20450567.00 juan carlos laurent sanabria (firma)

31 jul. 2018 - ICE. SÍ a 1700 m. Agua Potable. SÍ A Y A. SÍ a 1700 m. Señal celular. SÍ ICE. NO a 0 m. TV por Cable. NO. SÍ a 700 m. Medidores instalados.
5MB Größe 51 Downloads 14 vistas
Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214

OFICINA

PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

214-61002019221000-2018-U

ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

4-000-001021 4-000-001021

Proporción de Derechos 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 PUNTARENAS 10 CORREDORES 02 LA CUESTA CONTROL DIRECCIÓN EXACTA

700 metros Sureste de la Escuela de SURIK. Mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

Según 545.00 m2 545.00 m2 0.00 m2

6-1617864-2012 61002019221000 Porcentaje:

0.00%

el Registro y el Plano

Demasía

NO

AVALÚO ₡2,306,985.00 ₡18,143,582.00

VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

₡20,450,567.00

VEINTE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS SESENTA Y SIETE COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

meses

Ámbito mínimo de mercado potencial ₡18,143,582.00

Local

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * El Plano P-1617864-2012 no se ajusta a lo encontrado en el terreno. Siguiendo instrucciones, se valora sólo (394.oo m2) que es el área reportada por Topógrafo de Planta Rodrigo Barboza. * Para fijar los valores de las construcciones se considera la información del Manual de Valores Base Unitaria por Tipología Constructiva, según el Organo de Normalización Técnica de la Tributación Directa. * Las observaciones sobre el sistema eléctrico, se realizan en virtud de lo que permita la inspección visual. OBSERVACIONES * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. GENERALES * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Método Homologación para terreno y Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke para construcciones. * La documentación registral es informativa, las observaciones son técnicas (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valuadores del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa 16 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)

Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2018.07.31 19:13:25 -06'00'

Identificación N°

Firma del Perito 6-0115-0850

Fecha informe:

18 junio 2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-61002019221000-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES

SUJETO

Características

1 Factor ₡6,000.00

VALOR ₡/m2 Área

314.00

545.00 m2 Nivel

sobre

2 Factor ₡6,000.00

0.8336 Nivel

sobre

299.91

0.8211

0.10 m

1.0000

3 Factor ₡6,000.00 Nivel sobre

330.00

0.8474

0.10 m

1.0000

Nivel sobre calle:

0.10 m

Frente

29.60

15.9

1.1681

15

1.1852

16.5

1.1573

Pendiente

0%

0%

1.0000

0%

1.0000

0%

1.0000

Ubicación

5

5

1.0000

5

1.0000

5

1.0000

Servicios 1

1

1

1.0000

1

1.0000

1

1.0000

Servicios 2

14

14

1.0000

14

1.0000

14

1.0000

Tipo de Vía

5

5

1.0000

5

1.0000

5

1.0000

calle:

0.10 m 1.0000

calle:

calle:

Factor de Homologación

0.9737547

0.9731870

0.980733

Valores Homologados

₡5,842.53

₡5,839.12

₡5,884.40

DESCRIPCIÓN Exceso área

4

Factor

0.000000

5

Factor

0.000000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Exceso área Plano y estimada por Top. Rodrigo Barboza. 151.00 m2

FACTOR 0.0000

VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones

₡5,855.00 /m2 0.7229 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

₡4,233.00 /m2 545.00 m2

Valor ajustado Área

Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡4,233.00 /m2

₡2,306,985.00 LINDEROS ACTUALES

NORESTE SURESTE SUROESTE NOROESTE

Calle Pública María Eugenia Salas Alvarado Finca FR 149167-000 María Eugenia Salas Alvarado Luz Marina Farrier Salas

Calle balastada en buenas condiciones con un ancho de vía de 14 m Lote con casa a 7 m entre edificaciones Finca agrícola sembrada de Palma Aceitera. Lote con casa a 8 m entre edificaciones

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 VÉRTICE 1 2 3 4

PRECISIÓN 4.00 m

ESTE 624.760 624.779 624.771 624.752

NORTE 934.377 934.367 934.347 934.358

Altitud 24 m 24 m 24 m 24 m

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N° 1 2

Descripción Propiedad LUZ MARINA FARRIER SALAS. Con casa . Se utiliza como vivienda unifamiliar, su entorno es rural Propiedad MARIA EUGENIA SALAS ALVARADO. Con casa . Se utiliza como vivienda unifamiliar, su entorno es rural Propiedad SINDY FARRIER SALAS. Con casa . Se utiliza como

