DESPACHO 0488/13 DESPACHO DE MAYORIA Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Visto: El Expediente Nº 2513-J-2013 y agregado antecedente 1604-J-2011 de autoría del Sr. Jefe de Gobierno por el cual se propone normas urbanísticas especiales para un predio de dominio privado dentro de los términos de la Sección 9 del Código de Planeamiento Urbano, y Considerando: Que el presente proyecto de Ley, propone Normas Urbanísticas Especiales para un predio de dominio privado dentro de los términos de la Sección 9 del Código Planeamiento Urbano, Procedimiento de Modificaciones al Código, Plan de detalle, parágrafo 9.1.2.2. Que a través de un Plan de detalle el Código permite, a la solicitud de los titulares de dominio, el dictado de normas urbanísticas especiales que, partiendo de la propuesta vecinal, garanticen su coherencia con las políticas y estrategias generales para la Ciudad, pudiendo proponer desde un cambio de tejido y/o usos hasta la declaración del sector como área de urbanización especial. Que se fundamentan estas normas especiales en las características de la actividad a desarrollar y en las particulares condiciones de localización del predio, ya que proviene de la escisión de una fracción de mayor superficie, correspondiente a la Zona de Vías y ex Playa de maniobras de la Estación Caballito del Ferrocarril Sarmiento. Que en los informes técnicos de los organismos competentes se manifiesta la existencia cierta de un vacío urbano en las adyacencias del Club Ferrocarril Oeste, contribuyendo la puesta en uso del predio a revertir la situación del deterioro del sector Que asimismo se consideró que la urbanización debe realizarse con adecuación a los lineamientos estratégicos que impulsa el Gobierno de la Ciudad. Que a fojas 50, del Expediente Nº 1604-J-2011, luce el Dictamen Nº 0312-CPUAM-2011, contando con aprobación en Sesión Plenaria del Consejo del Plan Urbano Ambiental, Act. Nº 675 de fecha 26 de Octubre de 2011. Que a fojas 52, del Expediente Nº 1604-J-2011, se encuentra el Informe IF-2011-01973287-SSPLAN el cual hace consideraciones técnicas al proyecto de marras. Por lo expuesto, esta Comisión de Planeamiento Urbano aconseja la sanción de la siguiente LEY Artículo 1º.- Desaféctase del Distrito de Zonificación R2aII al inmueble delimitado por el Polígono A-B-H-E-F-G-A correspondiente a la Fracción J de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5, Sección 57. (Plano de "Mensura Particular Fraccionamiento M-7-80"). Art. 2º.- Aféctase el polígono delimitado en el Artículo 1º a las siguientes Normas Urbanísticas Especiales:

1) CARÁCTER: Zona destinada a la localización de un Centro Comercial Minorista, de Servicios Terciarios y de Equipamiento a escala urbana y barrial. 2) DELIMITACION: Se halla delimitado por el polígono A-B-H-E-F-G-A correspondiente a la Fracción J, de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5, Sección 57 según, Plano de "Mensura Particular Fraccionamiento M-7-80". 3) MORFOLOGIA EDILICIA: Se admite basamentos, edificios entre medianeras, de perímetro libre, semi-libre y sus combinaciones tipológicas. a) Ocupación del suelo FOS = 80% No serán de aplicación la Línea de Frente Interno ni la Línea Interna de Basamento. Del 20% del predio que debe quedar libre, un mínimo del 10% deberá dejarse sobre la Avenida Avellaneda, conformando un área de retiro a continuación de la acera. En la misma solo podrán instalarse: mobiliario urbano, marquesinas, dársenas de ascenso y descenso de pasajeros y accesos al estacionamiento. b) Superficie máxima edificable: FOT = 3 El Centro Comercial no podrá superar un FOT de 2,5. c) Altura máxima: 38 metros Por encima de dicha altura, las construcciones deberán retirarse 6 metros de la Línea Divisoria de Predios (LDP). Plano límite: 40 metros. Por encima de dicha altura solo podrán sobresalir tanques de agua, cajas de escaleras, instalaciones complementarias, antenas, pararrayos, balizamientos e instalaciones especiales. 