 40 25 0,4922 R #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,8190 0,4740 0,8190 #N/A #N/A

VNR ¢ 3.619.927,80 1.090.046,30 671.588,40 5.381.562,50

VUR años 16,1 11,8 16,1 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 80.622,00 48.881,00 56.436,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢5.381.562,50 ¢0,00

¢5.381.562,50

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

3 04 02 0152636 00

-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 79,10 m2

Aposentos

Nombre Porcentaje de cobertura:

Mampostería Bloques de concreto con columnas y vigas chorreadas No hay Estructura de alfajillas y clavadores de madera a dos aguas HG galvanizado No. 28 No hay Terrazo y concreto lujado en ampliación

Año de construcción:

5%

1992

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

NO TOTAL 0% SI Cuchilla Regular

Corredor frontal abierto, ventanas de vidrio con marcos de madera

4 Aposentos: 1 sala-comedor, 1 cocina, 2 dormitorios

1 baño económico Baños Otros Red de agua caliente Si hay Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0

Número permiso construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

Avance:

% de avance

Gas LP No hay

Paredes Pisos

Leve

No aplica

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Regular Cielos No Aplica Malo Cubierta Deficiente

Apreciación visual de desplome Leve Pisos

No Aplica

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

1 2 3 4 5 OBSERVACIONES

A la fecha de avalúo, la vivienda se encuentra deshabitada y sufre un leve deterioro por desuso. La vivienda consiste de una construcción principal muy sencilla con repello quemado, sin cielo raso, con división interna liviana y pisos de terrazo. La ampliación es un agregado, cocina y dormitorio con paredes externas de zócalo de block hasta 0,75 metros de altura aproximadamente y el resto son paredes con estructura de madera y un forro exterior de fibrocemento, con piso de concreto lujado en mal estado. Según la descripción de categorías de estado de conservación de Ross Heidecke, se le asigna un estado de conservación Regular. La cubierta del techo requiere mantenimiento con pintura anticorrosiva. LA INSTALACIÓN ELÉCTRICA ESTA SIN ENTUBAR.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

3 04 02 0152636 00

VISTA FRONTAL DE LA VIVIENDA

A SABANILLAS

A FINCAS ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS DE LA VIVIENDA

-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

3 04 02 0152636 00

-2018-U

VISTAS FRONTALES, PARTE TERRACEADA, (taludes norte y sur)

VISTAS INTERNAS DEL TERRENO

1

2

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 PLANO CATASTRADO

214

3 04 02 0152636 00

-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO 1

214

3 04 02 0152636 00

-2018-U

Página: 10

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 3 04 02 0152636 00

-2018-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0072

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 24.01.2018 17:45:08