Avalúo BN 5503-1.xlsm

24 abr. 2018 - Nombre: Avalúo de Finca Urbana. Código: RE06-PR21GR02. Edición: 02. Página: 1. OFICINA. Céd. Jurídica. Céd. Jurídica. 100%. Provincia:.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60301004497700-2018-U

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 03 - BUENOS AIRES 01 - BUENOS AIRES LOMAS DE BUENOS AIRES

DIRECCIÓN EXACTA URBANIZACION LAS LOMAS, BUENOS AIRES, 50 OESTE DEL COLEGIO (ENTRADA A LA URBANIZACION), PRIMER CASA A LA IZQUIERDA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-0483173-1982 Identificador Predial 60301004497700 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 150,00 m2 150,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢10 857 900,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢5 710 676,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡16 568 576,00 DIECISEIS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢5 710 676,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa



SE SOLICITA LA REVISION DE LA INSTALACION ELECTRICA PARA QUE ESTE DENTRO DE LOS PARAMETROS QUE REQUIERE LA NORMATIVA VIGENTE.-

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)

Verónica Ricossa

Arquitecta A-18581

Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.04.24 00:30:48 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 9 abril 2018 Fecha informe: 10 abril 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected] www.testedbuilding.com

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AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 AREA 150 NIVEL FRENTE 15 FONDO 10 FORMA PENDIENTE 0a3% UBICACIÓN 3 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 40 000,00 88 235,29 62 271,00 150

1,0000 1,0000 15 1,0000 10 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 3 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 1,0000 40 000,00

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

170

1,0421 1,0000 7 1,2098 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,0523 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8787 1,1657 102 859,76

4

Factor

5

0,00

273

1,2184 1,0000 20 0,9306 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,0523 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 1,1931 74 298,21

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡72 386 /m2 Valor ajustado ¢72 386 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 150,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢72 386,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢10 857 900,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3

N° 1

LINDEROS ACTUALES LOTE NO 117 LOTE CON VIVIENDA LOTE DEST ALAMEDA BOULEVARD CON 10M BOULEVARD LOTE DEST ALAMEDA BOULEVARD CON 15M BOULEVARD LOTE CON VIVIENDA COORP DESARROLLO PI/ERO DE C R S A COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 573 176 573 173 573 164

PRECISIÓN NORTE 1 015 072 1 015 055 1 015 053

Altitud 396 395 396

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos INFORMACION DE VECINO LOTE VENDIDO RECIENTEMENTE EN LA MISMA Transacción CUADRA DEL LOTE A VALORAR CON LAS MISMAS CARACTERISTICAS DEL LOTE VALORADO.-

Coordenadas Este

2

LOTE A LA VENTA SOBRE CALLE PCIPAL DE ACCESO A LA URBANIZACION 100 MTS ANTES DE LA ESCUELA

Oferta

LOTE A LA VENTA ESQUINERO EN LA MISMA URBANIZACION A 100 MTS DEL LOTE A VALORAR

Oferta

3

573 198

Norte

573 174

Norte

573 132

1 014 609 9/4/18

84176120 Coordenadas Este

1 015 123 9/4/18

85001980 Coordenadas Este

Fecha Consulta 9/4/18

Norte

1 015 155

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 19,00 m Ancho de vía Acera SÍ

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ Jardínes y Parques SÍ a 0 m Alumbrado SÍ Transporte Público SÍ a 0 m Electricidad SÍ Edificios Comerciales SÍ a 0 m Agua Potable SÍ Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Sólo Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 15,00 m Pendiente % 0 a 3% 10 Tipo de vía: 5 0,66666667 1 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente

0,00 m

Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85,00%

FECHA ESTUDIO

27/03/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

OBSERVACIONES La finca valorada se ubica en la urbanizacion Las Lomas en Buenos Aires centro. Posee acceso por calle publica asfaltada. Ademas por su ubicacion tiene acceso a todos los servicios. El lote es esquinero. Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas de propiedades en venta en la zona. El lote es plano, posee dos frentes uno principal frente al boulevard de ingreso a la urbanizacion y otro secundario sobre alameda. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Ampliacion de vivienda

Área

V. Unit.

m2

¢ / m2

VRN

VUT

Edad

Estado

Factor

Depre.

