Informe de Avalúo Nº 214-21006047418100-2017-U

Cliente:

Banco Nacional Costa Rica

Solicitado por: Oficina 214 Dir. Log. de Recursos Materiales

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 24 de febrero de 2017 Fecha Informe: 28 de febrero de 2017

Exdeudor:

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Marco Vinicio Céspedes Guerrero (4578-1)

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dir. Log. de Recursos 214-21006047418100-2017-U OFICINA Administración de bienes PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) 0 0 Banco Nacional Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional Costa Rica 100% Céd. Identidad 4-000-001021 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 06 - PITAL La Comarca DIRECCIÓN EXACTA

Alajuela, San Carlos, Pital, La Comarca, de El Colono 100 S, 300 Este y 25 Oeste, 3 lote mano izq. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-1460449-2010 Identificador Predial 21006047418100 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas

Según el Registro y el Plano 174,00 m2 174,00 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢4.315.548,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡4.315.548,00 CUATRO MILLONES TRESCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien:

18

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Liquidez del bien

meses ₡

Media -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Lote apto para ser recibido en garantía hipotecaria; lote para construir

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- IC-14482

Identificación N°

Emp.

1-0635-0016

Digitally signed by RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0635-00 16, sn=PACHECO TINOCO, givenName=RIGOBERTO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Date: 2017.02.28 15:48:07 -06'00'

Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

24/02/2017

FECHA DEL INFORME

28/02/2017

[email protected] / www.ingesolcr.com Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-21006047418100-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 28.500,00 VALOR ¢/m2 Área 190,00 1,0295 174,00 m2 0,0000 0,0000 Nivel 0,00 1,0000 0 1,0000 1,0000 Frente 9,00 1,0050 9,18 ###### #¡DIV/0! Fondo 21,00 1,0000 19,38 1,0000 1,0000 Forma 1,00 1,0000 1 1,0000 1,0000 Pendiente 0,00 1,0000 0 1,0000 1,0000 Ubicación 5,00 0,9264 8 0,8155 0,8155 Servicios 1 1,00 1,0000 1 1,0305 1,0305 Servicios 2 16,00 0,9704 15 1,5683 1,5683 Tipo de Vía 4,00 0,9357 5 0,7173 0,7173 Ajuste (Localización) 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Negociación 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,8702 #¡DIV/0! #¡DIV/0! Valores Homologados 24.802,00

DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 2

N° 1 2 3 4 5

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 0,7800 1,0000 0,8155 1,0305 1,5683 0,7173 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

Factor

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8155 1,0305 1,5683 0,7173 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡24.802 /m2 Valor ajustado ¢24.802 / m2 1,0000 Área 174,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 24.802,00 4.315.548,00

LINDEROS ACTUALES Servidumbre de paso en medio Margarita Ramírez Servidumbre de lastre de 6 m de ancho Fiduciaria Nacional Finacio S.A Terreno baldío Margarita Ramírez Solís Lote para construir Margarita Ramírez Solís Casa a 5 m COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 469.912

NORTE 1.155.189

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 182

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Plataforma de Valores Indexada Lote tipo del Sector 210-06-U05 Coordenadas Este Norte Base de Datos OBS: No se encontraron comparables en venta en el entorno inmediato Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 28/02/2017

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 3 214-21006047418100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Calle local Sistema Sanitario Tanque séptico Tipo de ruta Caño NO Material Lastre grueso Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SERVICIOS Internet por Cable SÍ SÍ Jardínes y Parques NO NO Transporte Público SÍ a 300 m SÍ Edificios Comerciales SÍ a 500 m SÍ Asada Recolección de basura SÍ a 50 m SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 1000 m SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

S1 S2

9,18 m

Nivel sobre calle:

19,38 m 2,11 1 15

Pendiente % 0 Tipo de vía: 5 Regularidad: 1 Ubicación: Lote en servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

Topografía

Plana

8

NO

Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca

0,00 m

Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 56,60%

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 4 214-21006047418100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN 23/02/2017

FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL GRAVÁMENES a) Reservas y restricciones Se arrastra de fincas anteriores

b) Servidumbre de paso Ver citas registrales para verificar que esté inscrita a favor del inmueble c) d) e)

