Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 3 01 10 0203241 00 -2017-R 214 CONSECUTIVO A&V-142-2017

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL

Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL NOMBRE DEUDOR (ES) JORBAN FRANCISCO

LEITON

SOLANO

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100,00%

Céd. Identidad

3-0287-0476

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 01 - CARTAGO 10 - LLANO GRANDE Banderilla

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Cartago, Banderilla, del Cruce Banderilla sobre la ruta 218 a Llano Grande, 900 metros al noreste por calle al Rodeo, finca al costado este de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 11.095,12 m2 C-1194705-2008 Identificador Predial 11.095,12 m2 3 01 10 0203241 00 11.095,12 m2 Certificado Catastral 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢20.238.018,91 ¢0,00

₡20.238.018,91

Veinte millones doscientos treinta y ocho mil dieciocho colones con noventa y un céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

9

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Local

SÍ

Se recomienda rectificar el plano catastrado No. C-1194705-2008, ya que presenta inconsistencias importantes en la colindancia oeste. Ver observaciones en página 4. Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 13) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 25 agosto 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 26 agosto 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 13)

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AVALÚO DEL TERRENO

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3 01 10 0203241 00

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha m2 27.297.473,00 2.837,32 Muy Bueno Bueno 17.743.357,45 6.500,00

Área

Descripción Area Mecanizable baja Area Empinada Alta

ha 0 0

Zona de Protección

0

TOTAL

1

Valor Total ¢ 7.745.166,61 11.533.182,34 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Bueno 5.459.494,60 1.757,80

959.669,96 0,00 0,00 0,00 20.238.018,91

1.095,12 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

-

Servicios 2 Servicios 2

Frente: Frente: Mejoras al terreno:

11

-2017-R

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 10.000,00 m2 60,00 m Área: Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢20.238.018,91

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 7 11

N°

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Enrique Granados Solano Finca agricola Zona de Proteccion de la Quebrada Rodeo Zona de Protección y cauce de la quebrada Enrique Granados Solano Finca agricola Calle Pública y otros Calle lastreada y lotes con casas de habitación

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 510.111 510.097 510.111

PRECISIÓN NORTE 1.096.356 1.096.176 1.096.123

2.027 1.992 1.957

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos

1

Avalúo de finca 209029 de Asdrubal Sanabria en Cot, 0,9 has, ajustado con IPC.

2

Avalúo de finca 187340 de Luis Monge en El Rodeo Centro, 1,7 has, ajustado con IPC.

3

Avalúo Fca 102942 de Jose Madrigal, 0,7 has, en El Rodeo, ajustado con IPC.

Base de Datos Coordenadas Este

512.759

Norte

1.093.975 13/05/2016

510.158

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta 04/02/2015

Base de Datos Coordenadas Este

3,00 m

Altitud

1.097.086 13/01/2016

510.934

Norte

4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

1.094.647

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 9,00 m Ancho de vía Acera NO

3 01 10 0203241 00

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ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado NO Transporte Público Electricidad NO Edificios Comerciales Agua Potable NO Recolección de basura Señal celular SÍ Varios Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados Ninguno

NO NO SÍ a 1,0 Km. SÍ a 3,0 Km. NO SÍ a 3,0 Km.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2.800 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 18 °C 3,00 km Meses secos relacionados con la explotación 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% 35 % Alambre púas Regular Cercas Relieve Convexo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Húmedo Premontano

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 16,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5G Tipo de Suelo Andisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 1 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agrìcola de forma irregular, topografìa quebrada con pendientes pronunciadas del 1 al 45% aproximadamente, mecanizable solamente en la parte baja colindante con la quebrada, (20% aprox del área), acceso mediante calle pública lastreada, último tramo en regular y mal estado transitable para vehìculos de doble tracciòn. A la fecha de avalúo, la finca esta cubierta de charrales y potreros, con aptitud por el tipo de suelos para rotaciòn de cultivo de hortalizas de altura: papa, cebolla, brocoli, zanahoria, etc. Se ubica en el sector de Banderilla, entrando por el cruce de la carretera a Llano Grande, entorno agrícola caracterizado por la presencia de fincas, invernaderos y parcelas destinadas a la producción de hortalizas. La principal limitante para la productividad de la finca, lo es la topografía y exposición de la misma, ya que la mayor parte del área esta en posición de sombra, lo que reduce las horas de captación de energía lumínica para los cultivos. Por el caudal y nivel de la quebrada, no se considera que ésta ejerza un riesgo de importancia. Tiene acceso directo a servicios bàsicos de luz eléctrica y agua potable; por la ubicación, tiene acceso a los servicios públicos, comunales y estatales de Los Angeles, Llano Grande y Cartago. ,

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GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

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AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: 2 Gravámenes de Servidumbres Trasladadas, afectan a finca 79670.

26/08/2017

26/08/2017

ANOTACIONES: No hay

OBSERVACIONES A la fecha de estudio, la finca ofrecida en garantía tiene dos gravámenes de servidumbres trasladadas que se arrastran de la finca madre. No existen fisicamente sobre la finca que se valora, ni son limitantes como garantía. No se observaron limitaciones a la ley de aguas ni ley de caminos públicos. Se valora con base en información del plano catastrado, informe de registro é información obtenida en el sitio. Valga aclarar que según lo que indica el plano catastrado C-1194705-2008, la finca limita al oeste únicamente con calle pública, en una longitud de 107,46 mts; sin embargo, según se pudo constatar en el sitio, la calle pública no es el único colindante al oeste, ademas hay varias casas en esta colindancia (ver imagen del certificado catastral), y la longitud de la calle colindante medida con instrumentos manuales, difiere. Por tanto, se debe rectificar el plano existente para subsanar esta inconsistencia que puede generar una diferencia de área y eventualmente podría conllevar a otros problemas legales.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

214 Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VNR ¢ -

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-2017-R

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

3 01 10 0203241 00

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre

Martín Gómez Viquez

Porcentaje de cobertura: 0,00%

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1 2 3 4 5 6

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

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ANEXO FOTOGRÁFICO 1

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3 01 10 0203241 00

VISTA FRONTAL OESTE DE LA FINCA

PUENTE SOBRE QUEBRADA RODEO ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS DE LA FINCA

A RODEO

-2017-R

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ANEXO FOTOGRÁFICO 2

214

3 01 10 0203241 00

QUEBRADA RODEO Y ZONA DE PROTECCION

VIVIENDAS EN COLINDANCIA OESTE

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

-2017-R

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MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Vista Panorámica Infraestructura Potencial Urbanístico

Factor de Homologación Valores Homologados

214 3 01 10 0203241 00 -2017-R TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 50.620.000,00 38.906.548,00 46.586.313,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8000 0,8500 0,9500 1,0000 1,0000 0,9000 0,9000 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8500 0,8500 0,9000 0,9500 1,0000 0,8500 0,8500 0,9000 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,5202 0,5527 0,7310 0,8550 1,0000 26.332.524,00 21.504.135,41 34.055.759,46 FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢27.297.473,00 / m2 1,0000

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢27.297.473,00 / m2 Área 0,1057 Has.

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

¢27.297.473,00 /m2 ¢27.297.473,00 /m2

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ESTUDIO DE REGISTRO

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3 01 10 0203241 00

-2017-R

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PLANO CATASTRADO

214

3 01 10 0203241 00

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 12

CERTIFICADO CATASTRAL

214

3 01 10 0203241 00

-2017-R

Página: 13

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 214 3 01 10 0203241 00 -2017-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0033

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 20.10.2017 13:40:09