Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

214

INFORME DE AVALÚO 1 04 06 0072595 00 -2017-R 214 CONSECUTIVO A&V-039-2017

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 04 - PURISCAL 06 - CANDELARITA Polca

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Puriscal, Candelarita, Polca, de la Escuela de Polca, 700 metros sur y 380 metros este, finca al costado sur de la calzada. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 22.273,67 m2 SJ-550462-1985 Identificador Predial 22.273,67 m2 1 04 06 0072595 00 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢14.148.631,54 ¢0,00

₡14.148.631,54

Catorce millones ciento cuarenta y ocho mil seiscientos treinta y un colones con cincuenta y cuatro céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

Liquidez del bien

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media Alta

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 12) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 15 marzo 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 15 marzo 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 12)

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción Pasto Brizantha encharralado

ha 2

Servdumbre eléctrica

0

TOTAL

2

m2 1.823,67

1 04 06 0072595 00

144.382,50 0,00 0,00 0,00 14.148.631,54

2.273,67

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

-2017-R

Valor Total ¢ 14.004.249,04 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Regular 3.208.500,00 450,00

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

214 ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Regular 6.417.000,00

4

Servicios 2 Servicios 2

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 43.000,00 m2 Frente: 220,00 m Área: 200,00 m2 Frente: 14,00 m Área: Mejoras al terreno: 0,00

1 11

VALOR DEL TERRENO

¢14.148.631,54

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 8

N°

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Calle Pública en medio de Guillermo Sanchez Calle Lastreada en medio de finca Judith Bermudez y Jose Pérez Finca ganadera Sucesión de Manuel Artavia Calle Lastreada en medio de finca Manuel Sanchez Finca agrícola

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 463.058 462.870

PRECISIÓN NORTE 1.081.550 1.081.503

883 878

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos

1

Avalúo Finca 372893 de J. Luis Cerdas, 6,3 has en Mastatal, Puriscal, ajustado con IPC

Base de Datos

2

Avalúo Finca 388716 de Omar Mora, 0,61 has en Candelarita, Puriscal, ajustado con IPC

Base de Datos

3

Avalúo Finca 350108 de Alberto Mesen, 2,6 has en Cañales, Puriscal, ajustado con IPC

Base de Datos

Coordenadas Este Coordenadas Este Coordenadas Este

Fecha Consulta 31/01/2014

457.150

Norte

1.069.094 20/08/2014

462.379

Norte

1.082.669 22/01/2015

466.163

Norte

4 Coordenadas Este

3,00 m

Altitud

Norte

1.086.098

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 8,00 m Ancho de vía Acera NO

-2017-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado NO Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable NO Recolección de basura Señal celular SÍ Varios Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados Ninguno

Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio Aprovechamiento del área de la finca, según su explotación Mixta Cercas

1 04 06 0072595 00

214

NO NO SÍ a 1,0 Km. SÍ a 1,0 Km. NO SÍ a 1,0 Km.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Baja Densidad poblacional Actividad del lugar Agrícola-ganadera

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 2.800 mm 1,00 km Temperatura promedio 24 °C 3,00 km Meses secos 3 100% Brillo solar 7,00 horas 30 % Malo Relieve Mixto

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Naciente Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Seco Tropical transición a Húmedo

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 31,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5G Tipo de Suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Quinta Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 5 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca ganadera con pasto mejorado (Brachiaria brizantha ) establecido, en estado semiencharralado en la mayor parte del área. La finca requiere de control de malezas mediante chapias y control químico para controlar malezas de hoja ancha y arbustivas, ya que es evidente que no recibe control de malezas desde tiempo considerable. De no aplicar control de malezas en el corto o mediano plazo, las pasturas serán degradadas y se regeneraría el tacotal y luego bosque. La topografía es quebrada con pendiente descendente desde nivel de calle hasta la colindancia sur, (30 a 40 grados aproximadamente) con exposición de norte a sur. Los suelos son de mediana y baja fertilidad con mezcla de texturas livianas y pesadas. La finca tiene aptitud ganadera y forestal, la explotación agrícola se ve limitada por la topografía, la fertilidad y la limitación de agua durante el verano. Se ubica muy cerca del cacerío de Polca, entorno rural caracterizado por el predominio de fincas pequeñas destinadas a la explotación agrícola y ganadera en pequeña escala. No tiene acceso directo al servicio de agua potable, pero llega a corta distancia del inmueble. Hay un tendido eléctrico que atraviesa parcialmente la finca de este a oeste, lo que implica una servidumbre de hecho. Se aplica castigo al área afectada por esta servidumbre.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

214

1 04 06 0072595 00

-2017-R

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: No hay

13/10/2015

13/10/2015

ANOTACIONES: No hay

OBSERVACIONES A la fecha de estudio, la finca que se valora no tiene gravámenes ni anotaciones. La finca está atravesada parcialmente de este a oeste por un tendido eléctrico del ICE que implica una servidumbre de hecho. Se recomienda inscribir dicha servidumbre. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco. No se observaron afectaciones a la ley de aguas, forestal, ni ley de caminos vecinales.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214 Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

-

-

Forma de explotación

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

1 04 06 0072595 00

-2017-R

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

1 04 06 0072595 00

214

-2017-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 0 1 2 3 4 5 6

TOTAL

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 1

214

1 04 06 0072595 00

VISTA FRONTAL DE LA FINCA

A FINCAS

A POLCA ENTORNOIMEDIATO

VISTAS INTERNAS DE LA FINCA, AREAS DE PASTO BRIZANTHA SIN MANTENIMIENTO

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO 2

214

1 04 06 0072595 00

VISTAS INTERNAS, PASTO BRIZANTHA

TENDIDO ELECTRICO DENTRO DE LA FINCA

1

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9

MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Condicion de Cultivos Vista Panorámica

Factor de Homologación Valores Homologados

214 1 04 06 0072595 00 TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 1.937.320,00 10.006.000,00 23.073.600,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,3000 0,8500 0,7500 1,0000 1,2500 0,9000 0,8500 1,0000 1,0000 0,9000 0,8000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 0,9500 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,6250 0,6541 0,4142 1,0000 3.148.145,00 6.544.674,45 9.558.181,12 FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢6.417.000,00 / m2 1,0000

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢6.417.000,00 / m2 Área 2,227367 Has.

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

¢6.417.000,00 /m2 ¢6.417.000,00 /m2

-2016 -R

5

Factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 04 06 0072595 00

-2017-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11 PLANO CATASTRADO

214

1 04 06 0072595 00

-2017-R

Página: 12

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 214

1 04 06 0072595 00

-2017-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0395

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 15.03.2017 22:10:18