Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME | Lima, 1T-2017

¿Qué es un edificio de oficinas prime?

Características técnicas de un edificio prime

 Su infraestructura y áreas comunes son de alta calidad.

Altura de piso a techo

Más de 3 metros

 Suele ofrecer pisos completos o con pocas divisiones.

Área promedio de planta

Más de 500 m2

Área mínima de oficina

200 m2

Exteriores

Muro cortina

Aire acondicionado

Centralizado

Grupo electrógeno

Cobertura mínima del 100% de áreas comunes

Estacionamientos

Mímimo 1 cada 40 m2 de área útl de oficinas

Control de accesos

Peatonal y vehicular

 Se ubica en una zona importante de la ciudad que maximiza su exposición.  Es mayormente demandando por empresas que requieren de una ubicación que favorezca su imagen.  Tiene el potencial de generar rentas por encima del promedio global del mercado.

Área de pago a proveedores Otros requerimientos

Sala de usos múltiples Comedor o cafetería

Términos clave  STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados de oficinas existentes en el mercado. Incluye todo lo que está ocupado y disponible para ocupación inmediata. El stock solo considera a edificios entregados.  ABSORCIÓN. Es la suma de los metros cuadrados que las empresas ocuparon durante un periodo (por ejemplo, un trimestre). Si se le resta la cantidad de metros cuadrados que se desocuparon, se obtiene la ABSORCIÓN NETA. Las compras de oficinas como inversión no se consideran como parte de la absorción, ya que son metros cuadrados que vuelven a estar disponibles en el mercado.  VACANCIA. Es el total de metros cuadrados disponibles para entrega inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler.  TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%.  PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler o venta, se obtiene un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida. En este informe, los precios corresponden a oficinas sin habilitación (en gris), no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como estacionamientos, depósitos o terraza. Los precios de alquiler corresponden a oficinas disponibles para ocupación inmediata; y los precios de venta a oficinas para entrega inmediata, así como en proyectos en construcción.

Ejes corporativos de oficinas prime

Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración posee una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación, y por ello a cada una la denominamos eje corporativo.

Máx.

Precios de alquiler_____ Prom. Mín.

$ 21.00/m²

El mercado prime en cifras

$ 21.00/m² $ 20.65/m²

$ 20.00/m²

$ 20.00/m²

Stock

Vacancia

En construcción

$ 18.47/m²

$ 17.87/m²

Precio promedio de venta: $ 2.128/m2

350,918 m²

San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores Surco - La Molina

Precio promedio de alquiler: $ 17.03/m2

San Borja

Tasa de vacancia: 25.37%

Magdalena

Stock prime de Lima: 958.348 m2

$ 17.00/m² $ 16.85/m²

86,740 m² 94,724 m²

$ 16.00/m²

33,105 m²

San Isidro Financiero

San Isidro Empresarial

19,440 m²

24,348 m² 19,059 m²

$ 15.49/m²

Surco - La Molina

San Borja

Prom. Mín.

$ 2,600/m²

$ 2,330/m²

$ 2,350/m² $ 2,350/m² $ 2,350/m²

$ 2,157/m²

$ 2,229/m²

1,706 m² 16,355 m²

$ 2,045/m²

$ 1,941/m²

$ 1,951/m²

$ 1,844/m²

86,671 m² 59,573 m² 12,457 m²

Magdalena

Precios de venta_____

234,130 m² 64,031 m²

$ 16.25/m²

Máx.

132,434 m² 22,764 m²

Miraflores

$ 17.60/m²

$ 15.58/m² $ 14.96/m²

135,136 m² 8,310 m²

$ 17.00/m² $ 17.00/m² $ 17.00/m²

$ 1,730/m² San Isidro Financiero

Miraflores

Surco - La Molina

Magdalena

No se registraron oficinas prime en venta en San Borja ni San Isidro Empresarial

Lo más destacado del 1T-2017

 Ingresaron 3 nuevos edificios que sumaron un total de 30,121 m2.  Empezamos el 2017 con un buen nivel de absorción neta (demanda efectiva): 21,822 m2.  La transacción más relevante se dio en Surco. La Universidad Peruana de Ciencias arrendó 6,000 m2 en el edificio Lima Central Tower.  La tasa de vacancia se incrementó tímidamente. Pasó de 25.30% a 25.37%.  No se registró una variación significativa del precio de alquiler. El promedio de Lima fue de USD 17.03/m2.  El precio de venta disminuyó. Pasó de USD 2,141/m2 (2016-4T) a USD 2,128/m2.

