Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 1 11 04 00297717 00 -2017-U CONSECUTIVO A&V-078-2017

214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

CHAVES

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE DEUDOR (ES) CARRANZA LUIS ALFONSO

Céd. Jurídica Céd. Identidad

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 1-0762-0223

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 11 - VASQUEZ DE CORONADO 04 - PATALILLO Urbanización Villa Noba

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA San Antonio de Patalillo, Urbanización Villa Noba, 50 metros al norte del Liceo Hernán Zamora Elizondo sobre calle a Dulce Nombre, casa No. 19 al costado este de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° 1-1977370-2017 Identificador Predial 1 11 04 00297717 00 Certificado Catastral 0,93% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 214,00 m2 216,00 m2 2,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢25.194.648,00 ¢27.807.692,00

₡53.002.340,00

Cincuenta y tres millones dos mil trescientos cuarenta colones netos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

Liquidez del bien

meses ¢27.807.692,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Alta

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Se debe proceder a inscribir el nuevo plano catastrado 1-1977370-2017, y con ello rectificar la medida del lote en el registro, con base en este nuevo plano, que sustituye el anterior, SJ-0428038-1981. Se recomienda completar el entubado de la instalación eléctrica.

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 8 mayo 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 [email protected] Correo electrónico / Dirección WEB

Jorge Amador Guzmán 8 mayo 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 10)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 214,00 Nivel 0,10 Frente 7,66 Fondo 28,11 Forma R Pendiente 0 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Localización Relación frente/fondo Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214 1 11 04 00297717 00 -2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 82.904,00 240.506,00 156.250,00 227,09 1,0198 158 0,9047 160 0,9085 0,0000 0,0000 0,1 1,0000 0,5 1,0121 0,7 1,0325 0,9950 0,9950 8,5 0,9662 16,5 0,7763 8 0,9858 ###### ###### 18,67 1,0000 9 1,0000 20 1,0000 1,0000 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 FALSO FALSO 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 5 1,0000 3 0,9503 3 0,9503 0,8803 0,8803 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,1275 1,1275 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,6161 1,6161 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 0,7723 0,7723 1,1500 0,8500 0,8000 1,0000 1,0000 1,0500 1,0500 1,0500 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 1,1898 0,6029 0,7012 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 98.641,27 144.991,57 109.564,58

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢117.732,00 / m2 Valor ajustado ¢117.732,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 214,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢117.732,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢25.194.648,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2

N° 1

Lote 20 Rita Prado Camacho Calle Pública Calle Pública

LINDEROS ACTUALES Calle Asfaltada, Avenida 4 Lote con casa de habitación Calle Asfaltada Calle Asfaltada

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 497.594 497.600

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.103.918 1.103.930

Altitud 1.310 1.311

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Avalúo de Fca FR 530892 de Johnny Martinez en Urb. Lomas de Cabeara, La Trinidad de Moravia, traido a valor presente con IPC

2

Lote esquinero a la venta en Urb. La Cabriola, Sn Antonio Patalillo.

3

Lote esquinero a la venta en Urb. La Cabriola, Sn Antonio Patalillo.

Base de Datos

18/11/2013

Coordenadas Este Oferta

497.388

Norte

Maikel Delgado 8522-9584

Coordenadas Este Oferta

Fecha Consulta

497.537

Norte

Vilma Badilla 8522-9584

Coordenadas Este

497.615

Norte

4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

1.103.693 08/05/2017 1.104.233 08/05/2017 1.104.210

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Alcantarillado Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable SÍ VARIOS Jardínes y Parques NO CNFL Transporte Público SÍ a 0 m CNFL Edificios Comerciales SÍ a 50 m AYA Recolección de basura SÍ a 0 m VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 50 m Electricidad y Agua ICETEL

1 11 04 00297717 00

214

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,66 m Pendiente % 0 28,11 m Tipo de vía: 4 3,67 4 16 Ubicación: 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ninguno Distancia Plana Topografía Pendiente No

0,10 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 93,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