4) USOS a) Usos permitidos: para este polígono será de aplicación la Referencia P (Permitido) del Cuadro de Usos Nº 5.2.1 a) (AD 610.21) del Código de Planeamiento Urbano, los usos: Centro de Compras, paseo de compras, Cines, Grandes Tiendas, Supermercado, Supermercado Total, Feria Infantil, Juegos Mecánicos Infantiles, Museo clase I, Garage Comercial y Juegos Psicomotrices Infantiles. Asimismo, se consideran P (Permitido) los usos admitidos en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 a) (AD 610.21) del Código de Planeamiento Urbano para el distrito de zonificación Equipamiento Local E3, con excepción de locales de productos especiales, molestos o peligrosos, materiales de construcción clase I, establecimiento de sanidad y educativos. b) Usos requeridos: b.1. Establecimiento: Para el Centro Comercial Minorista, de Servicios Terciarios y de Equipamiento y sus usos permitidos se dispondrá como mínimo de una superficie de 50.000 m2 para estacionamiento. Dicho espacio, abastecerá indistintamente, a todos los usos localizados dentro del edificio. b.2. Espacio destinado a Carga y Descarga: Deberá cumplir con la referencia IIIb de las "Referencias Espacios para Carga y Descarga" AD. 610.21, del Cuadro de Usos Nº 5.2.1 del Código de Planeamiento Urbano. 5) CARACTERISTICAS PARTICULARES: El Centro Comercial deberá reunir las siguientes características: a) Contar con un numero igual o mayor a 40 locales minoristas, de comercio, de prestación de servicios y de equipamiento, organizados en torno a las circulaciones generales. b) Proveer obligatoriamente los siguientes servicios:

1.- Playa de estacionamiento o garaje comercial, sean a título gratuito y/o de explotación comercial. 2.- Espacio destinado a Carga y Descarga. 3.- Detección de incendio obligatorio. 4.- Circuito cerrado de Televisión y grabación. 5.- Servicios de Sanidad con personal médico o paramédico permanente en el horario de atención al público. c) Contar con servicios sanitarios generales para satisfacer las demandas del público y del personal. Aquellos locales que según el Código de Edificación, requieran sanitarios propios, podrán cumplimentar este requerimiento, con los servicios sanitarios generales del Centro de Compras, siempre que la superficie de dichos locales haya sido contemplada en la base de cálculo para determinar la cantidad de concurrentes y su correspondiente cantidad de sanitarios y artefactos. Deberán poseer servicios sanitarios propios: 1.- Los cines. 2.- Los locales gastronómicos que estén abiertos fuera del horario de cierre/apertura del Centro de Compras. 3.- Los locales gastronómicos con acceso a la vía pública. d) Podrán destinarse espacios de expansión de locales gastronómicos y localizarse quioscos, stands y publicidad. Los mismos, no podrán obstruir los medios de salida, escaleras o circulaciones, establecidos por cálculo en base al coeficiente de ocupación y medios de egreso. e) El volumen arquitectónico deberá ser proyectado con un lenguaje armónico en todas sus fachadas, evitando composiciones de frente y fondo y garantizando similares calidades y cualidades formales en todo su desarrollo con el fin de una mejor integración con el entorno. Art. 3º.- Incorpórase al Código de Planeamiento Urbano, en el parágrafo 5.5.2.16, Planchetas de Zonificación 16, artículo 5.5.2 Zonificación del Capítulo 5.5 Normas Especiales, de la Sección 5 Zonificación en Distritos, las presentes normas y su Anexo I, para el inmueble delimitado por el Polígono A-B-H-E-F-G-A correspondiente a la Fracción J de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5, Sección 57. Art. 4º.- Apruébase el Plano de Zonificación que como Anexo I forma parte integrante de la presente ley, para el inmueble delimitado por el Polígono A-B-HE-F-G-A correspondiente a la Fracción J de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5, Sección 57. Art. 5º.- El/los titular/titulares del predio se obliga/n a celebrar con el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el correspondiente Convenio Urbanístico en el cual se establezcan las siguientes obligaciones: PRIMERA: EL PROPIETARIO en su carácter de titular del derecho real de dominio del predio individualizado en los artículos 1° y 2° se obliga a la construcción de un "Centro de Primera Infancia", en un predio a otorgar por el GCABA, cuya implantación será en la Comuna 6 ó 7. La obra, será de ochocientos metros cuadrados (800 m2) cubiertos, por su exclusiva cuenta y cargo, según anteproyecto aprobado por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. SEGUNDA: El PROPIETARIO se obliga a imponer al Desarrollador del Emprendimiento Comercial a realizarse en el predio descripto en los artículos 1° y 2°, que se garantice en forma permanente que el 15% de la plantilla de personal este conformada por residentes de las Comunas 6 y 7. Art. 6º.