Informe de Avalúo Nº 214-21008040209400-2016-U

Cliente:

Banco Nacional de Costa Rica

Solicitado por: Oficina 214 Dirección Logística de Recursos Materiales.

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 9 de junio de 2016 Fecha Informe: 14 de junio de 2016

Exdeudor: Sigifredo Rojas Chaves (4537-1)

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dirección Logística de 214-21008040209400-2016-U OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) 100% Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 Céd. Identidad UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 08 - TIGRA San Pedro, La Tigra DIRECCIÓN EXACTA

Alajuela, San Carlos, La Tigra, San Pedro, del Bar y Salón Montecarlo 30 m Oeste REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-0928064-2004 Identificador Predial 21008040209400 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas

Según el Registro y el Plano 919,59 m2 919,59 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢11.678.793,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢12.849.801,80 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡24.528.594,80 VEINTICUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y VALOR EN LETRAS: CUATRO COLONES 80/100 Tiempo estimado para la venta del bien:

18

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Liquidez del bien

meses ₡

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

Media 12.849.801,80 SÍ

El inmueble es garantía por el valor consignado en este avalúo.

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- 14482

Identificación N°

Emp.

1-0635-0016

Digitally signed by RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0635-0016 , sn=PACHECO TINOCO, givenName=RIGOBERTO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Date: 2016.06.14 20:10:44 -06'00'

Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

9 junio 2016

FECHA DEL INFORME

14 junio 2016

[email protected] / www.valorisa.net Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 8.433,73 27.500,00 21.000,00 VALOR ¢/m2 919,59 m2 Área 4150,00 1,6443 200,00 0,6044 420,00 0,7721 Nivel 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 0 1,0000 Frente 28,00 0,8394 10,00 1,0858 15,00 13,9 0,9811 Fondo 148,00 1,0000 20,00 1,0000 30,00 62,55 1,0000 Forma 1,00 0,8700 1,00 0,8700 1,00 0,65 0,8700 Pendiente 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 0 1,0000 Ubicación 5,00 1,0000 5,00 1,0000 5,00 5 1,0000 Servicios 1 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1 1,0000 Servicios 2 16,00 1,0000 16,00 1,0000 16,00 16 1,0000 Tipo de Vía 4,00 1,0000 4,00 1,0000 4,00 4 1,0000 Ajuste (Localización) 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Limp, y mecanizac. 1,00 1,0000 0,90 0,9000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 1,2008 0,5139 0,6591 Valores Homologados 10.126,82 14.131,95 13.840,62

DESCRIPCIÓN Futura ampliación vía Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1 2 3 4 5

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-21008040209400-2016-U

4

Factor

5

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 1,0305 1,6161 0,7666 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

Factor

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8803 1,0305 1,6161 0,7666 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡12.700 /m2 Valor ajustado ¢12.700 / m2 1,0000 Área 919,59 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 12.700,00 11.678.793,00

LINDEROS ACTUALES Carlos Enrique Solís Quirós Sin construir Frente a calle pública de 12.69m Calle asfaltada de 14,05 m ancho Luis Angle Rojas Chaves Y Olivier Rojas Chaves Casa a 5 m Luis Angle Rojas Chaves Y Olivier Rojas Chaves Casa a 5 m COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 437.154

NORTE 1.146.805

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 246

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Joaquín Vargas 2468-9374 Terreno ubicado 200 Este del Sujeto Coordenadas Este Norte Oferta Dinia Vasquez 8807-4820 Terreno ubicado 500 Este del Sujeto Coordenadas Este Norte Base de Datos Plataforma valores indexada Lote tipo del Sector 210-08-U03 Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 14/06/2016 14/06/2016 14/06/2016

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Material Asfalto Ancho de vía 14,05 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-21008040209400-2016-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Asada Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 500 m a 100 m a 10000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar

a0m a 1000 m

Residencial y agropecuaria

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

Nivel sobre calle:

13,90 m

S1 S2

Pendiente % 0 Tipo de vía: 4 Regularidad: 0,65 Ubicación: Medianero

62,55 m 4,50 1 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

0,00 m

5

NO Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 62,00%

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-21008040209400-2016-U

07/06/2016

GRAVÁMENES a) b) c) d) e)

Comentario:

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES

No hay gravámenes

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Casa una planta Corredor Pilas-tendido Garaje Cuarto Planta Alta

TOTAL Forma de explotación Aceras perimetrales

Muro frente (ml)