Distribución de nuevas entregas por eje corporativo

Nuevas entregas

19% San Isidro Financiero San Isidro Empresarial

30,121 m2 Se entregaron 3 edificios: ICHMA y JDA 700 en San Isidro Financiero, y PAL 400 en San Isidro Empresarial. Todos ellos poseen

81%

áreas útiles entre 5,500 m2 y 13,500 m2, y registraron una ocupación promedio de 12.3% al momento de su entrega. En los siguientes meses prevemos el ingreso de 150,891 m2, cuyo 40% se ubicará en San Isidro Financiero. El 60% restante se

Nuevas entregas y m2 en construcción

distribuirá casi equitativamente entre los otros ejes corporativos. Por otro lado, es importante notar el decrecimiento de los metros cuadrados en construcción desde el 2015, dado que representa una señal de corrección del mercado. Por lo pronto, al cierre del 1T-2017 existen 200,429 m2 prime en construcción, y pronosticamos que esta cifra continúe reduciéndose en los siguientes meses.

400,000 m² 320,000 m² 240,000 m² 160,000 m² 80,000 m² 0 m²

2013

2014

2015

Nuevas entregas

2016 En construcción

2017-1T

Distribución de la absorción neta 0%

Absorción neta y vacancia

8%

6%

Surco - La Molina

El 43% de la absorción neta se ubicó en Surco - La Molina. Este eje continúa liderando los índices de absorción neta, debido a que registra los precios más bajos de Lima. En segundo lugar se ubicó San Isidro Financiero. Este 2

San Isidro Financiero

12% 2

21,822 m

43%

eje mantuvo un nivel apreciable de demanda efectiva (6,732 m ), pese a

San Isidro Empresarial Magdalena Miraflores

registrar precios más elevados que Surco o Magdalena.

San Borja

En los ejes de San Isidro Empresarial y Miraflores, se registraron menores niveles de absorción neta. Se ocuparon oficinas básicamente en dos edifi-

31%

cios: PAL 400 (San Isidro Empresarial) y CE Leuro (Miraflores).

Evolución de la tasa de vacancia Los niveles de vacancia se incrementaron únicamente en los ejes que re-

40% 40%

cibieron oferta nueva (San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial).

30% 30% 18.88% 18.88%

20% 20% 10% 10% 4.95% 4.95%

25.30% 25.30%

2013 2014 San Isidro Financiero Surco - La Molina

2

25.37%

Miraflores

9.07% 9.07%

2014

Surco - La Molina

San Isidro Financiero

San Borja San Isidro Empresarial

0% 0%

2013

25.37%

2015

2016

2017-1T

2015 2016 2017-1T San Isidro Empresarial Miraflores Promedio Promedio Lima

Aun así, no fue un incremento significativo. En el resto de ejes, las tasas de vacancia disminuyeron o se mantuvieron constantes. Por otro lado, Surco - La Molina ha dejado de ser el eje con la mayor disponibilidad de Lima. Ahora lo es San Isidro Financiero, que concentra el 36% de la vacancia para ocupación inmediata de toda la ciudad. No obstante, pese a tener mayores metros cuadrados libres, no consideramos que sus precios de alquiler lleguen a los niveles de Surco - La Molina o Magdalena. Esto debido a que más del 70% de la disponibilidad está en manos de inversionistas institucionales.

Evolución del precio de alquiler $ 23.00/m² 40%

Precios de alquiler y venta

30% $ 21.00/m²

$20.53

20% $ 19.00/m² 10%

El ingreso de los edificios JDA 700 y PAL 400 modificó la configuración de los precios de alquiler de San Isidro Financiero y San Isidro

25.37%

25.30%

$21.74

9.07% 4.95%

San Isidro Empresarial

18.88%

Miraflores San Isidro Financiero San Borja

$18.55

$ 17.00/m² 0%

$17.03

$17.01

$ 15.00/m²2013

2014

2015

Magdalena

2016

Empresarial, respectivamente. En el eje de San Isidro Financiero, el

2014 San2013 Isidro Financiero

2016 San 2015 Isidro Empresarial

promedio de alquiler disminuyó en 2.33%; mientras que, en San

Surco - La Molina

Promedio Promedio Lima

Surco 2017-1T - La Molina

2017-1T Miraflores

Isidro Empresarial, se incrementó en 1.11%. En San Borja, se dio un

Evolución del precio de venta

ajuste importante de –5.56%. En el resto de ejes, los alquileres no tuvieron variaciones significativas. El precio de venta disminuyó en 3.04% en Surco - La Molina, haciendo de que el promedio de Lima se ajuste a la baja en 0.59%. En el resto de ejes tampoco se apreciaron variaciones significativas. Es importante que los ajustes de los precios de venta estén en sintonía con los cambios en los alquileres, para que así se mantenga el atractivo de las oficinas como producto de inversión.

