Informe de Avalúo Nº 214-20213046741800-2016-U

Cliente:

Banco Nacional Costa Rica

Solicitado por: Oficina 214 Dir. Recursos Materiales BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 13 de septiembre de 2016 Fecha Informe: 15 de septiembre de 2016 Ex deudor: Juan Carlos Jiménez Villalbos (Garantía 5800-1)

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dir. Recursos Materiales 214-20213046741800-2016-U OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional Costa Rica Céd. Identidad 4-000-01021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% Banco Nacional Costa Rica Céd. Identidad 4-000-01021

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 02 - SAN RAMON 13 - PEÑAS BLANCAS San Isidro Peñas Blancas DIRECCIÓN EXACTA

Alajuela, San Ramón, Peñas Blancas, San Isidro. 2150 m NE de la Cruz Roja, sobre calle al INVU REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° A-1422494-2010 1.398,00 m2 Identificador Predial 20213046741800 1.398,00 m2 Diferencia de 0,00% 0,00 m2 Demasía NO Porcentaje: medidas AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢15.287.130,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡15.287.130,00 QUINCE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO TREINTA COLONES VALOR EN LETRAS: 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ₡ SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

El terreno es garantía por el valor consignado en este avalúo.

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- 14482

Identificación N°

Emp.

1-0635-0016

Digitally signed by RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0635-001 6, sn=PACHECO TINOCO, givenName=RIGOBERTO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Date: 2016.09.15 12:32:51 -06'00'

FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Firma del Perito 13/09/2016 FECHA DEL INFORME

15/09/2016

[email protected] / www.valorisa.net

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste (Localización) Negociación Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1 2 3 4 5

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 12.818,25 7.514,23 12.749,00 1.398 m2 1282,00 0,9718 1614,67 1,0487 1255,00 0,9650 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 0 1,0000 21,00 1,0000 25,00 0,9573 20,00 21 1,0123 61,00 1,0000 65,00 1,0000 63,00 71,6 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1 1,0000 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 0 1,0000 5,00 1,0000 5,00 1,0000 5,00 5 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1 1,0000 16,00 1,0000 16,00 1,0000 16,00 16 1,0000 4,00 1,0000 5,00 1,0687 4,00 4 1,0000 1,00 1,0000 1,25 1,3000 1,00 1,0000 0,90 0,9000 1,00 1,0000 0,90 0,9000 0,8746 1,3948 0,8792 11.211,33 10.481,20 11.208,59

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-20213046741800-2016-U

4 Factor 12.000,00 1100,00 0,9239 0,00 1,0000 23,00 0,9775 48,00 1,0000 1,00 1,0000 0,00 1,0000 5,00 1,0000 1,00 1,0000 16,00 1,0000 4,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 0,9032 10.837,93

5

Factor

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 1,0305 1,6161 0,7666 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡10.935 /m2 Valor ajustado ¢10.935 / m2 1,0000 Área 1.398,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 10.935,00 15.287.130,00

LINDEROS ACTUALES Resto de Orma Jece S,A, y Juan Carlos Jiménez Terreno para pastos Calle pública con 17,75 m de frente Calle asfaltada de 11,50m ancho Lote segregado No.3 de Marlene Villalobos Espinoza Lote para construir Servidumbre de paso agrícola en medio de Dinorah Servidumbre de tierra de 7 m de ancho COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 438.290

NORTE 1.149.292

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 161

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote medianero, plano de forma regular, Oferta Coocique 2460-6078 ubicado contiguo al Sujeto Coordenadas Este Norte Lote medianero, plano de forma regular, Oferta Coocique 2460-6078 ubicado 300 m S de la Cruz Roja Coordenadas Este Norte Lote medianero, plano de forma regular, Oferta Memo 2468-0373 ubicado 100 m NE del Sujeto Coordenadas Este Norte Base de Datos Plataforma de Valores Indexada Lote tipo del Sector 202-13-U09 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 15/09/2016 15/09/2016 15/09/2016 15/09/2016

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material Ancho de vía 11,50 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-20213046741800-2016-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Asada Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 600 m a 100 m a 1500 m a0m a 1000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

Nivel sobre calle:

21,00 m

S1 S2

Pendiente % 0 Tipo de vía: 4 Regularidad: 1 Ubicación: Medianero

71,60 m 3,41 1 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

0,00 m

5

NO Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 68,00%

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-20213046741800-2016-U

12/09/2016

GRAVÁMENES a) Reservas y restricciones Arrastre de finca anterior b) c) d) e)

Comentario:

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES Los gravámentes existentes no afectan físicamente al inmueble. El terreno está sin mantenimiento y el pasto ha crecido considerablemente. No cuenta con cercas al fondo del terreno. El vértice 3 no está marcado físicamente en el sitio

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

TOTAL Forma de explotación

Área m2

₡

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

Forma de explotación

Área m2

VRN

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

-

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

-

₡ ₡ ₡ ₡

TOTAL

214-20213046741800-2016-U

-

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Estado Estado físico del bien (Actual) Dimensión de la construcción Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0!

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-20213046741800-2016-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Lote para construir Uso predominante: Residencial Presupuesto Estado de la edificiación: ¢ Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

0

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

Paredes

Pisos

Paredes

% de avance

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Año de construcción:

0%

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES No hay construcciones ni mejoras sobre el terreno

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-20213046741800-2016-U

24

1. Entorno del inmueble

2. Vista del frente del terreno

3. Vista de calle pública asfaltada hacia el Noreste

4. Vista de calle pública asfaltada hacia el Suroeste

5. Vista de acceso al inmueble por el frente

6. Valuador en el inmueble

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

214-20213046741800-2016-U

24

7. Vista interior del lote desde el frente hacia el fondo

9. Vista del fondo del lote sin demarcación de cerca

8. Vista de vértice 3 sin marca física en el frente y entrada a servidumbre por lindero Oeste

10. Vista desde el fondo del lote hacia el frente por el lindero Este

11. Vista lateral del terreno en el costado Este

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 3

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-20213046741800-2016-U

ENTORNO

Fuente: Propia

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10

214-20213046741800-2016-U

24

Comparable 1

Comparable 2

Comparable 3

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 467418---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 467418 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR LOTE CUATRO SITUADA EN EL DISTRITO 13-PEÑAS BLANCAS CANTON 2-SAN RAMON DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS:

NORTE : RESTO DE ORMA JECE S.A. Y JUAN CARLOS JIMENEZ VILLALOBOS SUR : CALLE PUBLICA CON 17,75 MTS DE FRENTE ESTE : LOTE SEGREGADO NUMERO TRES DE MARLENE VILLALOBOS ESPINOZA OESTE : SERVIDUMBRE DE PASO AGRICOLA EN MEDIO DE DINORAH SOLANO CHAVES MIDE: MIL

TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS

PLANO:A-1422494-2010 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

2-00198152 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 11,000,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00502142-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 29 DE JULIO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY

RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 331-14664-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 200198152 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 12Septiembre-2016 a las 13.58.38 horas

Emitido el 12-09-2016 a las 13:59 horas