- Encomiéndase al Poder Ejecutivo la adecuación de la Plancheta de Zonificación Nº 16 de acuerdo a la desafectación y afectación de los artículos precedentes. Art. 7º.- Publíquese y cúmplase con lo dispuesto en los Artículos 89º y 90º de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Sala de la Comisión: 20 de noviembre de 2013 SPALLA, María Karina; DE ANDREIS, Fernando; OCAMPO, Martín; PRESTI, Daniel; REBOT, Helio; SCRENCI SILVA, Bruno; SEIJO, Gabriela. NOTA: Los anexos al presente despacho podrán ser consultados en la Dirección General de Despacho Parlamentario.

ANEXO I

DESPACHO DE MINORIA Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Visto: El Expediente Nº 2513-J-2013 y agregado antecedente 1604-J-2011 de autoría del Sr. Jefe de Gobierno por el cual se propone normas urbanísticas especiales para un predio de dominio privado dentro de los términos de la Sección 9 del Código de Planeamiento Urbano, y Considerando: Que el presente proyecto de Ley, propone Normas Urbanísticas Especiales para un predio de dominio privado dentro de los términos de la Sección 9 del Código Planeamiento Urbano, Procedimiento de Modificaciones al Código, Plan de detalle, parágrafo 9.1.2.2., que establece que “Todo grupo de personas que en su conjunto sean titulares de dominio de parcelas de una misma manzana cuyas superficies sumadas alcancen 5.000m² podrán solicitar el dictado de normas urbanísticas especiales para la misma. En caso de considerarlo conveniente, el P.E. elaborará normas especiales que, partiendo de la propuesta vecinal, garanticen su coherencia con las políticas y estrategias generales para la Ciudad, pudiendo proponer desde un cambio de tejido y/o usos hasta la declaración del sector como área de urbanización especial. En el supuesto de manzanas de menos de 10.000m² bastará que la solicitud reúna titulares de dominio de una superficie superior a la mitad de la manzana. Para iniciar dicha solicitud, el grupo interesado deberá adjuntar constancia de la opinión del resto de los propietarios de la manzana, certificada por la Autoridad de Aplicación correspondiente. Las normas que se estime conveniente proponer deberán ser elevadas a la consideración de la Legislatura.” Que en virtud del parágrafo antes mencionado, no se desprende del proyecto de ley ni de sus fundamentos iniciativa alguna impulsada por conjunto de personas titulares de dominio que solicitan el dictado de normas urbanísticas especiales para el predio en cuestión, por cuanto el encuadre propuesto no resultaría adecuado. Que tratándose de una parcela de casi 25.000 m², podría ser alcanzada por el parágrafo 2.2.2 del Código que establece que “Cualquier propietario de una parcela cuya superficie exceda los 2.500m² podrá requerir el dictado de normas urbanísticas particulares para la misma, las que serán elaboradas por el Consejo, en consonancia con los objetivos de este Código y propuestas para su aprobación en la Legislatura por el procedimiento establecido en el Art. 89 de la Constitución. En tales casos, las normas a dictarse deberán impedir la subdivisión de dichas parcelas, con el objeto de alentar la formación de parcelas de dimensiones mayores de 2.500m2.”, cuestión que tampoco surge del proyecto de ley en discusión. Que para este caso, otro encuadre posible estaría contemplado por el Código en su Sección 8, Renovación Urbana, mediante los convenios urbanísticos generales, descriptos en el parágrafo 8.4.1 como “Los acuerdos celebrados entre organizaciones de la administración de la Ciudad entre sí o con otras organizaciones gubernamentales o particulares para la realización de los objetivos enunciados en el Art. 8.1.2 ….”, “… relativos a cualquier sector de la Ciudad.” Que el procedimiento para tramitar este tipo de convenios incluye la presentación de una propuesta de desarrollo y minuta de convenio acompañada de un Estudio de Impacto Ambiental, por parte del interesado, para ser evaluada por las áreas competentes del Poder Ejecutivo, verificando su pertinencia con el Plan Urbano Ambiental, realizando toda consulta a entidades vecinales, profesionales y académicas que se consideren convenientes, para finalmente expedirse a favor o en contra de la propuesta. En caso de considerarla viable, el procedimiento contempla la convocatoria a una Audiencia Pública y la elaboración de un informe final aconsejando o rechazando la suscripción del convenio por parte del Poder Ejecutivo, que, en caso afirmativo remitirá el mismo a la Legislatura para su tratamiento. Que tampoco se desprende del proyecto de ley propuesta de desarrollo presentada por algún interesado que impulse la celebración de un convenio urbanístico

