Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 1 20 01 0648111 00 -2018-U CONSECUTIVO A&V-069-2018

214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) VICTOR DARIO

FALLAS

CHINCHILLA

Céd. Identidad No. Exdeudor

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 1-1196-0011 6060-1

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 20 - LEON CORTES 01 - SAN PABLO Barrio El Estadio

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA San Pablo de León Cortés, de la Gasolinera de San Pablo, 100 metros sureste sobre carretera a San Marcos y 150 metros al noreste, casa esquinera a mano derecha. Inscripción de: Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: 248,00 m2 1-1627572-2012 248,00 m2 1 20 01 0648111 00 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

el Registro y el Plano

Demasía

NO

OBSERVACIONES: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢14.604.472,00 ¢46.819.923,17

₡61.424.395,17

Sesenta y un millones cuatrocientos veinticuatro mil trescientos noventa y cinco colones con diecisiete céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢46.819.923,17

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 6 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 6 septiembre 2018 Firmado Digitalmente (Ver página 10)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 248,00 Nivel 0,10 Frente 20,91 Fondo 16,20 Forma I Pendiente 0 Ubicación 3 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Localización Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214 1 20 01 0648111 00 -2018-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 61.111,00 50.000,00 56.000,00 60.000,00 360 1,1309 200,00 0,9315 230,00 0,9754 150,00 0,8471 0,00 0,9970 0,00 0,9970 0,00 0,9970 0,00 0,9970 10,00 1,2756 7,9 1,3788 8 1,3731 7 1,4349 I 0 5 4 16 4

1,0000 1,0000 1,0523 1,0000 1,0000 1,0000 0,8000 0,9000 1,0897 66.592,55

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

R 0 5 4 16 4

0,9500 1,0000 1,0523 1,0000 1,0000 1,0000 0,8500 0,9000 0,9793 48.963,44

R 0 5 4 16 4

0,9500 1,0000 1,0523 1,0000 1,0000 1,0000 0,8500 0,9000 1,0212 57.189,65

R 0 5 4 16 5

0,9500 1,0000 1,0523 1,0000 1,0000 1,0667 0,9000 0,9000

1,0469 62.811,18

Factor 0,0000 0,9970 ######

FALSO 1,0000 0,9264 1,1275 1,6161 0,7723 1,0000 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢58.889,00 / m2 Valor ajustado ¢58.889,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 248,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢58.889,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢14.604.472,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 5

N°

LINDEROS ACTUALES Calle Pública Calle Asfaltada Servidumbre de Paso Servidumbre Asfaltada Luis Cascante y Construkarp Los Santos S.A. Terreno sin construcciones Calle Pública Calle Asfaltada COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 495.879 495.862

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.070.684 1.070.675

Altitud 1.565 1.566

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos

1

Lote urbano disponible a la venta en Barrio Santa Cecilia, Sn Marcos, Tarrazú.

2

Lote urbano residencial disponible a la venta en Sn Marcos, Tarrazú.

3

Lotes urbanos residenciales disponibles a la venta en Barrio Santa Cecilia, Sn Marcos, Tarrazú.

4

Lotes urbanos residenciales disponibles a la venta en Barrio Santa Cecilia, Sn Marcos, Tarrazú.

Oferta

Jhonny Madrigal 8381-0697

Coordenadas Este Oferta

497.408

Norte

Graciela Arroyo 8317-5797

Coordenadas Este Base de Datos

Norte

Emilia Zúñiga 8656-0092

Coordenadas Este Oferta

497.291

497.419

Norte

Graciela Arroyo 8317-5797

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

Fecha Consulta 06/09/2018 1.068.921 06/09/2018 1.068.824 06/09/2018 1.068.730 06/09/2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

1 20 01 0648111 00

214

-2018-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable ICETEL Jardínes y Parques Coopesantos Transporte Público Coopesantos Edificios Comerciales Municipal Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a0m a 400 m a 200 m a 100 m a0m a 100 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 20,91 m Pendiente % 0 16,20 m Tipo de vía: 4 0,77 4 16 Ubicación: 3 Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ninguno Distancia Plana Topografía Pendiente Descendente

0,10 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 89,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbre trasladada finca referencia 75141A-000.

