Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 1 14 02 0324481 00 -2017-U CONSECUTIVO JA-046-2017

214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) SERRANO RONALD ENRIQUE

ROJAS

Céd. Identidad

4-000-001021 Proporción de Derechos 1-0601-0341 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 14 - MORAVIA 02 - SAN JERONIMO Platanares, Calle Los Conejos

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Moravia, San Jerónimo, Platanares, de la Ermita Católica de Barrio San José, 35 metros al norte sobre calle a La Palma, 123,55 metros oeste y 95,15 metros note, Calle Los Conejos, Lote al costado este de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-438988-1997 Identificador Predial 1 14 02 0324481 00 Certificado Catastral 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 2.430,06 m2 2.430,06 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢46.180.860,24 ¢0,00

₡46.180.860,24

Cuarenta y seis millones ciento ochenta mil ochocientos sesenta colones con veinticuatro céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

9

Liquidez del bien

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media Alta

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 11) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Ing. Jorge Amador Guzmán

Nombre/firma representante legal de la empresa: 14 agosto 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 2279-7626 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 14 agosto 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 11)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 2.430,06 Nivel 1,50 Frente 18,00 Fondo 82,95 Forma I Pendiente 1 Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 5 Localización Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Seccion posterior del lote con pendiente descendente

214 1 14 02 0324481 00 -2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 16.117,00 34.680,00 31.946,00 20.000,00 2508 1,0105 7500 1,4505 5165 1,2825 2500 1,0094 0,0000 1,25 0,9925 0,00 0,9560 0,50 0,9704 0,00 0,9560 0,9560 23,55 0,9151 32 0,8271 30,3 0,8421 27 0,8748 ###### 103,5 1,0000 234 1,0000 170 1,0000 93 1,0000 1,0000 R 0,8500 R 0,8500 R 0,8500 R 0,8500 FALSO 5 1,0526 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9873 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 0,8803 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0305 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,6161 5 1,0000 9 1,1500 4 0,9374 5 1,0000 0,7240 1,2000 0,8000 0,8000 1,2000 1,1000 1,0000 0,9000 0,9500 1,0000 1,0000 0,9854 0,8072 0,6347 0,8610 #¡DIV/0! 15.882,03 27.992,53 20.276,28 17.220,41

FACTOR 0,6000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Area del fondo con pendiente descendente bajo nivel de calle Área afectada 400,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢20.343,00 / m2 Valor ajustado ¢19.004,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9342 Área 2.430,06 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢19.004,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢46.180.860,24

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 8 9 N° 1

Luisa Mendez y Alfonso Centeno Alfonso Centeno y Claribel mendez Hernan Saenz Huete Calle Pública

LINDEROS ACTUALES Lote sin construcciones Lote sin construcciones Finca de repastos Calle Lastreada

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 499.692 499.611 499.603

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.106.686 1.106.653 1.106.669

Altitud 1.428 1.426 1.424

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Avalúo de finca FR 611313, del Banco Nacional, lote tipo quinta en La Palma, Coronado, ajustado con IPC.

2

Lote tipo quinta disponible a la venta en Calle Platanares.

3

Propiedad disponible a la venta en Calle Platanares.

4

Lote tipo quinta disponible a la venta en La Palma, Coronado.

Base de Datos

09/09/2016

Coordenadas Este Oferta

Norte

499.581

Norte

Gerardo Leon 8841-7184

Coordenadas Este Oferta

501.045

Carstein Reitz 8606-1515

Coordenadas Este Oferta

Fecha Consulta

499.682

Norte

Jorge Sanchez 8910-6969

Coordenadas Este

500.279

Norte

5 Coordenadas Este

Norte

1.107.357 14/08/2017 1.106.416 14/08/2017 1.106.443 14/08/2017 1.107.082

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 8,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

1 14 02 0324481 00

214

-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO ICE Transporte Público SÍ a 225 m ICE AYA Edificios Comerciales SÍ a 250 m Recolección de basura SÍ a 0 m VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 250 m Ninguno ICETEL

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agrícola-Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 18,00 m Pendiente % 1 82,95 m Tipo de vía: 5 4,61 1 16 Ubicación: 8 Servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ninguno Distancia Plana Topografía Pendiente Descendente

1,50 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 69,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

14/08/2017

Compraventa, citas 568-33848-001, presentada 24-Jul.-2006, otorgada 31-Ene.-2006; Hipoteca de primer grado por Udes. 24,750.00 a favor del Banco Nacional, inicia 13-Dic.-2004, vence 13-Dic.-2018. Demanda Ejecutiva Hipotecaria, Expediente No. 09-023850-1012-CJ, inicia 2-Dic.-2009, vence 2-Dic.-2019.

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la propiedad valorada tiene una anotación de compraventa presentada y otorgada en el año 2006. Soporta un gravámen hipotecario de primer grado a favor del Banco Nacional y una demanda ejecutiva hipotecaria. Se valora lote medianero de forma irregular sobre nivel de calle, sin construcciones. Se ubica en Calle los Conejos, Barrio San José de Platanares, San Jerónimo; zona predominantemente agrícola con importante fraccionamiento urbano sobre los bordes de la calle, en entorno de clase media y media baja. A pesar de las dimensiones del lote, la municipalidad de Moravia solamente otorgaría permiso para construir una sola vivienda; esto por normativa del plan regulador vigente en la zona. El lote presenta topografía plana en la mayor parte del área, con una depresión ó declive hacia el fondo de la propiedad. Se aplica factor de castigo al área estimada con este declive ó pendiente descendiente. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales del centro de Barrio San José, San Jerónimo, Paracito, Moravia y San José.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

-

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214 Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

-

-

Área m2

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

1 14 02 0324481 00 -2017-U VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien Vida Útil Remanente VUR VUT Edad del bien (años de construido) Edad Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

] Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

214 1 14 02 0324481 00 -2017-U Uso predominante: Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 0

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

1 2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro del terreno que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 ANEXO FOTOGRAFICO

214

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

VISTAS LATERALES DE LA VIVIENDA

ENTORNO INMEDIATO, BARRIO LOS ANGELES

1 14 02 0324481 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

1 14 02 0324481 00

-2017-U

SECCION POSTERIOR CON PENDIENTE DESCENDENTE

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 PLANO CATASTRADO

214

1 14 02 0324481 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 14 02 0324481 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 14 02 0324481 00

-2017-U

Página: 11

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 1 14 02 0324481 00

-2017-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

062

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 15.08.2017 15:06:14