Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO

Recursos Materiales 214-61002008045800-2018-U Avaluo Bienes Exdeudor NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica 4-000-001021 Céd. Identidad 100% UBICACIÓN DEL BIEN

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 10 - CORREDORES 04 - LAUREL CAUCHO DIRECCIÓN EXACTA

PUNTARENAS, CORREDORES, LA CUESTA, DEL CEMENTERIO 500 OESTE Y 80.72 NORTE MANO IZQUIERDA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° 6-2028314-2018 Identificador Predial 61002008045800 2,01% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según 587,00 m2 599,04 m2 12,04 m2

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢6.842.072,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢10.306.861,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡17.148.933,00 DIECISIETE MILLONES CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y TRES VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢10.306.861,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

El valor del bien valorado esta determinado por el estado del bien al momento de la inspeccion en la que se corrobora que debe recibir reparaciones simples el àrea afectada : pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería,revisiòn de la instalacion electrica, etc.Ademas debe terminarse el procentaje que actualmente se encuentra en Obra gris.Verónica Ricossa

Arquitecta A-18581

MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Emp.

Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.02.26 13:51:09 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa 24 febrero 2018 Fecha informe: 26 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected] www.testedbuilding.com

214-61002008045800-2018-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 AREA 587 NIVEL FRENTE 13,98 FONDO 40,09 FORMA PENDIENTE 0% UBICACIÓN 5 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 6 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 15.625,00 10.000,00 15.845,00 320 0 13 25

0,8185 1,0000 1,0183 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8238 0,6866 10.728,43

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

400

0,8811 1,0000 10 1,0873 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8238 0,7892 7.892,17

284 0 10 0

0,7869 1,0000 1,0873 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 3 0,9502 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8238 0,6697 10.612,02

4 Factor 17.391,30

5

Factor 0,00

230 0 15 0

0,7340 1,0000 0,9825 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 5 0,9374 1,0000 17.391,30

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡11.656 /m2 Valor ajustado ¢11.656 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 1,0000 Área 587,00 m2 ¢0 / m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢11.656,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢6.842.072,00 LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N° 1 2 3 4 5

SILENI ARRIETA ZUÑIGA MARIBEL MIRANDA CALA CALLE PUBLICA CON 14 METROS DE FRENTE COOPEAGROPAL R.L.

LOTE CON CONSTRUCCION LOTE CON CONSTRUCCION CALLE PUBLICA FINCA CON PLANTACION DE PALMA

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 618.834 618.831

PRECISIÓN NORTE 934.146 934.136

Altitud 33 32

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 89329158 Carlos Saenz Lote a la venta en la zona de 320 m2 con frente a carretera principal. Coordenadas Este 620.464 Norte Lote a la venta en la zona cercana a la propiedad a Oferta Olivio Chavez 83305774 valorar de 400 m2 con un frente de 10 metros Coordenadas Este 615.949 Norte Lote a la venta en la zona de 284 m2 con frente de Oferta 89329158 Carlos Saenz 10 mts a calle publica de ubicación esquinera.Coordenadas Este 620.464 Norte Lote a la venta en la zona de 230 m2 con frente a Oferta 86155077 carretera principal.Coordenadas Este 621.413 Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 26/2/18 934.547 26/2/18 932.548 26/2/18 934.547 1/3/16 934.914

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-61002008045800-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ Jardínes y Parques NO a 0 m Alumbrado SÍ Transporte Público SÍ a 0 m Electricidad SÍ Edificios Comerciales NO a 0 m Agua Potable SÍ Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 0 m TV por Cable NO Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RURAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 13,98 m Pendiente % 0 a 3% 40,09 m Tipo de vía: 6 2,8676681 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64,00%

FECHA ESTUDIO

24/2/18

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY CITAS: 401-14653-01-0911-001 CONDICIONES REF:000000000IDA AFECTA A FINCA: 6-00080458

OBSERVACIONES El lote se encuentra a 500 mts oeste del cementerio y a 80 mts Norte, finca a mano izquierda, es un lote medianero, se encuentra enzacatado en la parte posterior. Posee acceso a los servicios básicos, se observan los medidores de luz y agua en el lote, pero no se tiene el suministro de ambos servicios , ambos se encuentran suspendidos. El entorno cercano de la finca es de caracteristicas de clase media. El acceso al lote es por calle publica que no está en el mejor de los estados. Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas en la zona. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

214-61002008045800-2018-U

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Factor

Factor

VNR

VUR

Valor Unitario Final

Depre.

Estado

¢

años

¢ / m2

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

Area vivienda en gris

52,00

147.000

7.644.000

40

14

D

0,7638

0,6780 3.958.500,00

20,7

Area vivienda

79,00

170.000

13.430.000

40

17

D

0,6972 0,6780 6.348.361,00

18,9

80.359

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#¡DIV/0! 10.306.861,00

#¡DIV/0!

Estado

TOTAL

21.074.000

131,00

#¡DIV/0!

#N/A

#¡DIV/0!

#N/A

-

76.125

OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

m2

¢ / m2

¢

TOTAL

VUT

Edad

años

años

Estado

Factor

Factor

VNR

Depre.

Estado

¢

VUR

Valor Unitario Final

años

¢ / m2

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación

Área

V. Unit.

VRN

VUT

Edad

m2

¢ / m2

¢

años

años

TOTAL

Estado

Factor

Factor

VNR

VUR

Valor Unitario Final

Depre.

Estado

¢

años

¢ / m2

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢10.306.861,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢0,00 ¢10.306.861,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

CONSTRUCCIONES

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-61002008045800-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 131,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Mamposteria Integral Bloques de concreto No aplica Estrucutra de perling Laminas onduladas de H.G. No posee Mosaicos en un 40% de la vivienda sencilla de mamposteria sin ventanas solo con rejas

Aposentos

tres cuartos, cocina, sala, pila , baño y corredor

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

22%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

un baño en obra gris Baños Otros Red de agua caliente No aplica Tanque captación de agua No aplica Fisuras Repellos Importante Paredes Pisos Importante

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Año de construcción:

2001

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

SI

PARCIAL 80%

SI Cuchilla Deficiente Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Deficiente Cielos Pisos Deficiente Cubierta Regular

Leve

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La propiedad valorada es una vivienda. Cuenta con tres cuartos, un baño, cocina, sala, pila y corredor. Cabe destacar que el valor que se le da a la tipologìa es de acuerdo a la inspeccion realizada en campo en la que se observa que un porcentaje de las instalaciones se encuentran en obra gris y el restante si bien no esta en obra gris requiere de muchas reparaciones simples. La casa no posee ventanas , solo rejas en estado regular y esta ha propiciado una invasion importante de murcielagos dentro de la propiedad.Si bien se dan dos valores diferentes de acuerdo a lo inspeccionado se describe toda el area en forma conjunta debido a que la misma esta construida con los mismos materiales.-Se recomienda dar mantenimiento a las instalaciones y resolver las plagas, ya que las mismas representan un peligro para los vecinos. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO FACHADA EXTERIOR E INTERIOR

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-61002008045800-2018-U

FACHADA TRASERA Y MEDIDORES

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

214-61002008045800-2018-U

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-61002008045800-2018-U

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-61002008045800-2018-U

HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE

⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO

EXCESO DE FONDO

β

ALT AT

FORMA

CFR = 3

NIVEL

FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT

PENDIENTE

PLT − PLV

FP = e

TIPO DE VÍA

78

FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )

SERVICIOS

FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )

UBICACIÓN

FU = e ((U LV −5 )*K )

EXTENSIÓN

⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

⎞ ⎟ ⎟ ⎠

5