Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

INFORME DE AVALÚO 214-60801002572000-2018-R

AVALÚO DE FINCA RURAL OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

BIENES MATERIALES ACTUALIZACION AVALÚO DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 08 - COTO BRUS 01 - SAN VITO BAJO REYES

DIRECCIÓN EXACTA PUNTARENAS, COTO BRUS, SAN VITO, BAJO REYES, DEL TEMPLO EVANGELICO 600 METROS NORTE CALLE A LA MARAVILLA. MANO IZQUIERDA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

P-0277075-1977 60801002572000 0,00%

Porcentaje:

Según 20.248,46 m2 20.248,46 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢23.285.729,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡23.285.729,00 VEINTITRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTINUEVE VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Verónica Ricossa

Arquitecta A-18581

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.03.13 12:54:33 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 24 febrero 2018 Fecha informe: 26 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected] www.testedbuilding.com

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2 214-60801002572000-2018-R

AVALÚO DEL TERRENO ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha

Área

Descripción

ha

m2

Valor Total ¢ 0,00 0,00 0,00 0,00

FINCA

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 2 B 11.500.000,00 248,46

TOTAL

2

248,46 Área m2

Descripción

0,00 Servicios 1

TOTAL Características Lote Tipo

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

23.285.729,00 0,00 0,00 0,00 23.285.729,00 Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢23.285.729,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

LINDEROS ACTUALES AMADO ELIZONDO MONGE ROGELIO CHAVARRIA VALVERDE CALLE PUBLICA AMADO ELIZONDO MONGE

LOTE CON CASA FINCA CALLE PUBLICA FINCA

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 VÉRTICE ESTE 610.800 1 2 610.826 610.729 3

N° 1 2

3

PRECISIÓN NORTE 980.385 980.484 980.241

Altitud 803 806 783

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos • Finca de hectárea y media en Los Oferta 8708 9340 Reyes de San Vito de Coto Brus, lindas vistas y con media hectarea plana. ₡20,000,000 Se Vende lote de 10.000 metros cuadrados.

Vendo hermosa finca en San vito de Coto Brus en lugar céntrico ya que se encuentra ubicada cerca de colegios, escuelas, farmacias, supermercados. Localización: Agua Buena Precio $28,000.00

Coordenadas Este

Norte

Oferta (506) 8596.0625 Coordenadas Este Norte Oferta 70456895 Coordenadas Este

Fecha Consulta 27/2/18

Norte

27/2/18 27/2/18

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 6,00 m Ancho de vía Acera NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3 214-60801002572000-2018-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a0m a0m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar

a0m

RURAL

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 1.200 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 21 °C 0,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 6,00 horas 0% 9 a 15% Cercas alambrado Bueno Relieve Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Ondulada Desendente Topografía Pendiente

Zona de vida Bosque Húmedo Premontano

NO Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 73,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 2,5 YR 4/2 Tipo de Suelo Andisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Pedregosidad: 5 % Ligera Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

FECHA ESTUDIO

22/2/18

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 309-16535-01-0901-004 REFERENCIAS: 2526-239-002 AFECTA A FINCA: 6-00025720 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAYLOS GRAVAMENES MENCIONADOS NO AFECTAN EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.-

OBSERVACIONES El lote se encuentra en el área de Bajo Reyes. Para decidir el valor del m2 se homologan ofertas de fincas a la venta en la zona y en zonas aledañas con caracteristicas similares a las de la finca a valorar. El lote al momento de la inspección se encuentra en enzacatado, posee pendientes descendientes, al momento de la inspeccion se observa una construccion que es una vivienda que no se incluye en el presente informe de avaluo debido a que por el deterioro no se puede garantizar el estado de la estructura. Dado que el lote supera la hectarea se valora como finca rural por las condiciones y el area en la que se ubica. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

214-60801002572000-2018-R CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado ¢ / m2 años años Depre. Estado ¢ años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! -

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor VNR Estado años años Depre. Estado ¢ #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A -

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Factor VNR Estado años años Depre. Estado ¢ #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A -

TOTAL Forma de explotación

VRN ¢ -

TOTAL

VUR Valor Unitario Final ¢ / m2 años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR Valor Unitario Final ¢ / m2 años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

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214-60801002572000-2018-R

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60801002572000-2018-R

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

214-60301011619000-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-60301011619000-2018-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60801002572000-2018-R

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

β

ALT AT

FORMA

CFR = 3

NIVEL

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT PLT − PLV

PENDIENTE

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 )

SERVICIOS

FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 ) UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