3 vivienda unifamiliar, su entorno es rural

Tipo información Oferta Coordenadas Oferta Coordenadas

Este Este

Números de Contactos N/A Norte 624,760 N/A Norte 624,790

Base de Datos Coordenadas

N/A Este

624,803

Fecha Consulta 16 06 2018 934,376 16 06 2018 934,356 16 06 2018

Norte

934,353

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Lastre mezclado grueso 14.00 m NO

Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO NO Jardínes y Parques NO SÍ ICE Transporte Público SÍ a 1700 m SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 1700 m SÍ A Y A Recolección de basura NO a 0 m SÍ ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 700 m NO Electricidad y Agua SÍ

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: S1 S2

Servicios

214-61002019221000-2018-U

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social

Baja

Clase social zonas cercanas

Baja

Densidad poblacional

Baja

Actividad del lugar

Transición Rural/Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 29.60 m Pendiente 20.00 m 0% Tipo de vía: 0.675675676 1 Ubicación: 5 16

0.10 m Plano o casi plano 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

NO

Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Cuerpo de agua cerca

Yurro

Distancia

100.00 m

Posibilidad de daños

Ninguno

Topografía

Plana

Pendiente

Descendente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 44.00%

FECHA ESTUDIO

15 06 2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA. Citas: 312-02566-01-0003-001. Finca referencia 6 29405 000 

OBSERVACIONES Según Mapa LAUREL de Riesgos Potenciales de la CNE, ninguna falla pasa a menos de 1 .000 m. Tampoco indica riesgo inundación. Según indicaciones del Lic. Eduardo Cortés Carballo mediante correo electrónico, se debe ajusta área a valorar a lo reportado por Topógrafo de Planta Rodrigo Barboza a 394 m2. El demérito correspondiente es de 100% sobre el área en exceso entre el Plano P1617864-2012 y lo encontrado por el Topógrafo (545.00 m2 - 394.00 m2 = 151 m2). Como en la información del levantamiento topográfico no se indica el frente del lote, utilizo el que realice in situ. .

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Forma de explotación Vivienda unifamiliar Corredor

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Área VUT Edad V. Unit. VRN Factor Factor Estado m2 años años ₡ / m2 ₡ Depre. Estado 72.00 260,000.00 18,720,000 40 5 B 0.9297 0.9748 10.00 130,000.00 1,300,000 40 5 B 0.9297 0.9748

20,020,000

TOTAL

82.00

V. Unit. ₡ / m2

TOTAL

Área m2 0.00 0.00 -

V. Unit. ₡ / m2

TOTAL

Área m2 0.00 0.00 0.00 -

Forma de explotación

Forma de explotación

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 4

214-61002019221000-2018-U VNR ₡ 16,965,432.00 1,178,150.00

VUR Valor Unitario Final años ₡ / m2 235,631.00 36.3 117,815.00 36.3

18,143,582.00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor VRN ₡ Estado años años Depre.

Factor Estado

VNR ₡

-

VUR años

Valor Unitario Final ₡ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ₡ / m2

-

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor VRN ₡ Estado Depre. años años

Factor Estado

VNR ₡

-

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

₡18,143,582.00 ₡0.00

₡18,143,582.00

Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO

BUENO INTERMEDIO

REGULAR DEFICIENTE

MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 82.00 m2

Casa Independiente Existente

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5

214-61002019221000-2018-U CONSTRUCCIONES

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:



Residencial

Número permiso construcción: Nombre Porcentaje de cobertura:

15%

Año de construcción:

2013

DETALLE DE ELEMENTOS VC02 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: 1 NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico: Estructura Columnas Sistema Prefabricado. Externas: Losas prefabricadas verticales, repelladas y pintadas. Paredes Entubado Conduit SI TOTAL Internas: Losas prefabricadas verticales, repelladas y pintadas. Entrepiso N/A Porcentaje 100% Techos Sobre cerchas y clavadores HG . Con tapicheles y precintas de láminas de fibrocemento. Láminas Hierro Galvanizado # 28 , en buen estado, sin pintar. Con canoas hierro tipo pecho paloma, Caja breaker SI Cubierta bajantes PVC. A 2 aguas. Diyuntores Interruptor Cielos Con cielo raso de tablillas PVC en buen estado. Estado General Bueno Pisos Contrapiso en concreto, con cubierta de cerámica tipo económica. Ubicación Fachada Gas LP Un corredor y ventanales con verjas . Estado Físico y Mantenimiento: Aposentos 8 aposentos: Corredor, área tendedero ropa, sala-comedor-cocina, cuarto pilas, 1 baño y 3 dormitorios. Bueno Cielos Baños Paredes Bueno Uno. Loza tipo económica, buen estado estado. Enchape con azulejos hasta 1.60 m. Otros Ventanas con marcos aluminio corredizas, puerta principal de cedro, con llavin regular calidad. Pisos Bueno Cubierta Bueno Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:

