Informe de Avalúo Nº 214-21001040574800-2016-U

Cliente:

Banco Nacional de Costa Rica

Solicitado por: Oficina 214 Direrección de Recursos Materiales

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 20 de septiembre de 2016 Fecha Informe: 22 de septiembre de 2016

Exdeudor: Manuel Antonio Varela Pérez (5612-1)

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Direrección de Recursos 214-21001040574800-2016-U OFICINA Bienes Adjudicados PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Identidad 4-000-001021

100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 01 - CIUDAD QUESADA Porvenir

DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, San Carlos, Quesada, Porvenir, 550m Norte de la Iglesia Cátolica de Porvenir, lote con casa de madera y vieja, en alto sobre margen derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-0973374-2005 Identificador Predial 21001040574800 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas

Según el Registro y el Plano 388,13 m2 388,13 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢7.361.273,58 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡7.361.273,58 SIETE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y TRES VALOR EN LETRAS: COLONES 58/100 Tiempo estimado para la venta del bien:

36

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Liquidez del bien

meses ₡

Baja -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

El terreno cumple con las condiciones mínimas para ser aceptado como garantía. Solo es aprovechable la parte trasera del terreno ya que la parte del frente se usa como acceso.

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- 14482

Identificación N°

Emp.

1-0635-0016

Digitally signed by RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0635-001 6, sn=PACHECO TINOCO, givenName=RIGOBERTO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Date: 2016.09.22 12:31:40 -06'00'

Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

20/09/2016

FECHA DEL INFORME

22/09/2016

[email protected] / www.valorisa.net Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 50.000,00 13.412,82 28.000,00 VALOR ¢/m2 Área 473,00 1,0674 671,29 1,1982 220,00 388,13 m2 0,8292 Nivel 2,00 0,9418 2,00 0,9418 0,00 4 0,8869 Frente 15,00 1,3438 25,10 1,1815 11,00 48,91 1,4521 Fondo 31,50 1,0000 30,00 1,0000 20,00 21 1,0000 Forma 1,00 0,6000 0,47 0,9500 1,00 0,4 0,6000 Pendiente 0,00 0,8251 10,00 0,9379 0,00 15 0,8251 Ubicación 5,00 1,0000 5,00 1,0000 5,00 5 1,0000 Servicios 1 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1 1,0000 Servicios 2 16,00 1,0000 16,00 1,0000 16,00 16 1,0000 Tipo de Vía 4,00 1,1422 2,00 1,0000 4,00 2 1,1422 Ajuste (Localización) 0,70 0,7000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Negociación 0,90 0,9000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,4812 1,1879 0,6038 Valores Homologados 24.059,17 15.932,92 16.905,98

DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 3

N° 1 2 3 4 5

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-21001040574800-2016-U

4

Factor

5

0,0000 0,8869 ###### 1,0000 0,7800 0,8251 0,8803 1,0305 1,6161 0,8755 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

Factor

0,0000 0,8869 ###### 1,0000 1,0000 0,8251 0,8803 1,0305 1,6161 0,8755 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡18.966 /m2 Valor ajustado ¢18.966 / m2 1,0000 Área 388,13 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 18.966,00 7.361.273,58

LINDEROS ACTUALES Calle pública con un frente a ella de 8.72m Ruta Nacional 141 asfaltada de 12,30m de ancho Rafael Ledezma Zúñiga y Catalina Esperanza Casa a 5 m Enar Ledezma Morera, Rafael Ledezma Zuñiga y Casa a 5 m Calle pública con un frente de 40.19m Ruta Nacional 141 asfaltada de 12,30m de ancho COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 453.113

NORTE 1.138.657

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 908

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Francisco Vargas / 8623-3322 Lote rectangular 1 km camino a San Vicente Coordenadas Este 454.040 Norte Lote irregular 1000 m hacia Sucre del Base de Datos Mayela Cascante / 7114-3605 Sujeto Coordenadas Este 453.027 Norte Base de Datos Plataforma de Valores Indexada Lote tipo del Sector 210-01-U19 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 22/09/2016 1.138.672 22/09/2016 1.137.946 22/09/2016

