Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60703011693200-2018-U

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

BIENES MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 03 - GUAYCARA RIO CLARO

DIRECCIÓN EXACTA PUNTARENAS, GOLFITO, GUAYCARA, RIO CLARO CENTRO, DE LA ESTACIÓN POLICIAL DE LA FUERZA PUBLICA 75 M NORTE Y 75 MTROS OESTE REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-0354629-1996 Identificador Predial 60703011693200 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según 655,28 m2 655,28 m2 0,00 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢16 621 177,20 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢45 229 580,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡61 850 757,20 SESENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y VALOR EN LETRAS: SIETE COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢45 229 580,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)

Verónica Ricossa

Arquitecta A-18581

Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.07.09 12:39:42 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 22 junio 2018 Fecha informe: 25 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected] www.testedbuilding.com

214-60703011693200-2018-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 AREA 655,28 NIVEL 0 FRENTE 8 FONDO 42,38 FORMA PENDIENTE 0 a 3% UBICACIÓN 5 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 3 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 36 613,00 41 400,40 30 935,00 437 0,8748 405,31 0,8533 556,00 0,9472 1,0000 1,0000 1,0000 19 0,8055 10,35 0,9376 25 0,7521 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0% 1,0000 0a3% 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,1379 3 1,0000 3 1,0000 0,8018 0,8001 0,7124 29 357,14 33 122,56 22 037,76

4 Factor 35 849,00 420 0,8634 0 1,0000 15 0,8545 28 1,0000 1,0000 0% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 4 1,0667 0,7870 28 212,62

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,9000 Área afectada 655,28 m2 De acuerdo a la forma del terreno 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡28 183 /m2 Valor ajustado ¢25 365 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9000 Área 655,28 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢25 365,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢16 621 177,20

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES LOTE CON CONSTRUCCION NORTE LAURA MARIA GRANADOS RODRIGUEZ CALLE PUBLICA CON 8 METROS DE FRENTE Y SUR CALLE PUBLICA MARIA MAGDALENA RODRIGUEZ MARTINEZ ESTE DELFILIA ANGULO BUSTOS ROY PAPILI Y MARIA MAGDALENA OESTE RODRIGUEZ MARTINEZ VÉRTICE 3 8 N° 1 2 3 4

LOTE CON CONSTRUCCION LOTE CON CONSTRUCCION

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 602 705 602 702

PRECISIÓN NORTE 959 647 959 647

Altitud 73 52

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 20/6/17 8743-1746 Lote a la venta en la zona, de 437 m2 con frente con 19 m de frente a calle publica. C16,000,000.Coordenadas Este 603 168 Norte 959 621 2437-1080/2435-2039 26/9/16 Lotes a la venta en la misma calle a pocos metros Oferta de la finca valorada.Lotes a la venta en la misma calle a 300 mts de la finca valorada.-

Coordenadas Este Oferta

603 442

Norte

Tonny Chinchilla 88648518

Coordenadas Este 603 512 Norte Oferta 118-60703004301700-2018Avaluo realizado para la oficina de Rio Claro Coordenadas Este 602 301 Norte

960 081 26/9/17 960 233 11/5/18 959 709

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-60703011693200-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 12,00 m Ancho de vía Acera NO

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a0m a0m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a0m

Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,00 m Pendiente % 0 a 3% 42,38 m Tipo de vía: 3 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%

FECHA ESTUDIO

20/6/18

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 359-07385-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 00017630-000. EL GRAVAMEN MENCIONADO NO AFECTA EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.OBSERVACIONES

La finca valorada se ubica en Rio Claro centro. Posee acceso por calle publica asfaltada. Ademas por su ubicacion tiene acceso a todos los servicios. El lote es plano, posee frente a calle publica asfaltada. Se aplica el valor seccional de forma de acuerdo a las formas geometricas del terreno. El lote se encuentra totalmente cercado con malla ciclon. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación CABINAS

TOTAL

Área

V. Unit.

m2

¢ / m2

180,00

260 000

VRN

VUT

Edad

¢

años

años

46 800 000

40

5

Estado I

Factor

Depre.

Estado

0,9297

0,9191

VNR

VUR

Valor Unitario Final

¢

años

¢ / m2

39 990 060,00

34,2

222 167

-

-

#¡DIV/0!

0

-

-

#¡DIV/0!

0

39 990 060,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

VNR

VUR

Valor Unitario Final

¢

años

¢ / m2

46 800 000

180,00

Factor

#¡DIV/0!

#N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación CERCAS

Área

V. Unit.

ml

¢ / m2

130,00

49 000

VRN

VUT

Edad

¢

años

años

20

5

6 370 000

Estado B

6 370 000

TOTAL

Factor

Factor

Depre.

Estado

0,8438

0,9748

#¡DIV/0!

#N/A

#¡DIV/0!

#N/A

5 239 520,00 5 239 520,00

16,5

40 304

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

TOTAL

Estado

Factor

Factor

VNR

VUR

Valor Unitario Final

Depre.

Estado

¢

años

¢ / m2

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢39 990 060,00 ¢5 239 520,00 ¢45 229 580,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

CONSTRUCCIONES

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: CABINAS Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 180,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura: 27%

Año de construcción:

2013

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Construccion Prefabricada Sistema eléctrico: Estructura baldozas de concreto Paredes No aplica Entubado Conduit SI Entrepiso TOTAL Estructura de perling Porcentaje Techos 100% Laminas de H.G. Caja breaker Cubierta SI Tablillas de PVC Interruptor Cuchilla Cielos Ceramica de calidad standart Estado General Bueno Pisos Fachada

Sencilla de baldozas de concreto repelladas y pintadadas con ventanas de aluminio Cinco cabinas cada una con baño, cocina, 2 dormitorios ,sala y pila exterior.

Aposentos Un baño completo por cada cabina. Baños Otros Red de agua caliente No aplica Tanque captación de agua No aplica Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

Ninguno

Gas LP

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es un conjunto de cinco cabinas, construidas en baldozas de concreto, cielos de PVC, pisos cerámica. Se observa la necesidad de hacer algunas reparaciones en cielos de pvc, en sectores del piso algunos ceramicos presentan roturas y las puertas de madera requieren mantenimiento. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60703011693200-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

214-60703011693200-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-60703011693200-2018-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60703011693200-2018-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

β

ALT AT

FORMA

CFR = 3

NIVEL

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠

5