del monto del crédito destinado a construcción

0.0%

OBSERVACIONES A pesar de encontrarse desocupada la vivienda muestra un mantenimiento aceptable. El mueble de cocina muestra el sobre de granito. La puerta principal de madera y la trasera en láminas de hierro. Las puertas con llavines de regular calidad. Con acera perimetral de 60 cm en concreto. Las ventanas muestra verjas de hierro. La cubierta del techo sin pintar. No existen puertas internas en los cuartos. No tiene estacionamiento. Lote chapeado

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Condición de la calle frente a la propiedad

Colindancia Noreste. Cerca viva frente a calle

Colindancia Suroeste. Mojón con tubo hierro galvanizado rojo. Vértice 3 ,

A

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6

214-61002019221000-2018-U

Valuador frente a la propiedad.

Colindancia Sureste. Mojón tubo galvanizado color rojo vértice 2 reubicado

Colindancia Noroeste . Mojón con tubo galvanizado rojo. Vértice 4

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

B

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7

214-61002019221000-2018-U

Patio Noreste

Patio Sureste

Patio Suroeste.

Patio Noroeste

Pared Noreste

Pared Sureste

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

C

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 8

214-61002019221000-2018-U

Pared Suroeste

Pared Noroeste

Sala desde la cocina

Cocina desde la sala

Cuarto baño, loza economica y enchape azulejos paredes

Detalle tapicheles y cielo raso alares

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Detalle de cubierta piso con cerámica económica.

Detalle mueble cocina, sobre de granito

Dormitorio principal

D

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 9

214-61002019221000-2018-U

detalle del cielo raso. Tablillas PVC

Detalle dormitorio visitas

Otra vista dormitorio principal

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

E

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 10

214-61002019221000-2018-U

Detalle puerta principal

Detalle puerta trasera en hierro

Detalle verjashierro en ventanas

Detalle de canoas hierro tipo Pecho Paloma y bajantes PVC

Detalle Cerchas

Detalle Techos

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

F

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 11

214-61002019221000-2018-U

Tanque séptico

Condición del entubado y cableado eléctrico

Condición de la caja de breakers

Interuptor ingreso energía eléctrica

Medidores energía eléctrica

Medidor AYA

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 12

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-61002019221000-2018-U

COMPARABLE 1. LUZ MARINA FARRIER SALAS

Calle balastada

COMPARABLE 2. MARIA EUGENIA SALAS ALVARADO

Calle balastada

COMPARABLE 3 SINDY FARRIER SALAS

Calle balastada

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 13

214-61002019221000-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

FOTO AEREA

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 14

214-61002019221000-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO

6-1617864-2012

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 15

214-61002019221000-2018-U

DE ESTA FORMA SE ESTIMA QUE QUEDARIA LA COLINDANCIA SURESTE

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO

6-1354208-2009

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 16

214-61002019221000-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO

6-1051337-2006

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 17

214-61002019221000-2018-U

Nombre Avalúo de finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 18

MEMORIA DE CALCULO 214-61002019221000-2018-U FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)

Lote Valorar

545.00

FORMULA

Fa = (Ar / Av)0,33 Fn =

Nivel calle. (Fn)

Frente. (Fv)

Pendiente. (Pv)

Ubicación. (Uv) c r

0.10 m

15.90

0%

5

Servicios 1. (S1v)

1

Servicios 2. (S2v)

14

Vía. (Fv)

5

e

MARIA EUGENIA SALAS ALVARADO

SINDY FARRIER SALAS

₡6,000.00

₡6,000.00

₡6,000.00

Fa= Factor área. Ar=Area lote referencia. Av= Area lote valorar

((k1 * Nv) - (k2*Nr)

Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel

valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.

LUZ MARINA FARRIER SALAS

y = Coeficiente y .

Se establece con el mayor frente

entre: Fv y Fr :

( < = a 30 m

= 0,25) y (>30 m