Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 1 11 03 00574121 00 -2017-R CONSECUTIVO A&V-149-2017

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) EVELIO

Céd. Identidad

PEREZ

GARCIA

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 5-0145-0439

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 11 - VASQUEZ DE CORONADO 03 - DULCE NONBRE La Palma

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Dulce Nombre de Coronado, La Palma, de la Ermita Católica del Barrio San José de Platanares, 1,6 kilómetros al noreste, finca al costado norte de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 53.128,72 m2 1-1267458-2008 Identificador Predial 53.128,72 m2 1 11 03 00574121 00 Certificado Catastral 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢158.536.507,13 ¢0,00

₡158.536.507,13

Ciento cincuenta y ocho millones quinientos treinta y seis mil quinientos siete colones con trece céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 12) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 5 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 6 octubre 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 12)

Local

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción Area de repastos sección este Area de repastos sección oeste

ha 1 3

Servidumbre Zona de Protección

0 0

TOTAL

5

m2 5.128,72 0,00

Valor Total ¢ 74.272.295,00 73.640.362,50 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Bueno 24.546.787,50 1.880,00 Bueno 9.818.715,00 6.120,00

4.614.796,05 6.009.053,58 0,00 0,00 158.536.507,13

3.128,72 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

214 1 11 03 00574121 00 -2017-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Bueno 49.093.575,00 Bueno 24.546.787,50

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

-

Servicios 2 Servicios 2

11

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 Frente: 140,00 m 30.000,00 m2 Área: Frente: Área: Mejoras al terreno: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢158.536.507,13

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR NOROESTE SURESTE SUROESTE

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Grupo Follajes del Trópico S.A. Finca agricola Calle Pública Calle lastreada Hugo Bolaños, Lajas de Toledo JBV S.A., Quebrada Palma Quebrada Palma en medio de Fincas Desarrollos Ecologicos Integrados del Pacifico y Otros Palma Fincas agrícolas Desarrollos Ecologicos Integrados del Pacifico y Quebrada Quebrada Palma en medio de Finca Palma

PRECISIÓN

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 501.045 1 501.019 3 501.001 Fin de servidumbre

N°

NORTE 1.107.370 1.107.375 1.107.610

1.506 1.503 1.499

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos

1

Finca disponible para la venta en Cascajal, Vasquez de Coronado, 2,7 has.

2

Finca disponible para la venta en Cascajal, Vasquez de Coronado, 1,4 has.

3

Finca disponible para la venta en La Palma, Vasquez de Coronado, 5,25 has.

Oferta

Luis Delgado 8849-4177

Coordenadas Este Oferta

Norte

Juan Ml Rojas 8396-2326

Coordenadas Este Oferta

501.892 500.256

Norte

Marcos Vargas 7013-5003

Coordenadas Este

501.892

3,00 m

Altitud

Norte

4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

Fecha Consulta 05/10/2017 1.107.106 17/08/2017 1.106.694 05/10/2017 1.107.106

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Lastre fino Material 22,30 m Ancho de vía Acera NO Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

CNFL CNFL AYA

Varios

1 11 03 00574121 00

214

-2017-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO NO SÍ SÍ SÍ SÍ

a 1,6 Km. a 3,0 Km. a 0 mts. a 1,6 Km.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

Ninguno

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.500 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 18 °C 3,00 km Meses secos relacionados con la explotación 3 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 7,00 horas 100% 25 % No hay Cercas Relieve Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Pluvial Montano

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 52,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5 BG Tipo de Suelo Andisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 5 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agricola cubierta de repastos y charrales. A la fecha de avalúo, está cubierta de pasto natural en la mayor parte del área, y charrales producto de la falta de mantenimiento de los repastos. La topografía es ondulada con pendientes muy suaves, mecanizable en practicamente la totalidad del área. Los suelos de origen volcánico, de mediana y alta fertilidad con apttud para producción de cultivos de altura como fresas, ornamentales, pastos para lechería, etc., con potencial productivo durante todo el año gracias al clima de la zona y a la disponibilidad de agua para riego de muy buena calidad por las quebradas que rodean la finca. Se ubica en La Palma de Coronado, en las cercanías del parque Nacional Braulio Carrillo, zona con clima muy ventoso y frío. En el entorno cercano se observa una tendencia al desarrollo de casas de buena calidad y quintas de recreo, favorecido por la cercanía a centros de población y belleza escénica. La principal limitante para el desarrallo de quintas, lo constituye el clima, muy influenciado por las montañas del Barulio Carrillo. Acceso por calle pública lastreada en buen estado desde Platanares de Moravia, y/ó desde San Pedro de Coronado. Cuenta con acceso directo a los servicios de Luz eléctrica y agua potable. La finca está atravesada de sur a norte por una servidumbre agrícola de 7 metros de ancho que da acceso a otra finca del fondo. Los cauces de las quebradas sin nombre y La Palma recorren las colinadancias sur y este. Se aplica valor diferenciado a las áreas afectadas por esta servidumbre y por las zonas de protección. Por el nivel y caudal, se estima que no representan riesgo importante de inundación. Por la ubicación de la finca, iene acceso a los servicios públicos de Cascajal, Platanares, Moravia y San José.

,

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

214

1 11 03 00574121 00

-2017-R

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: No hay

06/10/2017

06/10/2017

ANOTACIONES: No hay

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la finca que se valora no tiene gravámenes ni anotaciones. No se observaron afectaciones a la Ley Forestal, Ley de Aguas ni Ley de Caminos Públicos. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

214 1 11 03 00574121 00 -2017-R Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

1 11 03 00574121 00

-2017-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre

Martín Gómez Viquez

Porcentaje de cobertura: 0,00%

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1 2 3 4 5 6

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

214

1 11 03 00574121 00

ENTRADA A LA FINCA Y VISTAS FRONTALES

A LA PALMA

A PLATANARES ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS, AREAS CUBIERTAS DE PASTO NATURAL

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

214

1 11 03 00574121 00

SERVIDUMBRE INTERNA Y TUBERIA DE AGUA POTABLE

PASTO Y CHARRALES

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9

MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Vista Panorámica Condición de Cultivos Infraestructura Potencial Urbanístico

Factor de Homologación Valores Homologados

214 1 11 03 00574121 00 -2017-R TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 138.000.000,00 70.000.000,00 115.000.000,00 0,8000 0,8000 0,7500 1,0000 1,0000 0,8000 0,8000 0,9000 1,0000 1,0000 0,9000 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7000 0,8000 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,4032 0,4608 0,5164 1,0000 1,0000 55.641.600,00 32.256.000,00 59.383.125,00 FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

FACTOR 0,6000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢49.093.575,00 / m2 1,0000

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢49.093.575,00 / m2 Área 5,3129 Has.

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

¢49.093.575,00 /m2 ¢49.093.575,00 /m2

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10

ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 11 03 00574121 00

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11

PLANO CATASTRADO

214

1 11 03 00574121 00

-2017-R

Página: 12

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 2141 11 03 00574121 00-2017-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0040

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 09.10.2017 07:29:58