Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 1 16 03 00278409 00 -2018-R CONSECUTIVO A&V-050-2018

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) RAFAEL

Céd. Identidad

VINDAS

VINDAS

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 1-0425-0618

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 16 - TURRUBARES 03 - SAN JUAN DE MATA Bijagualito

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA San Juan de Mata, Bijagualito, de la plaza de deportes de Bijagual, 3 kilómetros al este sobre carretera a Las Delicias, 250 metros despues del primer puente, finca al margen derecho de la carretera. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 380.194,40 m2 SJ-107742-1993 Identificador Predial 380.194,40 m2 1 16 03 00278409 00 Certificado Catastral 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢143.148.275,37 ¢0,00

₡143.148.275,37

Ciento cuarenta y tres millones ciento cuarenta y ocho mil doscientos setenta y cinco colones con treinta y siete céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢0,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro CIA 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 13) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 21 junio 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 21 junio 2018 Firmado Digitalmente (Ver página 13)

Local

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción Area de Cultivos Area de Charrales

ha 2 35

Zona de Protección

0

TOTAL

38

m2 0,00 1.488,80

Valor Total ¢ 11.130.081,00 130.403.293,82 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Bueno 1.855.013,50 8.705,60

1.614.900,55 0,00 0,00 0,00 143.148.275,37

194,40 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

214 1 16 03 00278409 00 -2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Bueno 5.565.040,50 Bueno 3.710.027,00

0,00 TOTAL Características Lote Rural TipoServicios 1 Servicios 1 Características Lote Urbano Tipo

1

Servicios 2 Servicios 2

16 16

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 Frente: 200,00 m 60.000,00 m2 Área: Frente: 12,00 m 180,00 m2 Área: Mejoras al terreno: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢143.148.275,37

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 4 14 36 N° 1 2

LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA A SEGREGAR Calle Pública en medio de Joaquin Almeida Calle Lastreada en medio de Finca agricola Eugenio Gordienko Orlich Finca agrícola Calle Pública Calle lastreada Junta de Educación de Bijagualito Finca agrícola PRECISIÓN

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 440.233 440.443 440.828 440.873

NORTE 1.076.250 1.076.329 1.076.497 1.075.982

Finca ecologica disponile a la venta en Surtubal, Turrubares, 70 has.

Oferta

Ileana Castro 8836-9819

Coordenadas Este Oferta

440.889

4

Finca de repastos y bosque disponile a la venta en San Pedro, Turrubares, 74 has.

Oferta

Coordenadas Este

21/06/2018 1.076.380 21/06/2018 21/06/2018

Norte

Base de Datos

29/12/2016 521.918

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

Fecha Consulta

Norte

8814-1323, www.inmotico.com

Coordenadas Este 5

Norte

Rafael Nuñez 8395-2550, www.encuentra24.com

Coordenadas Este 3

468 466 526 531

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Finca agrícola disponile a la venta en Bijagualito, 15 has, frente al bien valorado.

3,00 m

Altitud

1.092.433 11/01/2017

518.617

Norte

1.089.850

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 11,00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado NO Electricidad SÍ Agua Potable NO Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Icetel Icetel

Varios

1 16 03 00278409 00

214

-2018-R

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO NO SÍ SÍ SÍ SÍ

a 3,0 Km. a 3,0 Km. a 0 mts. a 3,0 Km.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

Ninguno

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.500 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 24 °C 3,00 km Meses secos relacionados con la explotación 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 100% 8,00 horas 30 % Alambre púas Regular Cercas Relieve Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Premontano

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 38,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 5 BG Tipo de Suelo Andisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 1 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe OBSERVACIONES Se valora finca agricola cubierta de charrales en la mayor parte del área. Años atras, la finca fue reforestada con árboles de "melina", a la fecha de avalúo, se observan los rebrotes ó hijos que emergen del corte de los árboles. En la parte alta de la finca, sobre la sección que bordea la carretera, se observan tres secciones pequeñas cultivadas de tubérculos (ver anexo fotográfico). La topografía es quebrada con pendiente ascendente desde la quebrada, en sentido oeste-este, hasta la parte alta que bordea la carretera a Las Delicias. La pendiente varía entre 30 y 45 grados aproximadamente, topografía característica de la zona. Los suelos arcillosos con estructura granular que favoverece las labores agrícolas manuales, de mediana fertilidad. Con potencial para desarrollar actividad forestal, ganadera y ciertos cultivos agrícolas como tubérculos y frutales, con disponibilidad de agua de la quebrada durante todo el año. Se ubica en Bijagualito, sobre la carretera que lleva a Las Delicias, entorno agrícola con 1,677,07 metros de frente a calle. Acceso por calle pública lastreada en buen estado, 3 kms. aproximadamente desde el centro de Bijagual. Cuenta con acceso directo al servicio básico de Luz eléctrica a lo largo de toda la calle. Por la ubicación de la finca, tiene acceso a los servicios públicos, comunales y comerciales de Bijagual, que se encuentra a 10,4 kilómetros de la carretera costanera sur, y de las comunidades costeras de la zona de Jacó.

,

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GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

214

1 16 03 00278409 00

-2018-R

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES: Reservas y Restricciones, afecta a finca 278409.