Área m2 73,00 7,00 21,00 62,40 24,00

₡

187,40

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

21,00 ₡ 13,90 ₡

20.000 50.000

Forma de explotación

Área m2

₡ 420.000,00 ₡ 695.000,00 ₡ -

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 20 R 0,6250 0,8190 30 20 R 0,4444 0,8190 #¡DIV/0! #N/A

1.115.000,00

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190 0,8190 0,8190

23.870.000

VRN

₡

TOTAL

214-21008040209400-2016-U

-

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Estado Estado físico del bien (Actual) Dimensión de la construcción Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

7.473.375 537.467 1.238.328 1.597.066 1.535.616 12.381.852

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

214.998,00 252.952,20 467.950,20

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años 25,6 25,6 29,5 20,5 20,5

VUR años 20,5 10,9 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

₡ ₡ ₡ ₡ ₡

¢ / m2 102.375,00 76.781,00 58.968,00 25.594,00 63.984,00

Valor Unitario Final

₡ ₡

¢ / m2 10.238,00 18.198,00 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

12.381.851,60 467.950,20 12.849.801,80

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ 200.000 ₡ 14.600.000 50 25 R 0,6250 ₡ 150.000 ₡ 1.050.000 50 25 R 0,6250 ₡ 100.000 ₡ 2.100.000 50 20 R 0,7200 ₡ 50.000 ₡ 3.120.000 40 20 R 0,6250 ₡ 125.000 ₡ 3.000.000 40 20 R 0,6250

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-21008040209400-2016-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente ¢ Avance: 100% Presupuesto Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 187,40 m2

Número permiso construcción:

Nombre

En venta por el BNCR

Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

20%

1991

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

VC02

NÚMERO DE NIVELES:

Mampostería integrada

Sistema eléctrico:

Bloques de concreto con divisiones livianas de madera

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Contrapiso de concreto Estructura de techo de maderera HG ondulada sin canoas ni bajantes oxidada Tablilla madera Cerámicos

Fachada

Fachada plana con ventanas laterales y puerta centro

Aposentos

Ver Croquis en anexos

Baños

Un baño

Gas LP

Red de agua caliente

No hay

Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve

No hay

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN % de avance

SI

PARCIAL

80% SI Cuchilla Regular

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento:

Otros

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

1

Paredes

Ninguno

Paredes

Regular

Cielos

Regular

Pisos

Regular

Cubierta

Deficie nte

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La casa está desocupada y sin mantenimiento. La instalación eléctrica presenta algunos elementos desprendidos. La cubierta de techo está totalmente oxidada y requiere cambio total. Las escaleras al cuarto en la planta alta está deteriorada por elementos de madera podridos en las huellas. Las áreas verdes están descuidadas y sin mantenimiento. El inmueble tiene una buena ubiacación sobre calle pública principal asfaltada, con todos los servicios públicos en el frente.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-21008040209400-2016-U

24

1. Entorno del inmueble

2. Vista del inmueble en el frente sobre calle pública

3. Vista de calle pública asfaltada hacia el Este

4. Vista de calle pública asfaltada hacia el Oeste

5. Vista de acceso al inmueble en el frente

6. Valuador en el inmueble

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

214-21008040209400-2016-U

24

7. Vista de la sala de estar y comedor

8. Detalle de acceso a baño y habitaciones

9. Vista de cocina

10. Área de pilas y tendido

452608.760

11. Vista interna de área de garaje

12. Vista de cuarto en planta alta

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 4

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-21008040209400-2016-U

CROQUIS DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA

Fuente: Propia

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10

INFORME DE AVALÚO

214-21008040209400-2016-U

24

Comparable 1

Info Comparable 1

Comparable 2

Info Comparable 2

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 402094---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 402094 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO CON UNA CASA UN GARAJE Y PATIO SITUADA EN EL DISTRITO 8-LA TIGRA CANTON 10-SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS:

NORTE : CARLOS ENRIQUE SOLIS QUIROS SUR : FRENTE A CALLE PUBLICA DE 12,69 METROS ESTE : LUIS ANGLE ROJAS CHAVES Y OLIVIER ROJAS CHAVES OESTE : LUIS ANGLE ROJAS CHAVES Y OLIVIER ROJAS CHAVES MIDE: NOVECIENTOS

DIECINUEVE METROS CON CINCUENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS PLANO:A-0928064-2004 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

2-00206333 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 22,000,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: DOCE MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2014-00062607-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 19 DE MARZO DE 2014 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

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