Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-30104015183900-2019-U

Dirección de Recursos Materiales

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

ROMERO

ROMAN

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 01 - CARTAGO 04 - SAN NICOLAS LA LIMA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE EXDEUDOR CODIGO 5197-1 ALBERTO UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA De la esquina suroeste de la escuela 75 mts al sur y 50 mts al este. Casa esquinera al final de la calle a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-97335-1993 Identificador Predial 30104015183900 Certificado Catastral 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 169,20 m2 169,20 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢7 808 749,20 ¢11 628 304,00

₡19 437 053,20

DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CINCUENTA Y TRES VALOR EN LETRAS: COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢11 628 304,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Inmueble no apto para crédito de orginación o refinanciamiento del mismo, por ubicación en zona de alto riesgo de OBSERVACIONES inundación. GENERALES

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Ing. Oscar Leandro Guzmán Ing. Construcción ICO-4244

CED Cartago Emp. 683

Nombre y firma representante legal de la empresa 7 diciembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8391-8671; 2537-4185 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

OSCAR FERNANDO LEANDRO GUZMAN (FIRMA)

Firmado digitalmente por OSCAR FERNANDO LEANDRO GUZMAN (FIRMA) Fecha: 2019.05.20 16:32:55 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 3-0259-0421

8 abril 2019

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área 169,2 Nivel 0 Frente 7 Fondo 24,17 Forma 1 Pendiente 0% Ubicación 3 Servicios 1 3 Servicios 2 11 Tipo de Vía 4 Ajuste valor Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Ubicación

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1 2 3

214-30104015183900-2019-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 120 000,00 166 000,00 150,00 0,9610 150 0,9610 0,0000 0 0,9850 0 0,9820 0,9660 10 0,9147 10 0,9147 ###### 15,00 1,0000 15 1,0000 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 0% 1,0000 0 1,0000 1,2120 5 1,0000 3 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 0,9700 1,0620 16 1,0000 16 1,0000 1,1270 3 1,0000 3 1,0000 1,3050 0,8 0,8000 0,8 0,8000 1,0000 0,95 0,9500 0,95 0,9500 1,1500 0,6581 0,6364 #¡DIV/0! 78 966,62 105 637,33

FACTOR 0,5000 0,0000 0,0000

4

Factor

5

0,0000 0,9660 ###### 1,0000 1,0000 1,2120 1,0000 1,0620 1,1270 1,3050 1,0000 1,1500 #¡DIV/0!

Factor

0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 0,8000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 169,20 m2 Ubicación en zona riesgo río Taras Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡92 302 /m2 Valor ajustado ¢46 151 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,5000 Área 169,20 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢46 151,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢7 808 749,20 LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 7,00 METROS RICARDO SOLANO HERNANDEZ CALLE PUBLICA CON 23.30 METROS MARIO ELIZONDO LIMA

Calle pública Casa de habitación Calle pública Casa de habitación

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 506 214 506 209 506 202 506 203

PRECISIÓN

Altitud

NORTE 1 091 282 1 091 287 1 091 262 1 091 263

1 432 1 432 1 431 1 431

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8314-9972 / 7164-1201 De la escuela de La Lima 200 mts Este y 500 mts Norte. Coordenadas Este 540 404 Norte De la escuela de La Lima 200 mts Este y 520 mts Norte. https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienes-raicesventa-de-propiedades-casas/se-vende-casa-en-taras-decartago/13169725?fbclid=IwAR1Iu9j0qThIIqIn_fp5jQnPj26o

Oferta

2551-7851 / 8365-8484 Coordenadas Este

540 402

7/12/2018 Norte

Oferta Oferta

Fecha Consulta 7/12/2018 1 105 333

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

1 105 338

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Concreto Material 4,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-30104015183900-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ Teléfono NO Jardines y Parques NO Alumbrado NO Transporte Público SÍ a 200 m Electricidad SÍ JASEC Edificios Comerciales SÍ a 1000 m Agua Potable SÍ MUNICIPAL Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Zona residencial con alta densidad de construcción de viviendas. Ubicada en zona de riesgo inundación río Taras

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,00 m Pendiente % 0 24,17 m Tipo de vía: 4 3,45 3 11 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 20,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Alto Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 66,20%

FECHA ESTUDIO

7/12/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Anotaciones: No Hay. Gravámenes: Practicado citas: 800-339202-01-0001-001. El gravamen no afecta en forma física el inmueble. OBSERVACIONES

Lote esquinero de forma rectangular con frente de 7 m a calle de concreto con acera y sin cordón ni caño, se localiza en caserío ubicado a 175 metros al sureste de la escuela, ubicado en zona de riesgo de acuerdo al MAPA DE AMENZANAS NATURALES DEL CANTÓN DE CARTAGO (adjunto). La distancia con el río Taras aproximadamente es de 20 metros. A la fecha de la visita tiene obstruidos los servicios de aguas negras y pluviales, de igual forma tiene suspendido el servicio de agua potable; cuenta solamente con electricidad. En visita realizada el 08 abril 19 se verifica que la propiedad se encuentra deshabitada.

