Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 208

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Cobro Judicial

INFORME DE AVALÚO 208 1 12 03 00074495 0C -2018-R CONSECUTIVO A&V-080-2018

OFICINA PRINCIPAL

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

MORA

CALDERON

NOMBRE PROPIETARIO (S) ALEX

Céd. Identidad

MORA

CALDERON

NOMBRE DEUDOR (ES) ALEX

Céd. Identidad

4-000-001021 Proporción de Derechos 1-0943-0610 100% 1-0943-0610

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 12 - ACOSTA 03 - PALMICHAL Agua Blanca, La Mina

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Acosta, Palmichal, Barrio La Mina, 700 metros noroeste de la Escuela de Agua Blanca sobre carretera a Chirraca, finca al margen izquiedo de la carretera. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 16.407,41 m2 SJ-945856-2004 Identificador Predial 16.407,41 m2 1 12 03 00074495 0C Certificado Catastral 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢40.246.964,43 ¢0,00

₡40.246.964,43

Cuarenta millones doscientos cuarenta y seis mil novecientos sesenta y cuatro colones con cuarenta y tres céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 12) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 18 octubre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 19 octubre 2018 Firmado Digitalmente (Ver página 12)

Local

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción Cultivo cítricos en producción Area preparada para cultivo

ha 0 0

Charrales

0 0

TOTAL

1

Zona Protección (Empedrado)

m2 5.000,00 5.000,00

Valor Total ¢ 15.714.647,50 12.571.718,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Bueno 15.714.647,50 4.000,00 Bueno 23.571.971,25 2.407,41

6.285.859,00 5.674.739,93 0,00 0,00 40.246.964,43

6.407,41 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

208 1 12 03 00074495 0C -2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Bueno 31.429.295,00 Bueno 25.143.436,00

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

4

Servicios 2 Servicios 2

Frente: Frente: Mejoras al terreno:

15 15

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 5.100,00 m2 50,00 m Área: 170,00 m2 8,00 m Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢40.246.964,43

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 13 25

N°

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA Greivin Castillo y Ernesto López Finca agrícola Alexis Ramiro Mora Valverde Finca agrícola Calle Pública Calle Lastreada Greivin Castillo, Camino en medio Finca agrícola

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 479.694 479.842 479.819

PRECISIÓN NORTE 1.085.425 1.085.403 1.085.333

942 895 885

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Tipo información Números de Contactos Descripción

1

Avalúo Fca 396640 de Hermes Rivera en Agua Blanca, a 1 km del bien valorado, ajustado con IPC

2

Avalúo Fca 497279 de Ml Domingo Mora en Agua Blanca, a 1 km del bien valorado, ajustado con IPC

3

Avalúo Fca 270345 de Alvaro Sibaja en Toledo, Guaitil, a 5 km del bien valorado, ajustado con IPC

4

Avalúo Fca 177346 de Ebert Azofeifa en Bajo Calvo, Guaitil, a 5 km del bien valorado, ajustado con IPC

5

Finca disponible, tacotales a la venta en Agua Blanca, a 0,7 km del bien valorado

Base de Datos Coordenadas Este

479.643

Norte

480.658

Norte

472.822

Norte

474.465

Norte

1.084.314 18/10/2018

480.024

Norte

6 Coordenadas Este

1.084.401 26/11/2015

Oferta Coordenadas Este

1.084.327 26/11/2015

Base de Datos Coordenadas Este

1.084.268 17/02/2014

Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta 11/03/2014

Base de Datos Coordenadas Este

3,00 m

Altitud

Norte

1.084.662

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 9,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

1 12 03 00074495 0C

208

-2018-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle Pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Coopesantos Transporte Público Coopesantos Asada Edificios Comerciales Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales Ninguno

NO NO SÍ SÍ SÍ SÍ

a 0,7 Km. a 0,7 Km. a 0 mts. a 0,7 Km.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 19 °C 4,00 km Meses secos relacionados con la explotación 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 6,00 horas 65% 35 a 45% Alambre Púas Regular Cercas Relieve Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Quebrada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Premontano

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 52,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5 BG Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 1 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agricola cultivada en parte de árboles de cítricos (mandarina, naranja, limón ácido y limon dulce), árboles en producción con edades aproximadas de 5 a 20 años, con buena condición de cultivo y cosecha presente. Parte del área esta siendo preparada para continuar con la siembra de frutales; y otra parte de la finca esta cubierta de charrales. En el área de cultivo, la topografía es quebrada con exposición de este a oeste, con pendientes de 30% aproximadamente. Los suelos de mediana fertilidad presentan buenas condiciones edáficas para la explotación de frutales. A la fecha de avalúo en la parte en producción se observa buena cosecha en verde. El acceso es por calle pública lastreada de 7 metros de ancho, 700 metros desde el cntro de Agua Blanca. A lo largo de la colindancia oeste hay un camino que no esta indicado en el plano catastrado. La parte frontal de la finca esta atravesada de norte a sur por el cauce de la quebrada La Mina. Esta quebrada cubrió de material pedregoso una sección de terreno a ambos lados del cauce en un desbordamiento del año pasado. Se aplica valor diferenciado a la zona de protección y al área cubierta de material. Por el caudal y nivel de la quebrada, no representa riesgo de inundación para el área de cultivo. Por la ubicación del inmueble, tiene acceso a los servicios públicos y comunales de los centros de población de Agua Blanca y San Ignacio de Acosta.