No Hay 08/05/2017

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la propiedad valorada no tiene gravámenes ni anotaciones, no tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del Banco.Se valora lote urbano medianero, de forma regular, a nivel de acera, con dos frentes, con casa de habitación y apartamento construidos. Se ubica en Urbanización Villa Noba, San Antonio de Patalillo, Coronado, zona urbana residencial en entorno de clase media baja, con escaza oferta de bienes disponibles para la venta. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales de los centros de población de Dulce Nombre, La Trinidad de Moravia, San Isidro de Coronado y San José. La propiedad valorada cuenta con dos frentes a calle pública, el frente principal al oeste y el segundo frente al este; el plan catastrado que data del año 1981, no indica la calle de la colindancia este, en su lugar dice: "Villa Noba S.A.", se presume que la calle fue construida después de inscribir el plano. Se recomienda rectificar el plano catastrado y actualizar las colindancias a nivel de registro; sin embargo, este hecho no afecta la medida ni ubicación del lote.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Casa de Habitación Cochera Apartamento

Área m2 139,00 45,00 32,00

TOTAL

216,00

Forma de explotación

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 275.000,00 180.000,00 250.000,00

VRN ¢ 38.225.000,00 8.100.000,00 8.000.000,00

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190 #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

54.325.000,00

-

Área m2

214 1 11 04 00297717 00 -2017-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 25 0,6250 R 50 25 0,6250 R 50 25 0,6250 R #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ 19.566.474,00 4.146.210,00 4.095.008,00 27.807.692,00

-

-

VUR años 25,6 25,6 25,6 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 140.766,00 92.138,00 127.969,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢27.807.692,00 ¢0,00

¢27.807.692,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (Casa y Apartamento) Tipo de construcción existente: Casa y Apartamento Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 216,00 m2

214 1 11 04 00297717 00 -2017-U Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

101%

1992

DETALLE DE ELEMENTOS VC 02/VC 03

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

1

SI PARCIAL 80% SI Cuchilla Bueno No aplica

Ubicación

cuarto de pilas, 1 area de tendido, 1 cochera.

3 baños, baño principal con tina Baños No hay Otros Red de agua caliente No Tanque captación de agua No Fisuras Repellos Importante Paredes Pisos Leve

Etapas 0

1 Sistema eléctrico:

NÚMERO DE NIVELES:

Mampostería confinada con columnas y vigas de concreto chorreado Exteriores de bloques de concreto, internas de fibrocemento No hay Entubado Conduit Porcentaje Estructura de Cerchas de madera Caja breaker Láminas de Hierro acanalado Fibrocemento Interruptor Estado General Cerámica Ventanas de vidrio con marcos de madera, puertas de madera y cochera 14 aposentos: 8 dormitorios, 1 cocina, 1 sala comedor cocina, 1 sala comedor, 1 Gas LP No hay

% de avance

Paredes Pisos

Leve

Estado Físico y Mantenimiento: Regular Cielos Deficiente Regular Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Leve Pisos

Importante

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de avaluo, hay una casa de habitación y un apartamento dentro del lote que se valora. La propiedad se encuentra deshabitada al momento del avalúo, ya que la misma fue adjudicada al Banco Nacional y no se cuenta con la información de la edad de las construcciones para elaborar el avalúo, por esta razón, se estima la edad con base en el estado general y detalles constructivos. El estado general de las construcciones se califca como regular, se requieren reparaciones en el cielo raso, en la instalación eléctrica, cubierta del techo y dar mantenimiento general en algunos repellos y pintura en general.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

VISTA FRONTAL OESTE

1 11 04 00297717 00

VISTA POSTERIOR, FRONTAL ESTE

A DULCE NOMBRE

A LA TRINIDAD DE MORAVIA ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS DE LA VIVIENDA

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

1 11 04 00297717 00

VISTAS INTERNAS DEL APARTAMENTO

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 PLANO CATASTRADO

214

1 11 04 00297717 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 11 04 00297717 00

-2017-U

Página: 10

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 1 11 04 00297717 00

-2017-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

437

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 28.08.2017 17:56:54