general que amerite el dictado de las normas especiales que contiene el mismo, como tampoco surge contraprestación alguna del propietario. Que este tipo de convenios normalmente implican operaciones de reclasificación o recalificación del suelo por parte de la Administración a cambio de una contraprestación del propietario. Que curiosamente el proyecto de ley contempla la suscripción de un convenio urbanístico entre el titular del predio y el Gobierno de la Ciudad para establecer la imposición de contraprestaciones y cargos, con posterioridad a la aprobación de las normas especiales que en el promueve. Que de lo hasta aquí analizado se infiere que el Poder Ejecutivo a su sola iniciativa propone un cambio de normativa para un predio de dominio privado sin fundamentarlo mediante estudio urbano ambiental alguno, que de cuenta de la necesidad de la modificación planteada y de los parámetros urbanísticos formulados, y sin contar con propuesta de desarrollo alguna del titular del dominio. Que en el parágrafo 1.2.1.1 del Código se detallan los significados de los términos técnicos referidos al uso, estableciendo como Centro de compras al Complejo comercial con una superficie total no menor de veinticinco mil metros cuadrados (25.000m2) integrado como mínimo por: a) Un supermercado total o un supermercado más una supertienda; b) Un número de locales minorista y de prestación de servicios cuya suma de superficie sea por lo menos igual al total de la superficie requerida por los locales descriptos en el inciso a); c) Una playa para automóviles no menor a dos veces la superficie conjunta de los espacios destinados a la venta. Que en cuanto a los usos el proyecto propone como permitidos los siguientes: Centro de Compras, Paseo de Compras, Cines, Grandes Tiendas, Supermercado, Supermercado Total, Feria Infantil, Juegos Mecánicos Infantiles, Museo clase I, Garage Comercial y Juegos Psicomotrices Infantiles. Asimismo aquellos usos permitidos en el Cuadro de Usos 5.2.1 a) para los distrito de zonificación Equipamiento Local E3 con excepción de locales de productos especiales, molestos o peligrosos, materiales de construcción clase I, establecimiento de sanidad y educativos. Que en tal sentido, analizando solamente algunos de ellos, se destaca que según el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 a) Comercio Minorista, el uso Centro de Compras esta escuadrado como clase “C, LOCAL COMERCIAL DE AFLUENCIA MASIVA”, considerado por la Ley 123 Con Relevante Efecto (CRE), no permitido en los distrito de zonificación R2a, distrito actual del predio, y Referencia C (con consulta) en los distrito E1, E2 y E3. Que el uso Paseo de Compras/Grandes Tiendas: se define en el Código como Local de comercio, esparcimiento y servicios que reúne las siguientes características: Administración centralizada; Venta de productos de uso personal y para el hogar, opera como galería comercial. En el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 a) también está encuadrado como LOCAL COMERCIAL DE AFLUENCIA MASIVA, permitido en el distrito R2a solamente sobre avenidas pero con una superficie máxima de 2.500 m², veinticinco (25) veces menor a la propuesta. En cuanto a Guarda o Estacionamiento Vehicular está afectado por la Referencia 11, que establece que con más de 5.000 m² de superficie destinada a exposición y venta, atención y circulación de público, corresponde dos veces dicha superficie. Para Carga y Descarga está afectado a la Referencia V que establece que el 10% de la superficie total construida deberá estar destinada para carga y descarga, con superficie mínima de 30 m², y que estos espacios no pueden ser destinados a otros usos mientras subsista la actividad principal. Que el proyecto de ley propone un Factor de Ocupación Total (FOT) de 3, y un FOT máximo de 2,5 para Centro Comercial. Que siendo una parcela de casi 25.000 m² la superficie máxima edificable se acerca a los 75.000 m², correspondiendo 62.500 m² destinado al uso Centro Comercial. Que en tal sentido correspondería según Referencia 11, una superficie destinada a Guarda o Estacionamiento Vehicular de 125.000 m² y no de 50.000 m² para