$ 2,600/m² 40% $ 2,400/m² 30%

25.30%

$2,179 $ 2,000/m² 10%

San Isidro Financiero

18.88%

$ 2,200/m² 20%

4.95%

9.07% $2,044

$2,117

Miraflores 25.37%

$2,141

Surco -

$2,128 La Molina

San Isidro Empresarial

$ 1,800/m² 0%

Magdalena

2014 $ 1,600/m² 2013 San Isidro Financiero 2013 2014 Surco - La Molina

2015

2016

2017-1T

San Isidro 2015Empresarial 2016 Miraflores 2017-1T Promedio Promedio Lima

Tendencias

¿Diferencial o commodity, qué sucede con la certificación LEED?

Para los edificios, la certificación LEED es la marca que los valida como eco-amigables o eficientes con el uso de energía. Los edificios pueden apuntar a diferentes clases de certificación, según el tipo de inmueble o nivel de “eco-amigabilidad”. El primer proyecto de oficinas con certificación LEED en Perú fueron las dos torres del complejo Platinum Plaza en San Isidro Financiero. Ambas se entregaron en el 2010, y representaron el 19% de la nuevas entregas de aquel año. En adelante, el LEED como tendencia fue ganando terreno, y más proyectos empezaron a certificarse, porque era una característica que los diferenciaba del resto. Siete años después, prácticamente el 100% de lo nuevo que ingresa cada trimestre posee pre-certificación LEED. Lo mismo sucede con el total de metros cuadrados en construcción: ya se encuentran pre-certificados. El LEED ha pasado de ser un elemento diferenciador a un estándar del mercado. Si bien al momento en que una empresa escoge una oficina, pesan más otras variables como la ubicación, eficiencia de la planta o calidad de áreas comunes, el LEED puede terminar siendo la variable que defina el cierre de una transacción. Los beneficios de la certificación LEED son tangibles. Hemos visto casos de edificios similares, donde el que tiene la certificación, genera ahorros cercanos al 40% en el gasto de electricidad por metro cuadrado.

Conclusiones Empezamos el 2017 con un paso sólido. El buen desempeño de la demanda mantuvo estables los precios y tasas de vacancia. Para los siguientes meses, esperamos que la respuesta de demanda continúe favo-

Ciclo del mercado prime de Lima

rable, dado que se están gestando una seria de transacciones por áreas de hasta 8,000 m2. Con ello, estimamos que la vacancia cierre el año con un nivel entre 25% y 28%, y el alquiler promedio de Lima se encuentre

Expansión

ligeramente por debajo de los USD 17.00/m2. Los metros cuadrados en

Vacancia a la baja Nuevas construcciones

construcción también van decreciendo, dando paso a la fase de recuperación del mercado prime. En los últimos 3 años, las entregas de nuevas oficinas se trasladaron mayoritariamente a los ejes de Surco - La Molina y Magdalena. Sin embargo desde el 2017, el protagonismo regresó a San Isidro. Será la primera vez que San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial, reciban en conjunto

Sobreoferta 2013

Vacancia al alza Nuevas construcciones

2012

2014

2011 2015

20¿?

107,520 m2. Son muchos metros cuadrados, pero cabe notar que la mayor parte de estos, están en mano de inversionistas institucionales, quienes, en principio, no ceden a bajar los precios tan fácil como lo puede hacer una persona natural. De todos modos, no podemos negar que la competencia por ganar demanda será fuerte. Más allá de las estrategias clásicas de brindar mayores periodos de gracia o de implementar las oficinas, es posible que los propietarios institucionales sorprendan al mercado con estrategias no convencionales, como la posibilidad de firmar contratos en soles, u otros. Estaremos atentos.

2016

2019

Recuperación Vacancia a la baja Sin nuevas construcciones

2018

2017

Declive Vacancia al alza Entrega de muchos m2

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