06/09/2018

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la propiedad valorada iene un gravámen de servidumbre trasladada que arrastra de la finca madre, no existe fisicamente sobre la finca que se valora y no es limitante como garantía a favor del Banco. Se valora lote urbano residencial de forma ligeramente rregular, sobre nivel de calle, con casa de habitación construida. Se localiza en el sector central urbano de San Pablo de León Cortés, en las inmediaciones del Cen Cinai y del estadio municipal de San Pablo, zona urbano-residencial en entorno de clase media baja, con mediana densidad de población. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales de los centros de población de San Pablo y San Marcos de Tarrazú.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de Habitación Ático Lavandería Cochera Corredor TOTAL

Forma de explotación Malla- Portón Muro Contención TOTAL

Forma de explotación

Área m2 65,00 18,00 16,00 23,11 27,75 149,86

V. Unit. ¢ / m2

Área m2 89,00 73,00

V. Unit. ¢ / m2

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

300.000,00 140.000,00 285.000,00 265.000,00 190.000,00

12.500,00 160.000,00

VRN ¢ 19.500.000,00 2.520.000,00 4.560.000,00 6.124.150,00 5.272.500,00 37.976.650,00

VRN ¢ 1.112.500,00 11.680.000,00 12.792.500,00

VRN ¢ -

TOTAL

214

1 20 01 0648111 00 -2018-U

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 5 0,9297 MB 40 5 0,9297 MB 40 5 0,9297 MB 40 5 0,9297 MB 40 5 0,9297 MB

Factor Estado 0,9997 0,9997 0,9997 0,9997 0,9997

VNR ¢ 18.123.690,00 2.342.142,00 4.238.160,00 5.691.923,67 4.900.372,50 35.296.288,17

VUR años 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2

Valor Unitario Final ¢ / m2 278.826,00 130.119,00 264.885,00 246.297,00 176.590,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. 20 5 0,8438 MB 40 5 0,9297 B

Factor Estado 0,9997 0,9748

VNR ¢ 938.416,00 10.585.219,00 11.523.635,00

VUR años 16,9 36,3

Valor Unitario Final ¢ / m2 10.544,00 145.003,00

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢35.296.288,17 ¢11.523.635,00

¢46.819.923,17

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

1 20 01 0648111 00

-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 149,86 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

60%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Sistema Prefabricado con baldosas horizontales Baldosas horizontales Entubado Conduit Vigas y tabloncillo de madera, ciprés Artesones de madera, ciprés, tablilla plástica Porcentaje HG galvanizado No. 28 Caja breaker Artesones de madera, ciprés, tablilla plástica Interruptor Cerámica y madera en en ático Estado General

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

2013

1,5 Sistema eléctrico: SI TOTAL 100% SI Cuchilla Muy Bueno

Corredor frontal en L, Pared de baldosas, ventanas con marcos de madera

No aplica 10 Aposentos: 1 sala-comedor-cocina, 3 dormitorios, 2 cuartos Gas LP No hay Ubicación abiertos en ático, 1 corredor, 1 lavandería, 1 cochera. 1 baños convencional Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No hay Pisos Muy Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Leve Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Aposentos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES Se valora vivienda prefabricada, sistema prefa con baldosas horizontales, la estructura del techo es artesonaa con artesones de ciprés y tablilla plástica de PVC. La vivienda posee dos cuartos abiertos en un segundo nivel a manera de mezanine ó ático con entrepiso de madera. A la fecha de avalúo la vivienda se encuentra deshabitada y el estado general es muy bueno.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

1 20 01 0648111 00

VISTA FRONTAL DE LA VIVIENDA

A SAN PABLO

A BARRIO EL ESTADIO ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS DE LA VIVIENDA

-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214

1 20 01 0648111 00

COCHERA

LAVANDERIA

ÁTICO

CORREDOR FRONTAL

2

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

-2018-U

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 PLANO CATASTRADO

214

1 20 01 0648111 00

-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 20 01 0648111 00

-2018-U

Página: 10

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 1 20 01 0648111 00

-2018-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

132

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 15.09.2018 13:35:06