21/06/2018

ANOTACIONES: No hay 21/06/2018

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la finca que se valora tiene un gravámen de Reservas y Restricciones. Estas son limitaciones a la propiedad ante eventual caso de interes público; no representa limitaciones a la funcionalidad ni productividad del bien. No son limitantes como garantía a favor del Banco. El plano catastrado SJ-107742-1993 correspondiente a la finca que se valora, se compone de dos fincas identificadas en el derrotero como finca 1 y finca 2, separadas entre si por la calle pública que lleva a Las Delicias. Inicialmente, ambas secciones ó fincas formaban parte de la finca inscrita al folio real 278049. A la fecha de avalúo, solamente la sección identificada en el plano como finca 2, corresoponde a la finca que se valora, véase que las áreas de plano y registro, coinciden. La sección identificada como finca 1, fue vendida años atrás.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

Forma de explotación

Área m2

VUT años

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

214 1 16 03 00278409 00 -2018-R Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

1 16 03 00278409 00

-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre

Martín Gómez Viquez

Porcentaje de cobertura: 0,00%

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 0 1 2 3 4 5 6

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, no hay ninguna construcción dentro de la finca que se valora.

un

primer

giro

para

SÍ

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

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ANEXO FOTOGRÁFICO

214

VISTAS FRONTALES DE LA PROPIEDAD

VISTAS FRONTALES DE LA PROPIEDAD

CAMINOS INTERNOS

1 16 03 00278409 00

-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8

ANEXO FOTOGRÁFICO

214

VISTAS INTERNAS, AREAS DE CHARRALES

VISTAS INTERNAS, AREAS DE CHARRALES

CAUCE DE LA QUEBRADA HONDA

1 16 03 00278409 00

-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9

ANEXO FOTOGRÁFICO

1 16 03 00278409 00

214

-2018-R

AREAS CULTIVADAS DE TUBERCULOS

1

2

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10

MEMORIA DE CALCULO Características VALOR ¢/Ha. Fuente Información Área ( Tamaño ) Ubicación Acceso Servicios Topografía Potencial Agronómico Disponibiidad de agua Vista Panorámica Condición de Cultivos Infraestructura

Factor de Homologación Valores Homologados

Factor 1 5.000.000,00 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8500 4.250.000,00

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Valor conclusivo Factor secciones

¢3.710.027,00 / m2 1,0000

214 1 16 03 00278409 00 -2018-R TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO FINCAS COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 2 3 4 5 6 2.000.000,00 2.272.297,00 0,8500 0,8500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1500 1,1500 1,0000 1,0000 1,0000 1,2000 1,2000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,2500 1,2500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,7742 1,4663 1,0000 1,0000 1,0000 3.548.325,00 3.331.755,48

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Valor ajustado Área

VALOR UNITARIO / Ha. VALOR AJUSTADO / Ha.

VALOR DEL TERRENO ¢3.710.027,00 / m2 38,0194 Has. ¢3.710.027,00 /m2 ¢3.710.027,00 /m2

CALCULO DE LOS FACTORES El proceso de homologación significa "hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable". Después de obtener la la muestra de comparables a utilizar y la información correspondiente a cada uno de ellos, se realiza el proceso de homologación. Para ello se parte de los siguientes supuestos ó fundamentos para los cálculos: FUENTE: A diferencia de las transacciones ó bases de datos; cuando la información proviene de ofertas, precios que pide el propietario ó intermediario, generalmente estos últimos, incluyen un incremento por encima del valor de mercado, para obtener buenas transacciones. Se aplica un descuento ó factor de demérito para acercarse al valor de mercado. La investigación del valuador busca medir el grado ó porcentaje de negociación en cada caso. ÁREA Ó TAMAÑO: Cuando se trabaja con bienes de tipo agropecuario ó rural, la incidencia del área en el valor del sujeto, tiene un efecto diferente al caso de los bienes urbanos. Generalmente se busca homologar parte ó la totalidad de fincas que comparten un conjunto de caraterísticas comparables. Se da el caso por ejemplo, de fincas con áreas específicas destinadas a diferentes actividades ó con diferentes aptitudes; en cuyo caso, se calcula lo relacionado al área con actividad ó aptitud que comparten el sujeto y el comparable. FUENTE FACTOR ÁREA Ó TAMAÑO Oferta* 0,70 - 0,90 2 - 3 veces Transacción 1,00 4 - 6 veces Base de datos 1,00 7 - 10 veces Mapa de Valores 0,75 Mas de 10 veces * : En algunos casos, el valuador es posible determinar la disposición ó facilidad de negociación.

FACTOR 0,85 - 0,95 1,00 1,00 0,75

UBICACIÓN, ACCESO, SERVICIOS, TOPOGRAFIA, ETC.: Se calcula un factor ó índice correspondiente a cada una de estas variables, para cada uno de los comparables. Se toma como referencia la finca que se valora ó sujeto, la cual tendrá un índice = 1,00, para cada una de las variables. Se califican todas las fincas comparables de acuerdo con la ponderación del sujeto aplicando un índice ó factor mayor ó menor que 1,00 en función del grado ó porcentaje de variación de cada comparable con respecto al sujeto.

EL SUJETO SIEMPRE SERÁ = 1,00 SI EL COMPARABLE ES 10% MEJOR QUE EL SUJETO = 1,10 EN LA TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEBE APARECER 2 - 1,10 = 0,90 SI EL COMPARABLE ES 10% INFERIOR QUE EL SUJETO = 0,90 EN LA TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEBE APARECER 2 - 0,90 = 1,10

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11

ESTUDIO DE REGISTRO

214

1 16 03 00278409 00

-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 12

PLANO CATASTRADO

214

1 16 03 00278409 00

-2018-R

Página: 13

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 2141 16 03 00278409 00-2018-R

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

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Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 08.07.2018 07:51:16