abastecer indistintamente a todos los usos localizados dentro del edificio, como el proyecto plantea. Para Carga y Descarga correspondería una superficie de 2.500 m² según Referencia V, distintamente a la propuesta por el proyecto de ley (IIIb) que establece una superficie no inferior a la que resulte de computar en espacio de 30 m² por cada camión que opere simultáneamente, considerando el numero de espacios según la superficie total de la unidad de uso, en este caso por los primeros 2.000 m² de superficie total de la unidad de uso corresponden cuatro (4) espacios, mas quince (15) por los restantes 73.000 m², totalizando diecinueve (19) espacios de 30 m², determinando el proyecto de ley una superficie destinada a Carga y Descarga de 570 m². Concluyendo que las referencia propuesta dan superficies considerablemente menores a las establecidas por el Código para los mismos usos en los distritos en los que están permitidos. Que se propone un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) del 80%, en este caso se refiere a la ocupación de 20.000 m² de una parcela de 25.000 m², y que en los casi 5.000 m² restantes que deben quedar libres de construcciones puede instalarse mobiliario urbano, marquesinas, dársenas de ascenso y descenso de pasajeros y accesos al estacionamiento, por cuanto el proyecto no prevé espacio verde alguno dejando 2,5 manzanas sin superficies absorbentes ni terreno natural en el cual emplazar especies arbóreas, arbustos, etc., mucho menos prevé espacio verde publico alguno. Que en cuanto a la localización de la parcela cuyas normas se intentan modificar, cabe destacar que es frentista a la Av. Avellaneda, arteria de sentido único hacia el Noreste, de alto tránsito vehicular, a través de la cual se ingresa al denominado puente Caballito, a la altura de la calle Fragata Sarmiento, sobre las vías del ex FFCC Sarmiento, con su estación Caballito, el que si bien facilita el cruce, genera filas de vehículos en espera sobre la acera de la parcela desde la calle Nicasio Oroño. Asimismo el predio es vecino al estadio y a las instalaciones del Club Ferrocarril Oeste en el cual se desarrolla intensa actividad no solamente deportiva sino también social y cultural con la celebración de recitales y actos partidarios que impactan, en la actualidad, en su entorno inmediato generando importante movimiento de personas y con el estacionamiento de transporte privado y colectivo en un área de influencia de aproximadamente cuatro o cinco cuadras. La Av. Rivadavia dista cuatro (4) cuadras del predio sobre cuya traza se desarrolla una importante zona comercial y donde se localizan las estaciones de subtes de la Línea A, como Acoyte, Primera Junta, Puan y Carabobo, las más próximas al sector. Que en tal sentido conviene recordar que mediante ley N° 4.477 se ha impulsado un desarrollo urbano denominado Nuevo Caballito para la urbanización de la playa ferroviaria de Caballito. El proyecto prevé viviendas la franja comprendida entre la calle Yerbal y la extensión de la calle Bacacay e intenta resolver conflictos de conectividad Norte-Sur con la construcción de pasos a distinto nivel. El mencionado proyecto se emplaza en terrenos linderos al predio desde Donato Álvarez hasta la calle Martin de Gainza incorporando al barrio nuevas actividades y densificando con nuevos usos residenciales. Que del análisis realizado del proyecto de ley que se intenta promover se concluye que la modificación de uso y parámetros urbanísticos propuestos para el predio identificado como fracción J de la Manzana 39B, Circunscripción 5, Sección 57, no resultan sustentables desde el punto de vista urbano ambiental. Por lo expuesto, esta Comisión de Planeamiento Urbano aconseja la sanción de la siguiente RESOLUCIÓN Artículo Único: Archívase el Expediente Nº 2513-J-2013 Sala de la Comisión: 20 de noviembre de 2013 ROMEO, Mateo; IBARRA, Aníbal; PALMEYRO, Claudio.