Comentario:

Gravámenes no afectan físicamente al inmueble

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES Lote en servidumbre de forma regular, ligeramente ondulado, con talud de 1 m de alto en el lindero Oeste hecho por corte del terreno colindante. Se observó prevista de agua potable y servicio eléctrico en el frente del lote. Alumbrado público no hay en la servidumbre.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

-

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

214-21006047418100-2017-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

-

VRN

-

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

ESTADO

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN ÓPTIMO O DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) BUENO B Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades INTERMEDIO I Factor Estado Factor de Estado REGULAR V. Unit. Valor Unitario Nuevo R VNR Valor Neto de Reposición DEFICIENTE VRN Valor de Reposición Nuevo D VUR Vida Útil Remanente MALO VUT Vida Útil Total estimada del bien M Edad del bien (años de construido) MUY MALO Edad MM Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: DM DEMOLICIÓN Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-21006047418100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Terreno para construir Uso predominante: Residencial Presupuesto Estado de la edificiación: ¢ Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Año de construcción:

0%

% de avance

Paredes

Pisos

Paredes

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES No hay construcciones ni mejoras sobre el terreno. Terreno para construir

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7 214-21006047418100-2017-U

24

1. Entorno del inmueble

2. Vista general del terreno en el frente

3. Vista de servidumbre de paso hacia el Oeste

5. Vista interior del lote hacia el fondo

4. Vista de servidumbre de paso hacia el Este

6. Valuador en el inmueble

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8 214-21006047418100-2017-U

24

7. Vista interior del lote en el fondo

8. Vista interior del lote del fondo hacia el frente

9. Vista de acceso al lote por el frente

10, Detalle lindero Oeste con latud de 1 m

11. Vista hacia el lindero Oeste con casa vecina

12. Vista hacia el lindero Este con lote baldío

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 3

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9 214-21006047418100-2017-U

ENTORNO

Fuente: Propia

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 474181­­­000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 474181 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR SITUADA EN EL DISTRITO 6­PITAL CANTON 10­SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS: NORTE : SERVIDUMBRE DE PASO EN MEDIO MARGARITA RAMIREZ SOLIS SUR : FIDUCIARIA NACIONAL FINACIO S. A. ESTE : MARGARITA RAMIREZ SOLIS OESTE : MARGARITA RAMIREZ SOLIS MIDE: CIENTO SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS PLANO:A­1460449­2010

ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN 2­00469837 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 3,000,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4­000­001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2013­00192635­01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 09 DE SEPTIEMBRE DE 2013 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES  CITAS: 353­18993­01­0900­001 FINCA REFERENCIA 2214801 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE DE PASO  CITAS: 576­30111­01­0014­001 FINCA REFERENCIA 200444422 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY

CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE DE PASO  CITAS: 576­30111­01­0018­001 FINCA REFERENCIA 200444422 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 28­Febrero­2017 a las 15.45.31 horas  Emitido el 28­02­2017 a las 15:46 horas   

ESTA CERTIFICACION, CUYOS DERECHOS ARANCELARIOS FUERON DEBIDAMENTE CANCELADOS, CONSTITUYE DOCUMENTO PUBLICO CONFORME LO ESTABLECEN LOS ARTICULOS 369 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL, 5 INCISO D) DE LA LEY DE CERTIFICADOS, FIRMAS DIGITALES Y DOCUMENTOS ELECTRONICOS N° 8454, Y EL DECRETO EJECUTIVO N° 35488-J, PUBLICADO EN LA GACETA N° 196, DEL 8 DE OCTUBRE DE 2009. EN DICHO MARCO LEGAL SE ESTABLECE LA OBLIGATORIEDAD DE RECIBIR ESTE DOCUMENTO POR PARTE DE LOS ENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS, ASÍ COMO PARA LOS PARTICULARES, POR LO QUE SI TIENE PROBLEMAS PARA LA RECEPCIÓN DE ESTE DOCUMENTO Y APLICACIÓN DE SUS EFECTOS LEGALES, SIRVASE COMUNICARLO AL CENTRO DE ASISTENCIA AL USUARIO, Teléfono. 2221-0845.