Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60703011693200-2018-U
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO
BIENES MATERIALES
NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 03 - GUAYCARA RIO CLARO
DIRECCIÓN EXACTA PUNTARENAS, GOLFITO, GUAYCARA, RIO CLARO CENTRO, DE LA ESTACIÓN POLICIAL DE LA FUERZA PUBLICA 75 M NORTE Y 75 MTROS OESTE REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-0354629-1996 Identificador Predial 60703011693200 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según 655,28 m2 655,28 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢16 621 177,20 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢45 229 580,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡61 850 757,20 SESENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y VALOR EN LETRAS: SIETE COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢45 229 580,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO
MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)
Verónica Ricossa
Arquitecta A-18581
Emp.
Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.07.09 12:39:42 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 22 junio 2018 Fecha informe: 25 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] [email protected] www.testedbuilding.com
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AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 AREA 655,28 NIVEL 0 FRENTE 8 FONDO 42,38 FORMA PENDIENTE 0 a 3% UBICACIÓN 5 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 3 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 36 613,00 41 400,40 30 935,00 437 0,8748 405,31 0,8533 556,00 0,9472 1,0000 1,0000 1,0000 19 0,8055 10,35 0,9376 25 0,7521 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0% 1,0000 0a3% 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,1379 3 1,0000 3 1,0000 0,8018 0,8001 0,7124 29 357,14 33 122,56 22 037,76
4 Factor 35 849,00 420 0,8634 0 1,0000 15 0,8545 28 1,0000 1,0000 0% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 4 1,0667 0,7870 28 212,62
5
Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,9000 Área afectada 655,28 m2 De acuerdo a la forma del terreno 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡28 183 /m2 Valor ajustado ¢25 365 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9000 Área 655,28 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢25 365,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢16 621 177,20
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES LOTE CON CONSTRUCCION NORTE LAURA MARIA GRANADOS RODRIGUEZ CALLE PUBLICA CON 8 METROS DE FRENTE Y SUR CALLE PUBLICA MARIA MAGDALENA RODRIGUEZ MARTINEZ ESTE DELFILIA ANGULO BUSTOS ROY PAPILI Y MARIA MAGDALENA OESTE RODRIGUEZ MARTINEZ VÉRTICE 3 8 N° 1 2 3 4
LOTE CON CONSTRUCCION LOTE CON CONSTRUCCION
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 602 705 602 702
PRECISIÓN NORTE 959 647 959 647
Altitud 73 52
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 20/6/17 8743-1746 Lote a la venta en la zona, de 437 m2 con frente con 19 m de frente a calle publica. C16,000,000.Coordenadas Este 603 168 Norte 959 621 2437-1080/2435-2039 26/9/16 Lotes a la venta en la misma calle a pocos metros Oferta de la finca valorada.Lotes a la venta en la misma calle a 300 mts de la finca valorada.-
Coordenadas Este Oferta
603 442
Norte
Tonny Chinchilla 88648518
Coordenadas Este 603 512 Norte Oferta 118-60703004301700-2018Avaluo realizado para la oficina de Rio Claro Coordenadas Este 602 301 Norte
960 081 26/9/17 960 233 11/5/18 959 709
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-60703011693200-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 12,00 m Ancho de vía Acera NO
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a0m a0m a0m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a0m
Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,00 m Pendiente % 0 a 3% 42,38 m Tipo de vía: 3 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%
FECHA ESTUDIO
20/6/18
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 359-07385-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 00017630-000. EL GRAVAMEN MENCIONADO NO AFECTA EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.OBSERVACIONES
La finca valorada se ubica en Rio Claro centro. Posee acceso por calle publica asfaltada. Ademas por su ubicacion tiene acceso a todos los servicios. El lote es plano, posee frente a calle publica asfaltada. Se aplica el valor seccional de forma de acuerdo a las formas geometricas del terreno. El lote se encuentra totalmente cercado con malla ciclon. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.
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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación CABINAS
TOTAL
Área
V. Unit.
m2
¢ / m2
180,00
260 000
VRN
VUT
Edad
¢
años
años
46 800 000
40
5
Estado I
Factor
Depre.
Estado
0,9297
0,9191
VNR
VUR
Valor Unitario Final
¢
años
¢ / m2
39 990 060,00
34,2
222 167
-
-
#¡DIV/0!
0
-
-
#¡DIV/0!
0
39 990 060,00
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
VNR
VUR
Valor Unitario Final
¢
años
¢ / m2
46 800 000
180,00
Factor
#¡DIV/0!
#N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación CERCAS
Área
V. Unit.
ml
¢ / m2
130,00
49 000
VRN
VUT
Edad
¢
años
años
20
5
6 370 000
Estado B
6 370 000
TOTAL
Factor
Factor
Depre.
Estado
0,8438
0,9748
#¡DIV/0!
#N/A
#¡DIV/0!
#N/A
5 239 520,00 5 239 520,00
16,5
40 304
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
VUR
Valor Unitario Final
Depre.
Estado
¢
años
¢ / m2
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢39 990 060,00 ¢5 239 520,00 ¢45 229 580,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
CONSTRUCCIONES
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: CABINAS Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 180,00 m2
Avance:
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura: 27%
Año de construcción:
2013
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Construccion Prefabricada Sistema eléctrico: Estructura baldozas de concreto Paredes No aplica Entubado Conduit SI Entrepiso TOTAL Estructura de perling Porcentaje Techos 100% Laminas de H.G. Caja breaker Cubierta SI Tablillas de PVC Interruptor Cuchilla Cielos Ceramica de calidad standart Estado General Bueno Pisos Fachada
Sencilla de baldozas de concreto repelladas y pintadadas con ventanas de aluminio Cinco cabinas cada una con baño, cocina, 2 dormitorios ,sala y pila exterior.
Aposentos Un baño completo por cada cabina. Baños Otros Red de agua caliente No aplica Tanque captación de agua No aplica Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5
% de avance
Ninguno
Gas LP
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es un conjunto de cinco cabinas, construidas en baldozas de concreto, cielos de PVC, pisos cerámica. Se observa la necesidad de hacer algunas reparaciones en cielos de pvc, en sectores del piso algunos ceramicos presentan roturas y las puertas de madera requieren mantenimiento. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60703011693200-2018-U
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
214-60703011693200-2018-U
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
214-60703011693200-2018-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60703011693200-2018-U
HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE
⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO
EXCESO DE FONDO
β
ALT AT
FORMA
CFR = 3
NIVEL
FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT
PENDIENTE
PLT − PLV
FP = e
TIPO DE VÍA
78
FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )
SERVICIOS
FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )
UBICACIÓN
FU = e ((U LV −5 )*K )
EXTENSIÓN
⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
⎞ ⎟ ⎟ ⎠
5