Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 3 05 01 0112462 00 -2016-U CONSECUTIVO A&V-0239-2016

214 Dirección de Recursos Materiales

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA Campabadal

DIRECCIÓN EXACTA Turrialba, Campabadal, de las oficinas del Tránsito, 150 metros sur, 200 oeste, 150 sur y 37,5 metros oeste, lote al costado oeste de la antigua via férrea. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-1209224-2008 Identificador Predial 3 05 01 0112462 00 Certificado Catastral 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 2.387,00 m2 2.387,00 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢13.011.537,00 ¢0,00

₡13.011.537,00

Trece millones once mil quinientos treinta y siete colones netos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

Liquidez del bien

meses ¢0,00

Media Baja

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Se valora con base al área indicada por registro y plano catastrado; sin embargo, se requiere un nuevo levantamiento topográfico. OBSERVACIONES Se recomienda a la administración de bienes acualizar el avalúo con base en el nuevo plano catastrado, una vez que se inscriba y GENERALES tomar nota de la ocupación actual del inmueble. Ver observaciones en página 3.

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 11) Firma del Perito 1-0622-0850 Identificación N° Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 3 noviembre 2016 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 3 noviembre 2016 Firmado Digitalmente (Ver página 11)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Localización

SUJETO 2.387,00 0,70 8,42 48,55 I 15 5 1 16 11

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Toda el área Zona Protección

214 3 05 01 0112462 00 -2016-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 16.090,00 20.020,00 25.235,00 1047 0,7619 1537 0,8648 5321 1,3028 0,0000 0,0000 2,00 1,0398 0,00 0,9656 0,10 0,9822 0,9792 0,9792 11,99 0,8899 17,56 0,7846 36 0,6191 ###### ###### 43,78 1,0000 60 1,0000 91,32 1,0000 1,0000 1,0000 R 0,9500 I 1,0000 R 0,9500 FALSO FALSO 3 0,8574 5 0,8797 0 0,8251 0,8251 0,8251 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 0,8803 0,8803 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0305 1,0305 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,6161 1,6161 4 0,6362 4 0,6362 4 0,6362 0,4913 0,4913 1,2000 1,1000 0,9000 1,3000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,4384 0,4034 0,3556 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 7.053,91 8.075,34 8.972,34

FACTOR 0,7000 0,8000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Demérito por carecer de plano catastrado actualizado Área afectada 2.387,00 m2 Área afectada 367,20 m2 15 metros de ancho x 24,48 metros de largo del yurro de Área afectada 0,00 m2 colindancia norte

VALOR DEL TERRENO ¢8.034,00 / m2 Valor ajustado ¢5.451,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,6785 Área 2.387,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢5.451,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢13.011.537,00

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 2 6 8 N° 1

2

3

4

Floribel, Edwin, Jaime y Laureano Romero, Efrain Abarca y Luz Méndez Lotes con Jorge Benavidez y Xinia Romero Lotes con Incofer, Vía Férrea, Jaime y Laureano Romero, Luz Méndez, Jorge Benavidez Lotes con

Jorge Benavidez Gruter

casas de habitación y Finca casas de habitación y Finca casas de habitación y Vía Férrea

Finca

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 534.865 534.824 534.805

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.094.289 1.094.322 1.094.245

Altitud 694 704 682

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Avalùo de Finca No. 244981-000 de Tania Base de Datos Sandoval en San Juan Sur. Coordenadas Este 533.670 Norte Avalùo de Finca No. 38301-000 de Ma Elena Badilla en El Recreo, traído a valor presente con IPC. Avalùo de Finca No. 205837-000 de Guiselle Herrera en Margoth, traído a valor presente con IPC.

Base de Datos Coordenadas Este

30/03/2016 1.094.090 19/11/2014

533.572

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta

1.094.611 28/08/2012

534.569

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

1.095.826

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle Local (vía férrea en desuso) Tipo de ruta Lastre fino Material 20,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

3 05 01 0112462 00

214

-2016-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques SÍ a 350 m ICE Transporte Público SÍ a 0,5 Km ICE Edificios Comerciales SÍ a 1,0 Km Municipal Recolección de basura SÍ a 0 m VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 350 m No ICETEL

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,42 m Pendiente % 15 48,55 m Tipo de vía: 11 5,77 1 16 Ubicación: 8 Servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Yurro Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

0,70 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70,20%

FECHA ESTUDIO

03/11/2016

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbre Trasladada, finca referencia 86281. OBSERVACIONES

A la fecha de avalúo, la propiedad valorada tiene un gravámen de servidumbre trasladada que se arrastra de una finca antecedente. No existe fisicamente sobre la finca que se valora ni es limitante para vender ó hipotecar. Se valora lote de forma irregular sobre nivel de calle (vía férrea en desuso), con importante pendiente ascendente hacia el fondo. Se ubica en el borde de la zona urbana de Campabadal, a 1,5 kilómetros aproximadamente del centro de Turrialba. Zona urbana residencial consolidada en entorno de clase media baja. El plano catastrado indica dos frentes muy angostos, de 3,2 y 5,22 metros, separados por 2 viviendas colindantes, ambos sobre la vía férrea, en colindancia este. A la fecha de avalúo, no existe demarcación de colindancias bien definida en la parte frontal, por lo que posiblemente, exista traslape de construcciones vecinas. Sin embargo, para determinar la magnitud de traslapes si los hay, se requiere de un nuevo levantamiento topográfico, que a la vez permita definir los puntos de colindancia frontales para demarcarlos debidamente. La pendiente ascendente del terreno, si bien es cierto, se puede acondicionar para construir, pero en combinación con los frentes angostos, le restan valor y deseabilidad a la propiedad. A lo largo de parte de la colindancia norte, por dentro de la propiedad, corre el cauce de un yurro; por su caudal, no representa riesgo de importancia, se aplica valor diferenciado al área abarcada por la zona de protección correspondiente. Valga destacar que esta propiedad esta siendo utilizada por al menos uno de los vecinos, en el anexo fotográfico se puede apreciar la existencia de jaulas con aves y conejos, y el cultivo de plantas de plátano, maíz y frijoles. Se recomienda a la Administración de Bienes tomar nota.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Casa de habitación Balcón Garaje

-

TOTAL

-

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214 Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

-

-

Área m2

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

3 05 01 0112462 00 -2016-U VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien Vida Útil Remanente VUR VUT Edad del bien (años de construido) Edad Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Avance:

214 3 05 01 0112462 00 -2016-U Uso predominante: Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS VC02-VC03 NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

2 Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Gas LP

Aposentos

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 0 1

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay construcciones dentro del lote que se valora. En la parte frontal de la propiedad hay tres viviendas construidas. Para determinar con exactitud si parte de alguna de estas viviendas esta traslapada, se requiere de un nuevo levantamiento topográfico.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

3 05 01 0112462 00

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

Al Cementerio de Turrialba

A Campabadal y a Turrialba Centro ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS DEL LOTE

-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTAS INTERNAS DEL LOTE

VISTAS INTERNAS DEL LOTE

214

3 05 01 0112462 00

-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

ZONA DE PROTECCION EN COLINDANCIA NORTE

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

3 05 01 0112462 00

-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 PLANO CATASTRADO

214

3 05 01 0112462 00

-2016-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO

214

3 05 01 0112462 00

-2016-U

Página: 11

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 3 05 01 0112462 00

-2016-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0305

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 09.11.2016 18:48:55