Estado

VNR

VUR

Valor Unitario Final

¢

años

¢ / m2

¢

años

años

71,00

210 000

14 910 000

40

37

I

0,1097

0,9191

1 503 283,00

4,0

21 173

47,00

210 000

9 870 000

40

26

I

0,4638

0,9191

4 207 393,00

17,1

89 519

#¡DIV/0!

#N/A

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#N/A

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

TOTAL

Factor

24 780 000

118,00

5 710 676,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

TOTAL

Estado

Factor

Factor

VNR

VUR

Valor Unitario Final

Depre.

Estado

¢

años

¢ / m2

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

TOTAL

Estado

Factor

Factor

VNR

Depre.

Estado

¢

VUR

Valor Unitario Final

años

¢ / m2

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢5 710 676,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢0,00 ¢5 710 676,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

CONSTRUCCIONES

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-60301004497700-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 71,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Mamposteria Integral Bloques de concreto No aplica Estructura de madera Laminas onduladas de H.G. placas de fibrolit concreto alisado Mamposteria con rejas

Aposentos

sala, dos cuartos, baño completo

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

47%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01

Año de construcción:

1981

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Un baño completo revestido en area de duchas Baños Otros Red de agua caliente No aplica Tanque captación de agua No aplica Fisuras Leve Repellos Leve Paredes Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

SI

TOTAL 100%

SI Cuchilla Bueno Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

La propiedad existente en la finca a valorar es una vivienda que fue construida en dos etapas, la primera y descripta en este apartado consta de una sala, dos cuartos , baño, cuarto de pila semicubierto y poch. Posee un estado Intermedio debiendo realizarse alguna reparaciones dentro de las que se observan: fisuras en la mamposteria y presencia de humedad, roturas en cielo en ingreso a la vivienda, grietas en piso de concreto alisado. Además sobre la fachada pcipal se observa un elemento de zinc del techo que esta caido y herrumbrado, esto requiere reparacion ya que representa un peligro para los peatones, considerando además que es una zona escolar. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

214-60301004497700-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda ampliacion Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales:

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 58,52 m2

Nombre Porcentaje de cobertura: 39%

Año de construcción:

1992

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Mamposteria Integral y prefabricado Sistema eléctrico: Estructura Concreto y estructura de madera en divisiones interiores Paredes No aplica Entubado Conduit SI Entrepiso PARCIAL Estructura de madera Porcentaje Techos 90% Laminas de H.G. Caja breaker Cubierta SI no posee cielos Interruptor Cielos Concreto alisado Estado General Regular Pisos Mamposteria Fachada cocina, dos cuartos,pila y baño Aposentos Gas LP Ubicación Un baño completo revestido solo en area de ducha Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente No aplica Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es una vivienda que fue construida en dos etapas, la segunda y descripta en este apartado consta de una cocina, dos cuartos , baño, cuarto de pila. Posee un estado Intermedio debiendo realizarse alguna reparaciones dentro de las que se observan: fisuras en la mamposteria, presencia de humedad, grietas en piso de concreto alisado, el mueble de cocina esta en mal estado, la cachera se encuentra herrumbrada. En la instalacion electrica se observan tramos de cableado sin entubar. Ademas en la estructura del techo existe presencia de termitas. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO VISTA EXTERIOR

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60301004497700-2018-U

Elemento caido herrumbrado sobre

VISTA INTERIOR

Cielo en Porch de ingreso

Presencia de termitas en estructura de techo

Mueble y cachera en mal estado

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60301011619000-2018-U

Presencia de termitas en estructura de techo

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

214-60301004497700-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-60301004497700-2018-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60301004497700-2018-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

β

ALT AT

FORMA

CFR = 3

NIVEL

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠

5