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material Ancho de vía 12,30 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-21001040574800-2016-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Asada Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 600 m a 100 m a 3000 m a0m a 600 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

Nivel sobre calle:

48,91 m

S1 S2

Pendiente % 15 Tipo de vía: 2 Regularidad: 0,4 Ubicación: Medianero

21,00 m 0,43 1 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Quebrada

4,00 m

5

NO Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente Declive pronunciado

Riesgo deslizamiento

Alto

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 73,00%

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-21001040574800-2016-U

14/09/2016

GRAVÁMENES a) Resevas y restricciones Viene de finca anterior b) c) d) e)

Comentario:

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES El aprovechamiento del terreno es menor a la mitad del mismo ya que por la topografía y el acceso a la parte plana del terreno en la parte superior ( 4 m sobre nivel de calle) se ocupa mucho espacio, además que si hay deslizamiento del acceso el mismo se complica mucho.

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

TOTAL Forma de explotación

Área m2

₡

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

Forma de explotación

Área m2

VRN

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

-

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A

-

₡ ₡ ₡ ₡

TOTAL

214-21001040574800-2016-U

-

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Estado Estado físico del bien (Actual) Dimensión de la construcción Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0!

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-21001040574800-2016-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Lote para construir Uso predominante: Residencial Presupuesto Estado de la edificiación: ¢ Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Año de construcción:

0%

% de avance

Paredes

Pisos

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

No hay

Paredes

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES En la parte alta del terreno hay dos casas viejas de madera que no se valoran debido a su mal estado y por no contar con las condiciones necesarias para aseguramiento. Quien compre este terreno deberá demolerlas para hacer una construcción apropiada. Aparentemente hay gente viviendo en esas casas

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-21001040574800-2016-U

24

1. Entorno del inmueble

2. Vista del inmueble en el frente

3. Vista de calle pública RN 141 hacia el Sur en calle asfaltada

5. Vista de acceso al inmueble

4. Vista de calle pública RN 141 hacia el Norte en calle asfaltada

6. Valuador en el inmueble

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

214-21001040574800-2016-U

24

7. Vista hacia el lindero Sur en la parte alta

8. Vista hacia el lindero Este en la parte alta

9. Vista parte plana en lo alto hacia el lindero Norte

10. Vista general de la parte plana aprovechable del terreno

11. Vista de casas de madera en el terreno

12. Talud inclinado 50° descendente a quebrada desde el fondo del lote. Vista de la vivienda

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 3

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-21001040574800-2016-U

CROQUIS DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA

Fuente: Propia

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10

214-21001040574800-2016-U

24

Comparable 1

Comparable 2

Ubicación de comparables

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 405748---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 405748 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO DE PATIO CON UNA CASA SITUADA EN EL DISTRITO 1-QUESADA CANTON 10-SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS:

NORTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE A ELLA DE 8,72 METROS SUR : RAFAEL LEDEZMA ZU#IGA Y CATALINA ESPERANZA MORERA JIMENEZ Y CARLOS ROJAS SALAZAR ESTE : ENAR LEDEZMA MORERA, RAFAEL LEDEZMA ZU#IGA Y CATALINA ESPERANZA MORERA JIMENEZ OESTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 40 METROS 19 CENTIMETROS MIDE: TRESCIENTOS

OCHENTA Y OCHO METROS CON TRECE DECIMETROS

CUADRADOS PLANO:A-0973374-2005 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

2-00327175 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 7,000,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: SIETE MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00256798-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 22 DE ABRIL DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY

RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 369-15356-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 2233367 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 14Septiembre-2016 a las 11.57.36 horas Emitido el 14-09-2016 a las 11:58 horas