DESPACHO DE MINORIA Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Visto: El Expediente Nº 2513-J-2013 y agregado antecedente 1604-J-2011 de autoría del Sr. Jefe de Gobierno por el cual se propone normas urbanísticas especiales para un predio de dominio privado dentro de los términos de la Sección 9 del Código de Planeamiento Urbano, y Considerando: Que dicha propuesta satisface las necesidades de la empresa IRSA, supuesta propietaria del predio en cuestión, otorgándole beneficios normativos para edificar un nuevo Centro Comercial que será uno de los mayores de la ciudad. Que dicha empresa es la poseedora de la mayoría de los principales centros comerciales de la Ciudad de Buenos Aires y del interior del país. Que los intereses de esa empresa no se corresponden con el interés público de la Comuna en la que será insertado el emprendimiento citado, no siendo compatibles las construcciones propuestas con el entorno de una zona de casas bajas y de menguada provisión de servicios de cloacas, agua, gas y electricidad. Que la implantación de un Centro Comercial de esta envergadura sería en detrimento de los comercios minoristas instalados en el resto de la Comuna y que abastecen suficientemente las necesidades de la población local. Que en el expediente no obra ningún tipo de informe sobre las sucesivas transferencias de dominio o estudio de títulos que aclare cómo fue posible que un predio, perteneciente originalmente al dominio público del Estado Nacional Argentino, pasara a domino de la empresa que pasaría a disfrutar de los beneficios a otorgar por esta ley. Que en el sentido advertido, una Asamblea de socios del Club Ferro Carril Oeste, tenedor del predio en cuestión en carácter no debidamente acreditado, aprobó su "venta" por 6,5 millones de dólares a una empresa que, con el correr del tiempo resultó ser IRSA, la actual "propietaria". Supuestamente, el predio había sido "comprado" al ferrocarril por el Club. Que esas oscuras operaciones no terminan de aclarar en carácter de qué, el Club FCO ocupaba esas tierras integrantes de la playa ferroviaria de Caballito y cómo, de ser simple ocupante mediante título supuestamente otorgado por algún organismo competente del Estado Nacional, el Club FCO pasó a ser "propietario" y luego "vendedor". Que esa operación debería ser cuestionada como violatoria de la Constitución Nacional, siempre clara en cuanto a otorgar facultades sólo al Congreso de la Nación para "Disponer del uso y de la enajenación de las tierras de propiedad nacional" (art. 67 - inc. 4º de la Constitución Nacional de 1853 y reformas y art. 75 inc. 5 de la de 1994). Que, en virtud de lo antedicho, en que se deduce la posibilidad cierta de una clara violación de nuestra Carta Magna en cuanto a la disposición de tierras nacionales se refiere, es imprescindible impulsar una investigación sobre los orígenes del título de propiedad del predio sobre el que se pretende legislar. Por lo expuesto, esta Comisión de Planeamiento Urbano aconseja la aprobación de la siguiente RESOLUCIÓN

Artículo Único: Archívase el Expediente Nº 2513-J-2013 Sala de la Comisión: 20 de noviembre de 2013 CAMPS, Adrián; SANCHEZ, Fernando.