Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 1 11 01 0430633 00 -2017-U CONSECUTIVO A&V-146-2017

214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) EVELIO

Céd. Identidad

PEREZ

GARCIA

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 5-0145-0439

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 11 - VASQUEZ DE CORONADO 01 - SAN ISIDRO Urbanización Villa Flores II Etapa

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA San Isidro de Coronado, de la esquina noroeste del Cementerio, 250 metros al este, Urbanización Villa Flores, II etapa, Casa No. 130 al costado este de la calzada.

Inscripción de: Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: 161,61 m2 SJ-243637-1995 161,61 m2 1 11 01 0430633 00 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

el Registro y el Plano

Demasía

NO

OBSERVACIONES: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢22.144.610,25 ¢36.993.420,36

₡59.138.030,61

Cincuenta y nueve millones ciento treinta y ocho mil treinta colones con sesenta y un céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢36.993.420,36

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 10) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 6 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 6 octubre 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 10)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 161,61 Nivel 0,10 Frente 8,02 Fondo 20,23 Forma R Pendiente 0 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Localización Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214 1 11 01 0430633 00 -2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 205.882,00 110.020,00 124.376,00 116.644,00 103.122,00 170 1,0168 470,52 1,4228 344 1,2831 216 1,1005 196 1,0657 0,50 1,0121 0,00 0,9970 0,00 0,9970 0,1 1,0000 1,00 1,0274 9 0,9627 16,00 0,7962 8,00 1,0008 8,67 0,9746 8 1,0008 18 28,8 29 29 18 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1 1,0942 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 0,9500 1,1000 0,7500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7430 1,0730 1,2803 1,0189 1,3189 152.975,65 118.050,16 159.243,35 118.848,16 136.007,95

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢137.025,00 / m2 Valor ajustado ¢137.025,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 161,61 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢137.025,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢22.144.610,25

Valor conclusivo Factor secciones

NORESTE NOROESTE SURESTE SUROESTE VÉRTICE 1 2

N° 1

2

3

4

5

Lote 102, Urb. Villa Flores Lote 131, Urb. Villa Flores Lote 129, Urb. Villa Flores Calle pública

LINDEROS ACTUALES Lote con casa de habitación Lote con casa de habitación Lote con casa de habitación Calle asfaltada

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 499.511 499.513

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.102.507 1.102.502

Altitud 1.421 1.422

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote residencial disponible a la venta en la Oferta Henry Hernandez 8855-5154 misma Urbanización del ien que se valora. Coordenadas Este 499.529 Norte Lote residencial disponible a la venta en Urb. Oferta Xinia Morera 8332-9629 Mapache, Sn Isidro, Coronado. Coordenadas Este 500.079 Norte Lote residencial disponible a la venta en San Oferta Geovanny Corazari 8305-6872 Pedro de Coronado; www.inmotico.com Coordenadas Este Norte Avalúo de finca FR 297717 del BN en Urb Villa Noba Sn Antonio Coronado, traido a valor presente con IPC. Avalúo de finca FR 622046 de Felipe Carazo en Sn Rafael Coronado, traido a valor presente con IPC.

Base de Datos Coordenadas Este

06/10/2017 1.102.409 11/04/2016 1.103.210 11/04/2016

08/05/2017 497.594

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta

1.103.918 12/04/2016

500.723

Norte

1.103.155

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

1 11 01 0430633 00

214

-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable ICETEL Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

VARIOS a 100 m a 150 m a 300 m a0m a 0,5 Km

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,02 m Pendiente % 0 20,23 m Tipo de vía: 4 2,52 4 16 Ubicación: 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ninguno Distancia Plana Topografía Pendiente Ascendente

0,10 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

No hay 06/10/2017

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la propiedad valorada no tiene gavámenes ni anotaciones. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco. Se valora lote urbano residencial de forma regular a nivel de acera, con casa de habitación construida. Se ubica en Urbanización Villa Flores, II etapa, en San Iisidro de Coronado, sector central urbano de Coronado. Entorno urbano residencial consolidado con toda la infraestructura que se requiere en un barrio residencial y con casa oferta de bienes disponibles para la venta. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales del centro de población de Coronado, Goicoechea y San José.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Casa de Habitación Area de Pilas y Terraza Patio de Tendido Cochera doble

Área m2 96,00 13,80 11,73 40,08

TOTAL

161,61

Forma de explotación

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 350.000,00 290.000,00 185.000,00 290.000,00

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 33.600.000,00 4.002.000,00 2.170.050,00 11.623.200,00 51.395.250,00

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 20 0,7200 MB 50 20 0,7200 MB 50 20 0,7200 MB 50 20 0,7200 MB #¡DIV/0!

Factor Estado 0,9997 0,9997 0,9997 0,9997 #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

VNR ¢ 24.184.704,00 2.880.570,60 1.561.966,80 8.366.178,96 36.993.420,36

-

-

1 11 01 0430633 00 -2017-U VUR años 36,0 36,0 36,0 36,0 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 251.924,00 208.737,00 133.160,00 208.737,00 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢36.993.420,36 ¢0,00

¢36.993.420,36

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

1 11 01 0430633 00

-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 161,61 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

100%

DETALLE DE ELEMENTOS VC03-VC04 NÚMERO DE NIVELES:

Mampostería Bloques de concreto con columnas y vigas chorreadas No hay Estructura de RT Galvanizado HG galvanizado No. 28 Tablilla de madera, gypsum en terraza y cochera Cerámica

1997

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI TOTAL 100% SI Cuchilla Óptimo

Portones corredizos de tubo metálico, ventanas de vidrio marcos de madera

No aplica 8 Aposentos: 1 sala-comedor, 1 cocina, 3 dormitorios, 1 terraza y Gas LP No hay Ubicación área de lavandería, 1 patio de tendido, 1 cochera. 2 baños normales Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Si hay Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Aposentos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

1 2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la vivienda se encuentra en muy buen estado general de conservación.

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

1 11 01 0430633 00

VISTA FRONTAL DE LA VIVIENDA

A SAN ISIDRO DE CORONADO

A URBANIZACION VILA FLORES ENTORNO INMEDIATO

VISTAS INTERNAS DE LA VIVIENDA

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

TERRAZA Y AREA DE PILAS

214

1 11 01 0430633 00

-2017-U

PATIO POSTERIOR

COCHERA DOBLE

SALA COMEDOR

1

2

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 PLANO CATASTRADO

214

1 11 01 0430633 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO 1

214

1 11 01 0430633 00

-2017-U

Página: 10

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 1 11 01 0430633 00

-2017-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0040

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 09.10.2017 07:29:48