,

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Casa de habitación Corredor Galerón en patio

Área m2 58,0 17,0 36,0

TOTAL

111,00

Forma de explotación

Forma de explotación Mejora en sistema mecánico

Área m2 58,00

V. Unit. ¢ / m2 260 000 120 000 80 000

V. Unit. ¢ / m2 (17 500)

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 15 080 000 2 040 000 2 880 000 20 000 000

OBRAS COMPLEMENTARIAS VRN VUT Edad Factor Estado ¢ años años Depre. (1 015 000) 40 0 1,0000 O #¡DIV/0! #¡DIV/0! (1 015 000) VRN ¢ -

TOTAL

VUT años 50 40 40

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 16 0,7888 R 16 0,7200 R 16 0,7200 R #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-30104015183900-2019-U Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190 #N/A

VNR ¢ 9 742 086,00 1 202 954,00 1 698 264,00 12 643 304,00

VUR años 32,3 23,6 23,6 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 167 967 70 762 47 174 #¡DIV/0!

Factor Estado 1,0000 #N/A #N/A

VUR VNR años ¢ (1 015 000,00) 40,0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! (1 015 000,00)

Valor Unitario Final ¢ / m2 -17 500 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢12 643 304,00 -¢1 015 000,00

¢11 628 304,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30104015183900-2019-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 58,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Número permiso construcción:

Nombre

Habitada de manera precaria

Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

34%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC-02

Mampostería reforzada

2002

1 Sistema eléctrico:

Externas en bloques de concreto, repelladas y pintadas, Internas de gypsum

No hay Entubado Conduit Estructura de techo en madera a dos aguas, tapicheles de fibrolit Porcentaje breaker En láminas de HG #26, evacuación por medio de canoas y bajantesCaja en PVC Interruptor En gypsum, Estado General En cerámica

SI

TOTAL 100%

SI Disyuntores Bueno

Malla electrosoldada en corredor

Gas LP

Cinco aposentos: dos dormitorios, un baño, sala-comedor y cocina

Uno sin loza sanitaria Baños Patio de tendido techado Otros Red de agua caliente No hay Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Uso predominante: Residencial 0% Presupuesto: ¢

Avance:

% de avance

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Regular Pisos Bueno Cubierta Regular

Leve

Apreciación visual de desplome Leve Pisos

Importante

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Casa de habitación de aproximadamente 16 años de construida. Estructura principal en mampostería reforzada, piso en cerámica, cielos en gypsum, estructura de techo en madera y cubierta en láminas HG, patio de tendido con piso cerámico y estructura de techo en RT. Se observa un estado de abandono y sin mantenimiento alguno ya que se encuentra habitada en estado de precarismo, por lo que se manifiesta destrucción en la loza sanitaria que fue removida, obstrucción de aguas negras y pluviales y sin servicio de agua potable. Se observó que los candados originales fueron sustituidos. Se estima valor para realizar mejoras en sistema mecánico e instalar loza sanitaria en la suma de ₵ 1,018,500.00.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30104015183900-2019-U

Calle y entorno este

Calle y entorno sur

Entorno al oeste

Entorno al norte

Frente de propiedad 1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Colindancia sur FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30104015183900-2019-U

Sector sur

Margen del río

Patio de tendido

Pasillo

Sala-comedor

Dormitorio

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30104015183900-2019-U

Dormitorio

Vista de sur a norte

Cubierta e inst. eléctrica

Cocina

Baño, sin inodoro

Perito valuador

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30104015183900-2019-U

Fachada principal 08/04/19

Fachada este 08/04/19

Frente de vivienda 08/04/19

Pasillo en lindero oeste 08/04/19

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRADO (GARANTIA)

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30104015183900-2019-U

.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30104015183900-2019-U

.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30104015183900-2019-U

.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30104015183900-2019-U

. MAPA DE AMENAZAS NATURALES POTENCIALES. CANTON CARTAGO

Ubicacíón de propiedad

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30104015183900-2019-U

.