,

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

208

1 12 03 00074495 0C

-2018-R

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: Servidumbre Trasladada, afecta a finca 74495-C. Hipoteca de primer grado por ¢28,000,000.00 a favor del Banco Nacional, inicia 19-Dic.-2011, vence 19-Dic.-2041.

19/10/2018

19/10/2018

ANOTACIONES: No hay

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la finca que se valora tiene un gravámen de servidumbre trasladada que se presume arrastrada de la finca madre, no existe fisicamente sobre la finca que se valora. Soporta un gravámen hipotecario de primer grado a favor del Banco Nacional que vence en el año 2041. No se observaron afectaciones a las leyes forestal, ley de aguas ni ley de Caminos Públicos.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

208 1 12 03 00074495 0C -2018-R Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

208

1 12 03 00074495 0C

-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: 100% Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura: 0,00%

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1 2 3 4 5 6

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

208

1 12 03 00074495 0C

VISTA FRONTAL Y ENTRADA DE LA FINCA

A AGUA BLANCA Y SAN IGNACIO

A CHIRRACA ENTORNO INMEDIATO

VISTA FRONTAL OESTE

QUEBRADA LA MINA

-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

208

1 12 03 00074495 0C

-2018-R

AREA CULTIVADA DE CITRICOS EN PRODUCCION

AREA PREPARADA PARA CULTIVO DE FRUTALES

1

2

Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

6

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9

MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Área ( Tamaño ) Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Vista Panorámica Condición de Cultivos Infraestructura

Factor de Homologación Valores Homologados

Factor 1 31.995.000,00 1,0000 1,0000 1,0000 0,9750 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1250 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0969 35.094.515,63

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢31.429.295,00 / Ha. 1,0000

208 1 12 03 00074495 0C -2018-R TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 2 3 4 5 6 29.510.250,00 31.368.000,00 31.365.000,00 21.052.632,00 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 0,9500 0,9500 1,0000 1,0000 0,9500 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1000 1,1000 1,1000 1,1500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,2500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1000 0,9928 0,9928 1,2973 1,0000 32.461.275,00 31.137.603,75 27.312.500,55 31.140.582,00

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Valor ajustado Área

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

VALOR DEL TERRENO ¢31.429.295,00 / Ha. 1,6407 Has. ¢31.429.295,00 /Ha. ¢31.429.295,00 /Ha.

CALCULO DE LOS FACTORES El proceso de homologación significa "hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable". Después de obtener la la muestra de comparables a utilizar y la información correspondiente a cada uno de ellos, se realiza el proceso de homologación. Para ello se parte de los siguientes supuestos ó fundamentos para los cálculos: FUENTE: A diferencia de las transacciones ó bases de datos; cuando la información proviene de ofertas, precios que pide el propietario ó intermediario, generalmente estos últimos, incluyen un incremento por encima del valor de mercado, para obtener buenas transacciones. Se aplica un descuento ó factor de demérito para acercarse al valor de mercado. Como parte de la investigación del valuador, se busca medir el grado ó porcentaje de negociación en cada caso. ÁREA Ó TAMAÑO: Cuando se trabaja con bienes de tipo agropecuario ó rural, la incidencia del área en el valor del sujeto, tiene un efecto diferente al caso de los bienes urbanos. Generalmente se busca homologar parte ó la totalidad de fincas que comparten un conjunto de caraterísticas comparables. Se da el caso por ejemplo, de fincas con áreas específicas destinadas a diferentes actividades ó con diferentes aptitudes; en cuyo caso, se calcula lo relacionado al área con actividad ó aptitud que comparten el sujeto y el comparable. FUENTE FACTOR ÁREA Ó TAMAÑO Oferta* 0,70 - 0,95 2 - 3 veces Transacción 1,00 4 - 6 veces Base de datos 1,00 7 - 10 veces Mapa de Valores 0,75 Mas de 10 veces * : En algunos casos, el valuador puede estimar la disposición ó facilidad de negociación.

FACTOR 1,00 0,90 0,80 0,80 - 0,50

UBICACIÓN, ACCESO, SERVICIOS, TOPOGRAFIA, ETC.: Se calcula un factor ó índice correspondiente a cada una de estas variables, para cada uno de los comparables. Se toma como referencia la finca que se valora ó sujeto, la cual tendrá siempre un índice = 1,00, para cada una de las variables. Se califican todas las fincas comparables de acuerdo con la ponderación del sujeto aplicando un índice ó factor mayor ó menor que 1,00 en función del grado ó porcentaje de variación de cada comparable con respecto al sujeto.

EL SUJETO SIEMPRE SERÁ = 1,00 SI EL COMPARABLE ES 10% MEJOR QUE EL SUJETO = 1,10 EN LA TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEBE APARECER 2 - 1,10 = 0,90 SI EL COMPARABLE ES 10% INFERIOR QUE EL SUJETO = 0,90 EN LA TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEBE APARECER 2 - 0,90 = 1,10

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10

ESTUDIO DE REGISTRO

208

1 12 03 00074495 0C

-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11

PLANO CATASTRADO

208

1 12 03 00074495 0C

-2018-R

Página: 12

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 2081 12 03 00074495 0C-2018-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0139

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 19.10.2018 10:29:15