Informe de Avalúo Nº 214-20213031820900-2016-U

Cliente:

Banco Nacional Costa Rica

Solicitado por: Oficina 214 Dir. Recursos Materiales BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 13 de septiembre de 2016 Fecha Informe: 15 de septiembre de 2016 Ex deudor: Juan Carlos Jiménez Villalbos (Garantía 5800-1)

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dir. Recursos Materiales 214-20213031820900-2016-U OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional Costa Rica Céd. Identidad 4-000-01021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% Banco Nacional Costa Rica Céd. Identidad 4-000-01021

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 02 - SAN RAMON 13 - PEÑAS BLANCAS San Isidro Peñas Blancas

DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, San Ramón, Peñas Blancas, San Isidro. 1295 m NE de la Cruz Roja, sobre calle al INVU y 55 m NO, lote mano derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-0410867-1997 Identificador Predial 20213031820900 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas

Según el Registro y el Plano 632,68 m2 632,68 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢7.408.682,80 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡7.408.682,80 SIETE MILLONES CUATROCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS VALOR EN LETRAS: COLONES 80/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ₡ SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

El terreno es garantía por el valor consignado en este avalúo.

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- 14482

Identificación N°

Emp.

1-0635-0016

Digitally signed by RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0635-0016, sn=PACHECO TINOCO, givenName=RIGOBERTO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Date: 2016.09.15 12:57:01 -06'00'

FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Firma del Perito 13/09/2016 FECHA DEL INFORME

15/09/2016

[email protected] / www.valorisa.net

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Ajuste (Localización) Negociación Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1 2 3 4 5

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 12.818,25 7.514,23 12.749,00 633 m2 1282,00 1,2624 1614,67 1,3623 1255,00 1,2536 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 0 1,0000 21,00 0,8810 25,00 0,8434 20,00 12,65 0,8918 61,00 1,0000 65,00 1,0000 63,00 50 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1 1,0000 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 0 1,0000 5,00 1,0000 5,00 1,0000 5,00 5 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1 1,0000 16,00 1,0000 16,00 1,0000 16,00 16 1,0000 4,00 0,9357 5,00 1,0000 4,00 5 0,9357 1,00 1,0000 1,25 1,3000 1,00 1,0000 0,90 0,9000 1,00 1,0000 0,90 0,9000 0,9366 1,4937 0,9415 12.005,72 11.223,86 12.002,79

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-20213031820900-2016-U

4 Factor 12.000,00 1100,00 1,2002 0,00 1,0000 23,00 0,8612 48,00 1,0000 1,00 1,0000 0,00 1,0000 5,00 1,0000 1,00 1,0000 16,00 1,0000 4,00 0,9357 1,00 1,0000 1,00 1,0000 0,9672 11.605,87

5

Factor

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 1,0305 1,6161 0,7173 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡11.710 /m2 Valor ajustado ¢11.710 / m2 1,0000 Área 632,68 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡ Lote 29 Lotes 31, 32, 33 y 34 Lote 39 Calle pública con 10m de frente

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 11.710,00 7.408.682,80

LINDEROS ACTUALES Lote baldío Casas a 40 m Terreno para pastos Calle de lastre con 14 m de frente

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 438.290

NORTE 1.149.292

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 161

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote medianero, plano de forma regular, Oferta Coocique 2460-6078 ubicado contiguo al Sujeto Coordenadas Este Norte Lote medianero, plano de forma regular, Oferta Coocique 2460-6078 ubicado 300 m S de la Cruz Roja Coordenadas Este Norte Lote medianero, plano de forma regular, Oferta Memo 2468-0373 ubicado 100 m NE del Sujeto Coordenadas Este Norte Base de Datos Plataforma de Valores Indexada Lote tipo del Sector 202-13-U09 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 15/09/2016 15/09/2016 15/09/2016 15/09/2016

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material Ancho de vía 11,50 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-20213031820900-2016-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

SERVICIOS Internet por Cable SÍ Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ a 100 m Edificios Comerciales SÍ a 1500 m Asada Recolección de basura SÍ a 0 m Edificios públicos / comunales SÍ a 1000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

Nivel sobre calle:

12,65 m

S1 S2

Pendiente % 0 Tipo de vía: 5 Regularidad: 1 Ubicación: Medianero

50,00 m 3,95 1 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

0,00 m

5

NO Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 67,00%

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-20213031820900-2016-U

12/09/2016

GRAVÁMENES a) b) c) d) e)

Comentario:

No hay gravámenes

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES

El lindero Norte no está demarcado físicamente

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

TOTAL Forma de explotación

Área m2

₡

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

Forma de explotación

Área m2

VRN

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

-

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

-

₡ ₡ ₡ ₡

TOTAL

214-20213031820900-2016-U

-

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Estado Estado físico del bien (Actual) Dimensión de la construcción Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0!

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-20213031820900-2016-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Lote para construir Uso predominante: Residencial Presupuesto Estado de la edificiación: ¢ Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

0

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

Paredes

Pisos

Paredes

% de avance

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Año de construcción:

0%

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES No hay construcciones ni mejoras sobre el terreno

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-20213031820900-2016-U

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1. Entorno del inmueble

2. Vista del frente del terreno

3. Vista de calle pública de lastre hacia el Sureste

4. Vista de calle pública de lastre hacia el Noroeste

5. Vista de acceso al inmueble por el frente

6. Valuador en el inmueble

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

214-20213031820900-2016-U

24

7. Vista interior del lote desde el frente hacia el fondo

8. Vista interior del lote hacia el lindero Sur

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 3

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-20213031820900-2016-U

ENTORNO

Fuente: Propia

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10

214-20213031820900-2016-U

24

Comparable 1

Comparable 2

Comparable 3

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 318209---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 318209 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR, LOTE - 30 SITUADA EN EL DISTRITO 13-PEÑAS BLANCAS CANTON 2-SAN RAMON DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS:

NORTE : LOTE 29 SUR : LOTES 31, 32, 33 Y 34 ESTE : LOTE 39 OESTE : CALLE PUBLICA CON 10 METROS DE FRENTE MIDE: SEISCIENTOS

TREINTA Y DOS METROS CON SESENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS PLANO:A-0410867-1997 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

2-00146347 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 8,000,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: OCHO MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00502142-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 29 DE JULIO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 12Septiembre-2016 a las 14.01.46 horas Emitido el 12-09-2016 a las 14:02 horas